Transmission à titre onéreux de biens immeubles
1. Conditions générales d’exigibilité
Le droit est fixé à
- 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale
- 10% en Région flamande
DEF: = celle qui oblige chacune des parties à donner ou à faire quelque chose, et ce, à l'opposé de la convention à titre gratuit l'Administration a le droit de démontrer que l'acte présenté à l'enregistrement a fait l'objet d'une dissimulation sur ce point Il faut se référer aux règles du C. civ. (art. 1582 et s. et 1782 et s. C. civ.) il n'y a pas une parfaite unanimité en ce qui concerne la qualification de l'échange d'un bien immeuble contie un autre et en ce qui concerne le paiement d'une soulte dépassant sensiblement la valeur du bien donné en échange Dation en payement
lorsque des services constituent la contrepartie du transfert de la propriété d'une chose, il s'agit d'un contrat innommé et non d'une vente ni d'une libéralité. Mais en l'espèce, l'acte authentique incriminé renseigne un prix de vente (converti en services). La cour juge dès lors qu'il s'agit bien ici d'une vente DEF: La convention translative est celle qui, d'un point de vue juridique et pratique, a pour effet de transmettre un droit réel de l'un à l'autre EX: les conventions établissant EXCEPTION:  Trib. Verviers, 21 mai 1991 suivant les principes du droit des obligations allemand, la vente d'un immeuble demeure, également pour les parties, juridiquement inexistante tant que celle-ci n'a pas été établie par acte authentique ou inscrite dans le registre foncier
Tout héritier peut écarter du partage de la masse successorale celui qui a été appelé à celle-ci uniquement par cession de droits successoraux de la part d'un autre héritier (art. 841 C. civ.). Cet écartement s'opère par rachat de droits successoraux consistant dans le remboursement du prix de la cession des droits successoraux, majoré des intérêts et des frais. Il s’agit d’un acte unilatéral par lequel le racheteur se substitue au racheté dans la cession initiale des droits successoraux. Ce rachat n'est pas tarifé par le Code et est seulement soumis au droit fixe général, pour autant qu'il s'opère dans les conditions fixées par la loiIl en va de même pour le rachat par le conjoint survivant de la nue-propriété des biens préférentiels (logement familial)
 lorsque le contrat de mariage stipule l'attribution totale du patrimoine commun au profit du conjoint survivant, la convention conclue entre le conjoint et les héritiers du défunt en vue de s'en tenir au partage égal de la communauté, est soumise au droit proportionnel. POUR AUTANT QUE les conditions imposées par la loi civiles soient remplies: SI LE VENDEUR ORIGINAIRE a auparavant cédé ses droits à un tiers, qui exerce le pacte de réméré, cet exercice rend alors le droit proportionnel exigible sur la cession du pacte qui, jusqu'à ce moment, devait être considéré d'un point de vue fiscal comme une vente de droits conditionnels. Il convient de tenir compte de la nature du bien telle que fixée juridiquement par le Code civil (art. 518 C. civ) au moment de la convention Il faut classer parmi les biens immeubles par nature: les fonds de terre et tout ce qui est rattaché au terrain directement ou indirectement, de façon naturelle ou artificielle, organique ou mécanique EX : Tous les éléments d'un bâtiment sans lesquels ce dernier serait incomplet ou non fini possèdent le statut de biens immeubles par leur nature, encore qu'ils puissent être enlevés sans difficulté ou détérioration (art. 523 C. civ.) EX : Il n’est pas toujours facile de distinguer ces biens immeubles par leur nature des biens immeubles par destination visés à l'article 525 du C. civ. (RENVOI) Travaux d’amélioration à exécuter Les parties peuvent convenir, lors de la vente d'un bâtiment existant, que le vendeur exécutera certains travaux d'amélioration (installation d’une salle de bains), l'objet de la vente étant considéré dans le contrat dans son état futur après l'exécution des travaux convenus: ➔Si cela est stipulé dans un contrat unique et indivisible, le droit d'enregistrement est dû sur le prix total, sans déduction des frais liés à ces travaux (Déc. Du 3 juillet 1961) |
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sont considérées comme meubles: les maisonnettes de camping en bois qui ne sont pas attachées au sol par des fondations, qui peuvent être enlevées sans détérioration ou réparation, sans devoir préalablement être démontées, par des moyens de levage extraordinaires 
Transmission à titre onéreux de biens immeubles
2. Base de perception
- Le droit d'enregistrement sur les transmissions à titre onéreux de biens immeubles est perçu en premier lieu sur la valeur conventionnelle des biens transmis (art. 45 C. enr/art. Art 2.9.3.0.1,§ 1er VCF)
- La base imposable des droits d'enregistrement visés à l'article 44 du C. enr. ne peut en aucun cas être inférieure à la valeur vénale des biens immeubles transmis.
- de l'acte juridique de la convention ou
- d'accomplissement de la condition qui rend l'impôt exigible et ce, sous réserve de l'application de l'article 18, § 1 du C. enr.
- Pour déterminer la valeur vénale, il faut se référer au
- Marché objectif
- ceux qui s'intéressent surtout au rendement du bien
- ceux qui voient dans le bien un placement durable
- ceux qui apprécient la jouissance directe et l'utilisation du bien
- ceux qui évaluent le bien à partir de ses possibilités de spéculation, etc.
- Il faut prendre en compte tous les facteurs tant présents que futurs, ces derniers nécessitant du moins une base fixe au moment où le bien doit être évalué
- la mise en vente de plusieurs biens plus ou moins du même type crée un marché qui, par le jeu de l'offre et de la demande, transforme les appréciations de valeurs individuelles en prix normaux dont on peut déduire une mesure de valeur objective
- Marché objectifLa fixation de la valeur vénale suppose une mise en vente objective du bien. Le résultat de la vente fictive ne peut pas être influencé
- ni par les clauses subjectives du contrat à imposer
- les clauses régulatrices du prix telles que l'obligation pour l'acquéreur d'entretenir le vendeur, l'obligation de brasserie, etc
- les charges qui limitent les droits légaux de l'acheteur sur la chose vendue, telles que la réserve de jouissance, les limitations du droit de disposer de la chose vendue
- la reprise par l'acheteur de dettes qui sont légalement à charge du vendeur
- Charges réelles Les clauses en vertu desquelles le bien transmis est grevé de charges réelles (p. ex. réserve d'usufruit, clause de servitude, etc.) limitent l'objet juridique de la mutation imposable.
- charges légales
- Ex :
- les servitudes légales
- les prescriptions urbanistiques
- Perception du droit de mutation immobilière sur la valeur conventionnelle (le prix et les charges) du terrain avec minimum sa valeur vénale au jour de la convention et en tenant compte du fait qu'il est grevé du droit d'emphytéose
- Perception du droit de bail (2 %) sur le prix de cession du droit d'emphytéose et sur le montant des redevances et des charges pour la période restant à courir
- Perception du droit de mutation immobilière sur la valeur conventionnelle des constructions érigées par l'emphytéote, avec minimum leur valeur vénale au jour de la convention
- Perception du droit de mutation immobilière sur la valeur conventionnelle (le prix et les charges) du terrain avec minimum sa valeur vénale au jour de la convention et en tenant compte du fait qu'il est grevé du droit d'emphytéose
- Perception du droit de bail (2 %) sur le prix de cession du droit d'emphytéose et sur le montant des redevances et des charges pour la période restant à courir
- Perception du droit de mutation immobilière sur la valeur conventionnelle des constructions achetées au propriétaire du fonds , avec minimum leur valeur vénale au jour de la convention
- Désignation de destination ne procurant pas un avantage au vendeur Il n'y a pas charge à ajouter au prix pour la détermination de la valeur conventionnelle lorsque le vendeur prescrit à l'acheteur, pour des raisons purement philanthropiques ou sentimentales, sans intérêt évaluable pour lui, une destination précise pour le bien vendu (EX: un hôpital, un hospice, etc.).
- Précarité du titre La précarité du titre peut avoir toutes sortes de causes:
- la clause particulière du contrat (EX: vente avec clause de réméré);
- la nature particulière des biens (EX: des bâtiments édifiés sur une parcelle faisant l'objet d'un bail emphytéotique)
- le caractère annulable de la convention (p. ex. vente par un mineur)
- la révocabilité du titre de l'aliénateur pour résolution, annulation ou déchéance
- ni par les conditions particulières dans lesquelles la vente se déroule
- D'après la jurisprudence en vigueur de la Cour de cassation, l'Administration possède également vis-à-vis des ventes publiques le droit de requérir l'expertise de contrôle afin de démontrer l'insuffisance du prix obtenu lors de la vente publique.
- L’Administration semble toutefois utiliser ce droit avec réserve et uniquement lorsque l'insuffisance est flagrante et incontestable
Les clauses subjectives du contrat de vente sont les clauses à caractère purement personnel qui ne sont pas déterminantes pour l'objet des droits réels transmisEX:PAR CONTRASTE, il faut tenir compte des clauses objectivesDEF = celles qui n'ont pas été stipulées par le vendeur à titre de contrepartie mais qui déterminent en revanche l'objet des droits transmisEX:SAUF lorsque le législateur fiscal ignore expressément de telles charges (EX: art. 48 C. enr : réserve d'usufruit) On ne peut pas opposer à l'Administration, lors de la détermination de la valeur vénale, un contrat de bail désavantageux lorsque le bail est opposable de plein droit à l'acquéreur
Cession simultanée, à la même personne, du droit d'emphytéose et des constructions (par l'emphytéote) et de l'immeuble grevé du droit d'emphytéose (par le tréfoncier) Il faudra en tenir compte lors de la fixation de la valeur vénale.En droits d'enregistrement, on admet le principe que la précarité du titre est une cause de dépréciationTOUTEFOIS, certaines dispositions du C. enreg. ou les exigences de la technique d'imposition ne permettent pas d'appliquer ce principe dans sa totalité.Cf: la possibilité d'annulation ne peut influencer de manière raisonnable la base de perception (// la règle qui veut que le receveur chargé de la perception n'a pas à apprécier de la validité des actes.la vente publique - volontaire ou judiciaire - ne peut pas être considérée légalement comme identique, dans toutes les circonstances, à la mise en vente fictive idéale qui permet d'indiquer la valeur vénale normale.
DEF = un marché dans lequel tous les types classiques d'amateurs entrent en concurrence:Il faut prendre en compte toutes ses possibilités de destination qui pourraient intéresser le public, même celles qui n'intéressent nullement les parties intéressées à l'acte.Le changement de destination auquel on peut s'attendre pour fixer une valeur vénale analytique doit rester accessible à une bonne moyenne d'amateursLorsqu'aux yeux des amateurs moyens, le plan de secteur suscite des perspectives de hausse des prix dans un avenir proche, il s'ensuit une valeur future concrète qui codétermine la valeur vénale réelle à la date de la vente, même si le plan de secteur n'a pas encore été approuvé par arrêté royal - Elle n'entre en considération que lorsqu'elle dépasse la valeur conventionnelle de l'usufruit transmis.
- dans leurs relations mutuelles, il est loisible aux parties de déterminer la valeur de l'usufruit d'une autre manière que celle prévue dans le C. enreg.
- en raison de la santé vacillante du titulaire à la date de la convention ou
- pour la possibilité d'une déchéance ou d'une résolution prématurée de l'usufruit, soit en vertu de la loi (art. 617 C. civ.), soit en vertu d'une condition spéciale résolutoire stipulée dans la convention.
- Aliénation de l’usufruit
- Ni l'Etat, ni le contribuable ne sont admis à démontrer que la valeur locative des biens est, soit supérieure, soit inférieure aux revenus réels, à moins cependant que les revenus n'apparaissent dérisoires (Déc. Du 5 avril 1962, Rép. R.J., E 47/02-02)
- le revenu annuel à prendre à compte est le revenu brut sans déduction des charges
- Il faut uniquement tenir compte de la valeur locative
- à défaut de revenu ou
- lorsque la preuve du revenu n'a pas été apportée
- ou encore lorsque le bail ne porte pas sur l'ensemble du bien Le cas échéant, l'Administration peut demander l'expertise de contrôle pour déterminer la valeur locative du bien (art. 189 C. enreg.)
- Si l'usufruit est ou a été constitué sur la tête de deux ou plusieurs personnes avec droit d'accroissement ou de réversion, l'âge à prendre en considération est celui de la personne la plus jeune (art. 50 C. enr/art. 2.9.3.0.7 VCF)
- En aucun cas, il ne peut être assigné à l'usufruit une valeur vénale supérieure aux 4/5 de la valeur vénale de la pleine propriété (art. 47 C. enreg)
- soit le montant de vingt fois le revenu, si l'usufruit est établi au profit d'une personne morale (art. 47 C. enreg.).
- Vente d'un usufruit établi pour une durée de 15 ans.
- Revenu annuel de 2.500 EUR.
- Valeur vénale en pleine propriété: 30.000 EUR.
- Age de l'usufruitier: 56 ans.
- Valeur de capitalisation: 11,118387 x 2.500 = 27.793,97.
- Maximum particulier (usufruit viager): 11 x 2.500 = 27.500.
- Maximum absolu: 4/5 de 30.000 = 24.000. ➔ Base forfaitaire: 24.000
- Si cela n'a pas déjà été exprimé dans l'acte, les parties ont l'obligation, en application de l'article 168 du C. enr., de faire connaître le nom, les prénoms, le domicile et le lieu et date de naissance de l'usufruitier
- Lorsque l'usufruit porte sur des biens non loués, les parties ne sont pas tenues au sens strict d'indiquer la valeur locative dans l'acte
- s'il s'agit de biens loués, les parties sont tenues, conformément à l'article 168 du C. enreg., de faire connaître le revenu annuel brut des biens loués pour
- le receveur est en droit de demander aux parties, si cela n'est pas déjà constaté dans l'acte, de préciser si l'immeuble est ou non donné en location.
- Toute inexactitude des éléments communiqués par les parties est punie par l'article 202 du C. enr
- Aliénation de la nue propriété
- L'aspect forfaitaire de l'évaluation ne permet pas une déduction supplémentaire en raison des obligations particulières du nu-propriétaire.
- Pour fixer la valeur de la pleine propriété, on ne peut pas prendre en considération des facteurs de dépréciation uniquement induits par l'existence de l'usufruit
- une personne en ce qui concerne l'usufruit et
- à une autre personne en ce qui concerne la nue-propriété
- Aliénation de la nue propriété avec réserve de l’usufruit
Lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d'un immeuble dont l'usufruit est réservé par l'aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété (art. 48 C. enr./art. 2.9.3.0.5 VCF) - Conditions
- Réserve par l’aliénateur lui-même
- Le droit d'enregistrement sur la vente est dû sur la moitié de la pleine propriété (art. 48) et sur la moitié de la nue-propriété (art. 49)
- l'acte donnera lieu au droit de donation entre époux sur la moitié de l'usufruit.
- le vendeur se réserve l'usufruit pour lui-même et dans l'éventualité de son décès au bénéfice d'un tiers, qui l'accepte
- l'acte est soumis au droit d'enregistrement «de vente» sur le prix (de la nue-propriété) avec comme base imposable au minimum la valeur vénale de la pleine propriété
- en cas de décès du vendeur, l'acte rend exigible le droit d'enregistrement sur la donation ou la vente, calculé sur la valeur vénale de l'usufruit à ce moment, pour autant que l'usufruitier en second rang soit alors encore en vie (Déc. du 2 mars 1959)
- le vendeur ne possède que la nue-propriété et
- s'il la vend grevée de l'usufruit appartenant à un tiers et se réserve, dans cette hypo-thèse, après le décès de l’usufruitier en premier rang, un usufruit éventuel en second rang
- Conséquences
- L'acheteur qui fait l'acquisition ultérieure de l'usufruit, ne devra plus payer de droits proportionnels de ce chef (art. 159, 3°, C. enreg.)
- La revente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit peut être considérée, pour l'application de l'article 212 du C. enr. comme une revente de la pleine propriété
- Formalités dans l’acte Les parties doivent donc toujours indiquer séparément
- soit dans l'acte
- soit dans une déclaration complétive au pied de l'acte la valeur vénale de la pleine propriété.
- Cette dernière valeur doit être fixée suivant les règles ordinaires.
- Réunion de l’usufruit et de la nue propriété Les conventions ayant pour objet la transmission de l'usufruit au nu-propriétaire, lorsque le droit proportionnel l'enregistrement ou le droit de succession a été payé par le nu-propriétaire, ou par un précédent nu propriétaire, c'est-à-dire son auteur, sur la valeur de la pleine propriété, sont seulement soumises au droit fixe général» (art. 159, 3°, C. enr/art. 2.8.6.0.1 VCF)Conditions
- Acquisition par convention
- Il ne s'applique pas à l'acquisition de l'usufruit par cession extinctive unilatérale
- La nature de la convention par laquelle le nu-propriétaire obtient l'usufruit n'a cependant aucune importance: vente, donation, apport en société, etc
- Seraient également visées les conventions lorsque le nu-propriétaire obtient l'usufruit dans le cadre d'une convention déclarative, par exemple dans le cas d'un partage Ex:
- Acquisition par le nu propriétaire
- Paiement antérieur sur la pleine propriété par le nu propriétaire
- Il est sans intérêt de savoir comment l'actuel nu-propriétaire a acquis la nue-propriété de son auteur: il peut l'avoir acquise par décès, entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, à titre général ou à titre particulier, par achat, par apport en société, par partage
- Est également sans intérêt le fait qu'aucun droit d'enregistrement n'a été perçu sur l'acquisition de la nue-propriété avec réserve d'usufruit en tant que clause indé-pendante, puisque l'acquisition était couverte par le droit proportionnel perçu sur la disposition principale (p. ex. en cas d'échange).
- Le prix
- l'indemnité stipulée pour la moins-value enregistrée pour le reste de la propriété du vendeur
- l'indemnité payée au vendeur pour obtenir la libre disposition du bien
- les sommes stipulées en remboursement des frais que le vendeur a exposés ou des travaux qu'il a exécutés avant la vente: frais
- d'asphaltage, frais de l'achat précédent ou des bâtiments érigés, quote-part dans les frais payés pour la rédaction des statuts d'un immeuble à appartements, frais payés pour la reprise d'un mur mitoyen
- lors de la vente d'immeubles dans leur état futur, l'indemnité stipulée pour les travaux que le vendeur devra exécuter
- l'indemnité distincte stipulée lors de la vente d'un immeuble pour la cession d'un permis de lotissement délivré pour ce bien par les autorités
- les sommes sans lien juridique avec la vente
- les sommes auxquelles l'acheteur est tenu non pas en vertu de la convention mais en vertu de la loi.
- les frais de la vente (les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire
- la jouissance acquise avant la vente
- le remboursement du précompte immobilier payé par le vendeur relativement à une période qui se situe après l'entrée en jouissance de l'acheteur
- la somme qui est stipulée lors de la vente par l'emphytéote des bâtiments qu'il a érigés pour la cession du droit d'emphytéose (art. 83 C. enr)
- la somme payée par l'acheteur au preneur à titre d'indemnité de sortie en vertu d'une convention de résiliation de bail à ferme directement conclue entre l'acheteur (ET NON par le vendeur) et le preneur.
- le jugement proprement dit
- un acte ultérieur ou
- une déclaration à souscrire en application de l'article 31 du C. enr
- Le droit de mutation n'est pas dû sur le dixième que l'acheteur a déduit de la valeur expertisée, ni sur les intérêts ou frais qu'il doit payer en sus du supplément de prix.
- Le tout, sans préjudice du droit de l'Administration de percevoir les droits d'enregistrement sur la valeur vénale.
- Le droit d'enregistrement établi sur la mutation est dû sur le montant du supplément de prix
- La vente qui est convenue à raison de tant la mesure sans indication de la contenance ou en indiquant une contenance évaluée provisoirement, est enregistrée sur déclaration d'une évaluation provisoire. Après les mesures définitives, la perception pourra être revue dans les deux ans de l'enregistrement de l'acte, tant à la baisse qu'à la hausse
- Le prix qui consiste en une rente perpétuelle, viagère ou temporaire doit, pour permettre la perception des droits d'enregistrement, faire l'objet d'une déclaration estimative du capital de la rente (Déc. du 22 avril 1982)
- lorsque la vente se fait à un prix converti immédiatement en une rente viagère, le droit d'enregistrement doit être perçu sur le prix convenu
- la perception requiert l'évaluation de l'obligation de l'acheteur sur la base de sa valeur aléatoire. ➔ les droits doivent être perçus sur un mon tant à évaluer par les parties qui correspond à la somme qui aurait été stipulée comme prix, si celle-ci n'avait pas dépendu en tout ou partie d'une condition
- La perception ainsi effectuée est définitive et ne doit plus être modifiée lorsque la condition stipulée est ensuite remplie
- le prix qu'il a payé pour obtenir la créance immobilière, majoré de la perte des intérêts et de la valeur de l'aléa;
- les sommes qu'il doit payer en lieu et place de l'aliénateur originaire au tiers évincé, éventuellement diminuées du montant des dommages-intérêts autres que les frais de procès auxquels ce tiers a été condamné;
- les indemnités qu'il doit payer au tiers, par exemple pour la plus-value acquise par le fonds en raison des travaux de reconstruction ou de rénovation effectués par le tiers évincé
- sur le prix qui a été payé au vendeur pour la cession de ses droits
- sur les sommes prévues à l'article 1673 du C. civ., que l'acquéreur doit payer à l'acheteur à la décharge du vendeur
- le prix qui restait dû et dont l'acheteur est déchargé,
- le prix qui a déjà été payé par l'acheteur et doit à présent être remboursé
- les intérêts restant dus dont l'acheteur est également déchargé, pour autant que ceux-ci se rapportent à une période antérieure au jugement pour laquelle l'acquéreur ne retrouve pas jouissance de l'immeuble.
- les charges Les charges à ajouter au prix pour la liquidation du droit d’enregistrement sur mutation comprennent toutes les obligations supplémentaires que la convention impose à l’acquéreur en sus de son prix et dont le vendeur tire un avantage direct ou indirect
Charges qui limitent les droits légaux de l’acquéreur sur la chose vendue - Réserve de jouissance par le vendeur Pour la perception du droit de mutation, il s’agit d’une charge à ajouter au prix, qui consister en principe en la valeur de la jouissance réservée par le vendeur Cette jouissance réservée doit être évaluée à
- sa valeur brute si l’acquéreur est également tenu, durant cette période, de supporter les charges de la jouissance
- sa valeur nette si c’est le vendeur qui supporte les charges durant cette période EX:
- les restrictions de jouissance qui sont compensées par une prestation équivalente EX: le prix n’est dû qu’à la date d’entrée en jouissance)
- les privations de jouissance de moins d’un mois ou d’une fraction de mois(Circ. du 9 avril 1856)
- la jouissance que le vendeur est en droit de continuer à exercer après la vente en vertu d’un droit réel qu’il a réservé (usufruit, droit d’habitation…)
- le fait que le vendeur ait encaissé les loyers de l’immeuble à titre exceptionnel par anticipation, non pas à titre de fruits mais à titre de capital (le bien ne produit pas de fruits pour la période concernée) EX: bail à vie contracté pour un loyer unique et payé immédiatement (Déc. Di 12 août 1941, n° 18.299)
- Charges qui limitent le droit de disposition de l’acquéreur sur la chose vendue Il y a charge à ajouter au prix:
- lorsque l’obligation imposée n’implique pas une scission réelle du droit de propriété sur le bien vendu
- lorsque l’obligation imposée est onéreuse pour l’acquéreur
- lorsque l’obligation imposée profite directement ou indirectement au vendeur La charge doit être estimée au désavantage que l’obligation inflige à l’acquéreurEX:
- Pour l’acquéreur qui a l’intention de bâtir à bref délai, l’obligation imposée n’est pas aussi lourde que pour l’acquéreur qui ne le souhaite pas
- L’indemnité stipulée au contrat au cas où l’acquéreur n’exécuterait pas son engagement n’influence normalement pas la valeur de la charge
- En tant que base subsidiaire pour la perception, l’obligation conventionnelle doit être ignorée pour fixer la valeur vénale des fonds
- La charge consistera normalement dans la moitié des frais
- S’il est stipulé que le mur mitoyen doit être totalement construit sur le fonds acquis, la charge comprendra également la valeur de la moitié du fonds (Déc. du 3 juillet 1961, E 45/03)
- que le vendeur a un certain intérêt à stipuler cette obligation
- et que la clause ne comprend pas d’établissement de servitude en faveur d’un fonds du vendeur ➔ La valeur de la charge est subjective: elle dépend des raisons qui ont amené l’acquéreur à acquérir le bien
- Les charges réelles
- Le vendeur se réserve le droit de couper les arbres se trouvant sur le bien vendu à la date de la vente
- Le vendeur se réserve le droit de démolir les constructions se trouvant sur le bien et d’enlever les matériaux de démolition
- Les droits réels réservés limitent l’objet juridique de la cession imposable et ne peuvent pas être considérés comme des éléments de la valeur conventionnelle de l’immeuble vendu
- S’il résulte de l’acte que l’acquéreur est tenu de faire jouir le vendeur et non simplement de le laisser jouir, la jouissance réservée n’a pas un caractère réel et il faut ajouter une charge au prix
- L’administration considère que la réserve de la jouissance jusqu’au décès du vendeur équi vaut à une réserve d’usufruit
- Pour fixer la valeur vénale, il faut agir comme si la vente avait pour objet la pleine propriété de l’immeuble (art. 48 C. enr)
- ces servitudes grèvent l’immeuble proprement dit et sont imposées au profit d’un autre immeuble
- Et grèvent dès lors l’immeuble proprement dit et sont imposées au profit d’un autre immeubles
- Il s’agit d’une obligation personnelle lorsqu’il est clairement établi qu’elles ne sont pas stipulées au profit d’autres immeubles mais au profit de personnes
- MEME DANS CETTE HYPOTHESE, l’administration admet raisonnablement que la charge imposée à chaque acquéreur trouver sa compensation matérielle dans la même obligation imposées aux voisins, si bien que dans cette hypothèse il n’y a pas non plus de charges à ajouter au prix
- Les charges légales
- Si la « clause de respect » coïncide ou non avec les obligations légales de l’acquéreur, il ne saurait être question de charge lorsque le bail est de plein droit opposable à l’acquéreur
- Il faut aussi, pour l’établissement de la valeur vénale du bien vendu, tenir éventuellement compte du bail
- Reprise de dettes du vendeur
- Dettes se rapportant à la jouissance conservée par le vendeur
- Frais extralégaux
- Conformément à la loi, les frais de l'acte de vente sont à charge de l'acheteur (art. 1593 C. civ.)
- honoraires du notaire (soumis à la T.V.A. depuis le 1er janvier 2012)
- les droits d'enregistrement
- les frais de transcription au bureau des hypothèques
- le droit d'écriture et
- es frais d'estimation dans l'hypothèse de l'article 1592 du C. civ. De même, es frais de l'acte de quittance du prix d'achat restant dus sont de plein droit à charge de l'acquéreur.
- Les autres frais se rapportant aux obligations spécifiques du vendeur ou de l'acheteur sont, conformément aux principes généraux, à charge du débiteur (art. 1248 C. civ.).
- Le vendeur est donc tenu aux frais de délivrance (art. 1608 C. civ.) et
- Il doit également prendre à sa charge, conformément à la jurisprudence dominante,
- les frais de purge et d'ordre
- les frais de délivrance d'une attestation de qualité du sol prescrite par la législation régionale en matière d'assainissement et de gestion des sols
- Il y a charge à ajouter au prix dans la mesure où le pourcentage stipulé dépasse les frais légaux que l'acquéreur doit supporterl'Administration a dressé des tableaux permettant de calculer facilement le montant des frais légau
- Les frais de plan et de mesurage sont considérés comme des frais de délivrance, légalement mis à charge du vendeur
- Les frais de plan et de mesurage que le vendeur a exposés avant la vente de sa propre initiative demeurent en tout cas à charge du vendeur
- il ait formulé la première enchère et
- qu'elle ait été au moins égale à la mise à prix si le notaire en a fixé une
- que le vendeur a exposés pour parvenir à la vente de l'immeuble et
- qui doivent être payés par l'acquéreur en vertu du contrat constituent des charges à ajouter au prix pour la perception des droits d'enregistrement
- des commissions à payer à l'intermédiaire désigné par le vendeur, même si elles consistent en la différence entre le prix stipulé par le vendeur et le prix supérieur obtenu par l'intermédiaire (Déc. du 23 octobre 1958, n° 20.447)
- des frais d'une mise en vente publique précédente qui n'a pas abouti;
- des frais de publicité: affiches, insertions dans les journaux;
- des frais supportés pour permettre la vente juridiquement: les frais du jugement de licitation, les frais de poursuite d'une saisie-exécution, les frais de procurations, etc.(Déc. du 16 décembre 1958, n° 20.456)
- lors de la vente d'un terrain à bâtir compris dans un lotissement, de la partie des frais de l'acte notarié de division et des frais du plan de division annexé à cet acte, en ce compris la T.V.A. payée sur ce plan (Déc. du 6 avril 1973, n° 21.756)
- les frais de la participation aux frais du règlement de copropriété précédemment établi,en cas de vente d'un appartement qui sort du régime de la T.V.A.
- les frais de l'attestation de qualité du sol, des examens du sol et de l'assainissement du sol
- Les travaux sont déjà exécutés le jour de la vente. Le report sur l'acheteur des frais supportés pour la réalisation de la voirie constitue une clause de majoration du prix dont il faut tenir compte pour la perception
- Le vendeur a conclu avant la vente un contrat d'entreprise pour l'exécution des travaux de voirie. La reprise par l'acheteur de la dette contractée par le vendeur vis-à-vis de l'entrepreneur est une charge à ajouter au prix
- Le vendeur s'engage envers l'acheteur à exécuter ou à faire exécuter les travaux de voirie. Cet engagement constitue avec la vente une convention unique et indivisible qui est déterminante pour l'objet de la vente. Les parties considèrent l'immeuble en son état futur de terrain à bâtir. L'exécution des travaux de voirie fait partie de l'obligation de livraison de la part du vendeur. Il y a charge à ajouter au prix
- lorsque l'acheteur s'engage dans l'acte de vente, pour une voirie qui s'avère inévitable ou probable, à payer au vendeur les frais de voirie pour le cas où le vendeur prendrait, à la place des autorités compétentes, l'initiative d'aménager la rue. Il y a charge à ajouter au prix
- Pour la perception des droits d'enregistrement, l'obligation de l'acheteur à payer les taxes annuelles non encore échues ne constitue pas une charge à ajouter au prix.
- En revanche, il y a bien charge à ajouter au prix lorsque l'acheteur se voit imposer l'obligation de supporter les taxes devenues exigibles dans le chef du vendeur, même lorsque ces taxes peuvent être acquittées par acomptes
- Lorsque le vendeur a fait usage de la faculté accordée par le règlement communal de libérer l'immeuble des taxes annuelles restant à échoir dans le futur par un unique versement avant la vente, le remboursement qu'il stipule de ce chef à charge de l'acheteur est un élément du prix
- Il n'y a pas, en cas de vente de l'immeuble avant l'exercice de l'option, de charge à ajouter au prix en raison du fait que l'acheteur peut éventuellement être tenu au paiement d'une indemnité s'il souhaite conserver les constructions.
- Pour établir la valeur vénale du bien transmis, il faudra néanmoins tenir compte des constructions édifiées dont la propriété est, du moins d'après les opinions dominantes, acquise par l'acheteur
- Le propriétaire-bailleur est tenu à une indemnité pour le cas où
- les constructions ne sont pas enlevées au départ du preneur et
- pour autant que les constructions aient été érigées avec l'accord formel ou tacite du bailleur ou en vertu d'une décision judiciaire.
- Lorsque le preneur a érigé les constructions sans l'accord formel ou tacite du propriétaire ou sans l'autorisation du juge
- Obligations de faire
- L‘obligation pour l'acheteur de loger et d'entretenir le vendeur ou un tiers désigné par lui.
- L'obligation pour l'acheteur, présentée comme une conditio sine qua non de la vente, de conclure un autre contrat dont les conditions sont particulièrement avantageuses pour le vendeur
- L'obligation pour l'acquéreur d'un débit de boissons de commander ses boissons, pendant une période donnée, exclusivement auprès du vender
- ECHANGE
- En général, les parties
- évaluent entre elles la valeur en espèces des biens échangés et
- stipulent, si cette évaluation dénote une inégalité, le paiement d'un supplément (soulte) en par l'acquéreur du bien ayant la valeur conventionnelle la plus élevée. espèces ou en nature
- Les parties sont tenues d'indiquer dans l'acte ou dans une déclaration complétive la valeur conventionnelle des biens
- La convention n'exprime pas toujours en argent la valeur conventionnelle des biens.
- Les parties peuvent également évaluer les biens en nature, sans indiquer dans le contrat une valeur exprimée en argent.
- Pour déterminer quelle cession occasionne le droit le plus élevé, le droit est liquidé, par cession, sur la base imposable adéquate, c'est-à-dire la valeur conventionnelle et au minimum la valeur vénale, au taux applicable à cette cession
- Echange d'un immeuble A contre un immeuble B et moyennant une soulte de 2.500 EUR.
- L'immeuble ayant la plus grande valeur conventionnelle est indubitablement le bien A.
- Sa valeur conventionnelle est égale à la valeur vénale du bien B, augmentée de 2.500 EUR.
- Les parties doivent faire connaître pro fisco la valeur vénale tant du bien A que du bien B
- S’il ressort des indications de l'acte que l'évaluation de la valeur vénale des lots faite dans l'acte n'est pas une estimation purement pro fisco, mais un élément réel et fonctionnel du contrat pour déterminer la valeur conventionnelle, l'Administration ne peut pas contester le montant de la valeur conventionnelle.
- Tout écart constaté par l'Administration dans un échange avec soulte entre la valeur conventionnelle d'un lot, exprimée dans l'acte, et la valeur vénale du même lot n'a pas automatiquement pour conséquence de majorer d'autant la valeur conventionnelle du lot le plus important (Déc. du 25 mai 1960, n°20.545)
- Echange de parts indivises des fonds cédés par A à B contre des parts indivises d'autres fonds cédés par B àA outre les parties privatives encore à construire dans un immeuble commercial (T.V.A. incluse).
- L'acte n'exprime pas la valeur conventionnelle des biens compris dans l'échange.
- La valeur conventionnelle des parts du fonds cédé par A est égale à la somme de la valeur vénale des contreparties de B, c'est-à-dire la
Valeur estimée des parts du fonds cédé par B
+ la valeur de construction des parties privatives dans l'immeuble commercial (+ T.V.A) - Formes particulières de soulte
- Lorsqu'un des copermutants est tenu de supporter plus de la moitié des frais de l'acte d'échange, il lui est imposé proportionnellement une soulte au profit de l'autre partie.
- Lorsque les frais ont été totalement mis à charge de celui au profit duquel une soulte en argent a été stipulée, le montant de la soulte sera diminué, pour la fixation de la valeur conventionnelle, de la moitié des frais
- APPORTS DE BIENS IMMEUBLES
- paiement d'une somme d'argent
- reprise du passif
- paiement de sommes légalement redevables par la personne réalisant l'apport, tel le précompte immobilier couvrant la période de l'exercice d'imposition en cours, etc.
- AUTRES CONVENTIONS TRANSLATIVES
- Si la valeur conventionnelle est fonctionnellement exprimée en argent dans la convention, le droit doit être perçu sur cette base.
- Si ce n'est pas le cas, les parties doivent déclarer, sous le contrôle de l'Administration, la valeur objective, c'est-à-dire la valeur vénale, de la contrepartie stipulée à charge de l'acquéreur de l'immeuble.
- En cas de dation en paiement,
- la valeur conventionnelle de l'immeuble transmis consiste en la valeur de la créance éteinte
- en cas d'absence d'évaluation conventionnelle de la créance dans l'acte, il faudra prendre en compte, pour la perception, la valeur nominale de la créance.
- Il est par ailleurs admis qu'en cas de dation en paiement, les frais de l'acte soient à charge du créancier, acquéreur de l'immeuble.
- Réduction de la base imposable (abattement)
- Abattement en cas d’acquisition d’une habitation destinée à la résidence principale
- Généralités
- La réduction ne s'applique qu'à la base imposable des ventes. (art. 46bis du C. enr)
NE SONT PAS VISES
: les bases imposables
- des échanges
- des apports d'immeubles en société, en particulier des apports visés à l'article 115bis du C. enr
- ni des autres conventions translatives
- L’abattement s’élève à 175.000 EUR
- Si la base imposable normale est inférieure à la réduction applicable, c'est le droit fixe général qui devra être payé sur l'acte d'achat (art. 167 juncto art. 11 C. enreg.)
- La réduction ne s'applique qu'à la base imposable des ventes. (art. 46bis du C. enr)
- Généralités
- L'acheteur qui peut prétendre au taux de 6 p.c. ou de 5 p.c. pour l'acquisition de sa résidence principale, a droit à une réduction supplémentaire si l'habitation acquise est modeste (art. 2.9.5.0.5 CFF)
- L’ abattement s’élève à 80.000 EUR.
En cas d’application du taux de 6% La réduction s'élève à 5.600 EUR maximum En cas d’application du taux de 5% La réduction s'élève à 4.800 EUR maximum En cas de pluralité d'acquéreurs qui ont tous droit au taux réduit Le montant de la réduction est réparti entre tous les acheteurs, proportionnellement à leur part légale dans l'acquisition. En cas de pluralité d'acquéreurs qui n'ont pas tous droit au taux réduit - Le montant de la réduction est d'abord ramené à la fraction qui correspond à la part légale des acheteurs qui ont droit au taux réduit.
- Ensuite, cette fraction est répartie proportionnellement à la part légale des acheteurs concernés dans l'acquisition
- A et B chacun pour la moitié en usufruit, C pour la nue-propriété.
- Seuls A et B demandent l'application du taux réduit de 6 p.c.
- La valeur de la totalité de l'usufruit est estimée à 40 p.c. de de la valeur en pleine propriété.
- Pour C :(190.000x60 p.c.) X 10 p.c. = 11.400 EUR
- Pour A et B chacun : [(190.000 x 20 p.c.) x 6 p.c.]-(5.600 x 20 p.c.) = 1.160 EUR
EX: A, B et C achètent une maison d'habitation pour un prix de 190.000 EUR
➔Il sera perçu:
- L'acheteur qui peut prétendre au taux de 6 p.c. ou de 5 p.c. pour l'acquisition de sa résidence principale, a droit à une réduction supplémentaire si l'habitation acquise est modeste (art. 2.9.5.0.5 CFF)
- Généralités
- la Région wallonne a également introduit un abattement qui consiste en une réduction de la base imposable au droit de vente de 20.000 EUR (art. 46 bis C. enr)
- Dans l'hypothèse où l'abattement s'applique en combinaison avec le taux réduit dans le cas de l'acquisition d'une habitation modeste, il y a lieu d'abord de calculer la base imposable conformément aux articles 45 à 50, et donc en tenant compte de l'application de l'abattement de l'article 46bis (Circ. 2018/C/112, 18 septembre 2018, n° 4.5)
En cas d’application du taux de 6% Le prix est inférieur à 160.000 ou 150.000 EUR (indexé) La réduction s’élève à :
20.000 x 6/100= 1200 EUR
Le prix est - supérieur à 160.000 ou 150.000 (indexé)
- inférieur à 180.000 ou 170.000 EUR
La réduction s’élève à :
(prix- 160.000 EUR) x 12,5% + ((20000- (prix-160.000) x 6%)
Le prix est supérieur à 180.000 ou 170.000 EUR La réduction s’élève à :
20.000 x 12,5/100= 1200 EUR
En cas d’application du taux de 5% Le prix est inférieur à 160.000 ou 150.000 EUR (indexé) La réduction s’élève à :
20.000 x 12,5/100= 1000 EUR
Le prix est - supérieur à 160.000 ou 150.000 (indexé)
- inférieur à 180.000 ou 170.000 EUR
La réduction s’élève à :
(prix- 160.000 EUR) x 12,5% + ((20000- (prix-160.000) x 5%)
Le prix est supérieur à 180.000 ou 170.000 EUR La réduction s’élève à :
20.000 x 12,5/100= 1200 EUR
- la Région wallonne a également introduit un abattement qui consiste en une réduction de la base imposable au droit de vente de 20.000 EUR (art. 46 bis C. enr)
- Conditions de fond
- En cas d'acquisition par deux personnes physiques, l'une pour l'usufruit et l'autre pour la nue-propriété, le bénéfice de l'abattement est possible. Les deux devront toutefois établir leur résidence principale à l'endroit du bien acquis; ceci ne doit pas nécessairement avoir lieu sur base du titre d'acquisition
- l'achat d'une quotité indivise ne peut en aucun cas bénéficier de l'abattement.
- il faut examiner si le bien acquis correspond en fait et en droit à cette notion d'«habitation», à savoir un lieu qui permet le logement
- soit immédiatement
- soit moyennant des travaux normaux de réparation ou d'entretien (Déc. du 5 juin 2002, Rép. R.J., E 46bis flam./04-01)
- Un bâtiment, non encore destiné à l'habitation au moment de l'achat, est assimilé par l'Administration à un immeuble affecté ou destiné à l'habitation, pour autant que l'acheteur le destine à être transformé en une habitation (Circ. n° 4/2003 du 24 février 2003, p. 5)
- Une destination ou une affection partielle à d'habitation suffit ➔Dans ce cas, la base imposable n'est pas non plus ventilée entre les parties du bâtiment (Circ. n° 4/2003 du 24 février 2003, p. 5)
- S'il s'agit en revanche de l'achat d'une maison qui, outre l'habitation dans laquelle l'acheteur a établi sa résidence principale, comprend plusieurs appartements, donnés en location, et que l'acheteur conserve la même occupation, il faut limiter l'abattement à la partie de la maison qui correspond à l'habitation qui sera affectée par l'acheteur à sa résidence principale (Déc. du 20 mai 2003, Rép. R.J., E 46bis fl./07-01)
- Si deux maisons ou deux appartements sont achetés dans un seul et même acte, l'acheteur peut invoquer l'abattement pour l'une de ces habitations
- l'acheteur doit indiquer dans quel bien il établira sa résidence principale
- Si ces deux maisons ou appartements sont achetés en vue de les transformer en une seule maison ou un seul appartement, l'abattement jouera selon nous pour les deux biens
-
Terrain à bâtir non encore bâti SANS que le vendeur ne s’engage à construire sur ledit terrain Terrain à bâtir AVEC engagement du vendeur à construire Abattement plafonné à 87.500 EUR Abattement « normal » - L’abattement ne s’applique qu’en ce qui concerne les ventes pures (Circ. n° 2018/C/112, 18 septembre 2018, n° 4.2.3)
- d'échange
- de cession de quotités indivises visées à l'article 113 du C. enreg.
- d'une convention visée aux articles 129 ou 130 du C. enr
- Il faut aussi que totalité de l'immeuble soit acquise par un achat pur
- Tous les acheteurs doivent avoir l'intention d'établir leur résidence principale à l'endroit du
PRESOMPTION Est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers» et ajoute que: «La date d'inscription dans ces registres vaut comme date d'établissement de la résidence principalePREUVE CONTRAIRE
- Le fisc peut démontrer que nonobstant l'inscription, il n'est pas question d'une résidence principale effective
- le redevable peut démontrer que nonobstant l'absence d'inscription, sa résidence principale est quand même située à l'endroit du bien
- L'établissement de la résidence principale, l'inscription dans le registre de la population ou le registre des étrangers, ne doit pas nécessairement avoir lieu sur la base du titre d’acquisition
- la circonstance qu'outre l'acheteur, d'autres personnes ont aussi leur résidence principale principale à l'endroit du bien acquis ne fait pas obstacle à l'application de l'abattement.
- la résidence principale devait être établie à l'endroit de l'immeuble acquis, dans les deux ans
- de la date de l'enregistrement du document qui donnait lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel sur l'achat (généralement, l'acte authentique, mais éventuellement le compromis) ou,
- en cas d'enregistrement tardif, du dernier jour du délai pour l'enregistrement
- en cas d’achat sous condition suspensive, du moment où une déclaration est présentée à l’enregistrement conformément à l’art. 31, 2° C. enr et au plus tard 4 mois après la réalisation de la (dernière) condition suspensive
- lorsque l'acquisition est faite par plus d'une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition, et, en outre,
- les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie
- la possession, séparément ou ensemble, d'une quotité indivise, de l'usufruit, d'un droit d'habitation, d'un droit d'usage ou de la nue-propriété d'une habitation
- la possession, ensemble par l'acheteur et une personne autre que celle avec laquelle l'acheteur acquiert présentement, de la totalité en pleine propriété d'une habitation
- la signature de l'acte d'achat
- de la levée de l'option
- de l'acte authentique (en l'absence d'acte sous seing privé ou en cas de convention solennelle ou encore
- à la date de réalisation de la (dernière) condition suspensive
- les deux actes (celui de vente de l'habitation précédente et celui d'achat de la nouvelle) doivent être présentés simultanément à l'enregistrement et au même bureau de l'enregistrement, et ce, pour des raisons pratiques; et
- l'acte d'achat doit contenir les mentions obligatoires visées à l'article 212bis du C. enreg. (Rég. Brux.-C.) (et non celles visées à l'art. 212bis du même Code) à l'exception évidemment de la relation de l'enregistrement de l'acte d'achat, qui n'est alors pas encore disponible
- la possession, au moment de l'achat, de la pleine propriété d'un terrain à bâtir ne fait pas obstacle à l'application de l'abattement (Circ. n° 4/2003 du 24 février 2003, p. 5-6) TOUTEFOIS, l'Administration a jugé qu'un terrain à bâtir pour lequel l'abattement a été obtenu, est à considérer comme immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation de par l'engagement pris par l'acquéreur de s'y établir
- Le propriétaire d'un autre immeuble, non destiné à l'habitation, n'est pas exclu du bénéfice de l'avantage fiscal, même s'il s'agit d'un bâtiment qui, à ce moment, n'est pas encore destiné à l'habitation mais que le propriétaire a l'intention de transformer en habitation.
- S’il s’avérait par la suite que la valeur vénale déclarée est trop basse ou en cas de dissimulation du prix,
- les droits complémentaires concerneraient non seulement les droits sur la base imposable supérieure,
- la perte de l’abattement (12,5% sur 175.000 euros).
- En outre, l’amende de l’article 201, C. enr automatiquement réduite si l’infraction n’a pas été commise dans le but d’éluder l’impôt (cf. annexe n° VIII, AR du 11 janvier 1940), ou de l’article 203, C. enr s’appliquerait.
- L’abattement n’est pas possible si l’on bénéficie pour l’exercice d’imposition concerné d’une réduction d’impôt régionale pour l’acquisition d’une autre habitation, et ce peu importe que cette habitation soit située en Région de Bruxelles-Capitale, en Région wallonne ou en Région flamandeSONT VISEESLes réductions qui relèvent des articles 145-37 à 145-46 CIR92, à savoir les réductions régionales qui sont mentionnées dans le cadre IX, rubrique B de la déclaration à l’impôt des personnes physiques (modèle exercice d’imposition 2016):
- Bonus-logement régional (cadre B.1.)
- Réduction régionale pour intérêts complémentaires (cadre B.2.b)
- Réduction régionale pour « règlement précompte immobilier » (cadre B.2.c, 1°)
- Réduction régionale pour « autres intérêts » (cadre B.2.c, 2°)
- Réduction régionale pour l’épargne-logement (cadre B.3.a et B.4.a)
- Réduction régionale pour les épargnes à long terme (cadre B.3.b et B.4.b)
NE SONT PAS VISES:- les réductions qui concernent
- la construction d’une habitation propre
- la rénovation d’une habitation propre ou
- le paiement de droits de succession ou de donation relatifs à une telle habitation
- une éventuelle réduction dans le cadre du chèque habitat wallon
Acquisition a lieu avant que la déclaration à l’IPP ne soit rentrée Il suffit de ne pas demander la réduction d’impôt régionale pour cet exercice d’imposition. Acquisition a lieu après que la déclaration à l’IPP est rentrée une régularisation de la déclaration à l’impôt des personnes physiques devra avoir lieu afin de pouvoir bénéficier de l’application de l’article 46bis ou 212bis, C. enreg. BXL. Exercices d’imposition suivants L’acquéreur pourra, à nouveau, bénéficier de la réduction d’impôt régionale pour l’acquisition d’une habitation propre.
- Si un ou plusieurs acquéreurs entrent toutefois dans les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt régionale, l’abattement peut tout de même être appliqué si le(s)dit(s) acquéreur(s) renonce(nt) encore, pour l’exercice d’imposition concerné, à son (leur) droit de bénéficier de la réduction d’impôt.
- Le receveur le remarquera dès lors directement et procédera à l'enregistrement sans appliquer l'abattement
- Si, par extraordinaire, l'abattement a toutefois été appliqué, le bénéfice tiré de cette application devra être remboursé éventuellement majoré d'une amende conformément à l'article 202, alinéa 2, du C. enr
- Conditions de fond
Condition relative à la base imposable - Il faut que la base imposable ne soit pas supérieure à 200.000 EUR.
- lorsque l'habitation est située dans
- une des villes noyaux de la Région flamande
- dans une des communes de la périphérie flamande de Bruxelles
Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout et Vilvoorde
Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenok-kerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem et Zemst,
DEC. VLABEL du 29 mai 2018
- lors de l'acquisition d'une habitation avec dépendance(s), le taux réduit peut être demandé pour la totalité.
- Toutefois, pour l'appréciation du plafond, il sera tenu compte de la base imposable totale (c.à.d. la base imposable de l'habitation et des dépendances)
- Conditions de fond
- L'abattement de 20.000 EUR ne s'applique qu'aux immeubles situés en Région wallonne (L. spéc. 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, art. 5, § 2, 6°)
- L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation
- En cas d'acquisition par deux personnes physiques, l'une pour l'usufruit et l'autre pour la nue-propriété, le bénéfice de l'abattement est possible.
- l'achat d'une quotité indivise ne peut en aucun cas bénéficier de l'abattement.
- Le bien doit être affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation. Une affectation ou destination mixte n'exclut donc pas l'application de l'abattement (Circ. n° 2018/C/112, 18 septembre 2018, n" 4.2.2.)
- L’acquisition peut également porter sur un terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan (C. enr./W., art. 46bis §1er, al. 1er, in fine).
- Il en est ainsi pour le terrain sur lequel est érigée une construction que l'acquéreur prévoit de démolir pour y reconstruire sa résidence principal
- L’ acquisition d'un terrain à bâtir sur lequel l'acquéreur constitue, par la suite, un droit de superficie en faveur d'un tiers (même une personne morale) devrait permettre le bénéfice de l'abattement pour autant que ce tiers y érige un immeuble d'habitation et que l'acquéreur y établisse sa résidence principale dans le délai légal
- L’abattement ne s’applique qu’en ce qui concerne les ventes pures (Circ. n° 2018/C/112, 18 septembre 2018, n° 4.2.3)
- d'échange
- de cession de quotités indivises visées à l'article 113 du C. enreg.
- Il faut aussi que la totalité de l'immeuble soit acquise par un achat pur
- dans les trois ans de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit proportionnel et, au plus tard, dans les trois ans de la date limite pour la présentation à l'enregistrement (C. enr., art. 46bis, § 2, al. 1er, 3°, a))
- dans les 5 ans si l’acquisition porte sur un
- terrain à bâtir ou
- habitation en construction ou sur plan
- terrain sur lequel est érigée une construction que l’acquéreur prévoit de démolir pour y reconstruire sa résidence principale (art. 46bis, §1er, al.3)
- aucun de ces acquéreurs ne possède, à lui seul, la pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation
- tous les acquéreurs (à eux seuls) ne possèdent ensemble la pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation
- Contrairement au régime applicable aux habitations modestes, les avoirs des époux ne sont pas cumulés pour l'application de l'abattement
- Lorsqu'un époux marié sous un régime de communauté acquiert, en cours de procédure de divorce, un bien immeuble à titre personnel, et non pas à titre de remploi, l'acquéreur ne peut pas bénéficie de l'abattement si l'autre époux possède une habitation en propre. En effet, aussi longtemps que le divorce n'est pas prononcé, le bien acquis reste commun
- lorsque les époux mariés sous un régime de communauté possèdent encore habitation commune qui, dans le cadre du divorce, est attribuée à l'autre époux ou
- lorsque l'époux-acquéreur possède un autre bien qui, lors du règlement de divorce par consentement mutuel, a été attribué à l'autre conjoint, sous condition suspensive que le divorce devienne définitif.
- l’acte authentique
- ou le compromis de vente
- la possession, au moment de l'achat, de la pleine propriété d'un terrain à bâtir ne fait pas obstacle à l'application de l'abattement
TOUTEFOIS, il est plus que probable que l'Administration adoptera la même position que la Région bruxelloise dans l’hypothèse d’un terrain à bâtir pour lequel l’abattement a été obtenu - qu'il spécifie clairement dans l'acte l'habitation ou le terrain qui sera affecté à la résidence principale et
- qu'il demande l'application de l'abattement pour ce bien.
- le refus de l'abattement ou
- le retrait de l’avantage accordé si l’enregistrement a eu lieu indûment avec application de l’abattement (Circ. n°2018/C/112, 18 septembre 2018, n" 4.4.2.)
- Si aucun acquéreur ne remplit une ou les 2 conditions, les droits complémentaires sont dus sur le montant total de 20.000 EUR (art. 46bis, §4, aL.1er, 2°)
- Si cette condition est respectée dans le chef d'un ou plusieurs acquéreurs mais pas dans le chef de tous, les droits complémentaires ne sont dus qu’à concurrence de la totalité des parts dans l’immeuble acquis par les acquéreurs qui ne remplissement pas la/les conditions.
- force majeure
- Un incendie
- Une explosion
- Une inondation
- de gros travaux de transformation ou de rénovation qui rendent l’immeuble de résiden-ce principale inhabi-table et entraînent un changment provisoire de domicile
- ou une raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale (art. 46bis, §4, al. 2)
- sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires
- et encourent une amende égale aux droits complémentaires (C. enr., art. 46bis, § 3).
- Conditions de forme Il faut que le document qui donne lieu à la perception du droit proportionnel d'enregistrement (le plus souvent l'acte authentique
- le document doit mentionner que la règle d'exclusion ne s'applique pas à (aux) l'acquéreur (acquéreurs)
- le document doit contenir l'engagement du (des) acquéreur(s) d'établir sa (leur) résidence principale (c'est-à-dire de se faire inscrire dans le registre de la population ou le registre des étrangers) à l'adresse du bien acquis,
- dans les deux ans
- ou dans les trois ans s'il s'agit d'un bien en construction ou sur plan, à compter de la date de l'enregistrement qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, ou, en cas d'enregistrement tardif, à compter du dernier jour du délai pour l'enregistrement
- Conditions de forme Pour avoir droit à l'abattement, il faut qu'un certain nombre de mentions figure obligatoirement dans le document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, au pied de celui-ci ou encore dans un écrit signé joint à ce document (art. 46bis, §2, al.1er, 1° C. enr):
- les acquéreurs doivent demander expressément l'application de l'article 46bis du Code des droits d'enregistrement (C. enr., art. 46bis, § 2, al. 1er, 1°)
- les acquéreurs doivent déclarer qu'ils remplissent les conditions de l'article 46bis, § 2, du Code des droits d'enregistrement, à savoir qu'ils ne possèdent pas d'autres immeubles destinés en tout ou partie à l'habitation (chaque acquéreur pour la totalité en pleine propriété et tous les acquéreurs conjointement) (C. enr., art. 46bis, § 2, al. 1er, 1°juncto 2°, et al. 2) ;
- chaque acquéreur doit s'engager à établir sa résidence principale à l'endroit du bien acquis dans un délai de trois ans ou dans un délai de cinq ans s'il s'agit de l'acquisition d'un terrain à bâtir ou d'une habitation en construction ou sur plan (C. enr.,, art. 46bis, § 2, al. 1er, 3°) ;
- chaque acquéreur doit s'engager à conserver sa résidence principale dans l'immeuble acquis durant une période minimale ininterrompue de trois ans à compter de la date d'établissement de leur résidence principale (C. enr., art. 46bis, § 2, al. 1er, 4°).
- des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et
- d'une amende égale à ces droits complémentaires
- L'abattement ne peut être obtenu si toutes les conditions de forme n'ont pas été reprises dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document
- dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document la règle d'exclusion (pour laquelle une déclaration pro fisco doit être reprise dans le document qui fera l'objet d'enregistrement) est inexacte, , les acquéreurs ayant fait une déclaration inexacte sont indivisiblement tenus au paiement des droits complé-mentaires à concurrence de la totalité de leurs parts dans l'immeuble acquis (art. 46bis,§ 3). En outre, une amende égale aux droits complémentaires sera due (C.enr, art.46bis,§3)
- des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, ainsi que
- d'une amende égale à ces droits complémentaires (réduite à un tiers de ces droits complémentaires par appli-cation de l'arrêté précité du 11 mai 2006)
- Les droits complé-mentaires restent évidemment dus.
- l'amende n'est pas due
- le document devait initialement contenir l'engagement du (des) acquéreur(s) relatif au maintien de sa (leur) résidence principale dans le bien acquis pendant une durée ininterrompue d'au moins cinq ans à compter de la date d'établissement de sa (leur) résidence principale dans l'immeuble
- ceux-ci sont tous tenus, indivisiblement, au paiement des droits complémentaires
- Aucun intérêt n’est dû
- la déclaration sur l’honneur de l’acquéreur
- qu’il ne demandera ni n’a demandé à aucun moment, l’application d’une des réductions visées aux articles 145-37 à 145-46 du Code des impôts sur les revenus 1992, liée à l’achat d’un droit réel sur un bien immobilier affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, pour les exercices d’imposition [lire : l’exercice d’imposition] précisés dans cette déclaration » ; et
- qu’elle veillera à corriger au plus vite tout élément porté à sa connaissance qui pourrait conduire à ce qu’une telle réduction lui soit octroyée
- les acquéreurs seraient solidairement tenus au paiement des droits complémentaires
- Aucune amende ne serait cependant due.
- Les droits d'enregistrement payés en trop sont restitués sur base d'une demande motivée A CONDITION QUE tous les immeubles qui ont empêché la réduction de la base imposable, soient aliénés par des conventions, autres que des échanges, qui ont reçu date certaine au plus tard deux ans après la date de l'enregistrement du document qui a donné lieu à la perception du droit proportionnel sur l'acquisition pour laquelle la restitution est demandée (art. 212 bis, al. 1er C. enr)
- les donations
- les apports en société
- les dations en paiement
sont des conventions d'aliénation suffisantes
(Circ. n° 4/2003 du 24 février 2003, p. 17) - l'aliénation doit avoir pour effet de dépouiller l'acquéreur ou les acquéreurs de tout droit réel qui faisait obstacle à l'abattement immédiat au moment de l'acquisition pour laquelle la restitution est demandée
- le démembrement par l'acquéreur de son droit de propriété qui faisait obstacle à l'abattement immédiat, ne peut, en aucun cas, être considéré comme une aliénation répondant au prescrit de l'article 212bis du C. enreg.
- Le bénéfice de l'abattement par voie de restitution n'est évidemment possible que si toutes les autres conditions de fond et de forme sont aussi remplies.
SANCTION L'acheteur qui a bénéficié de la réduction mais qui perd le taux réduit de 6 p.c. ou de 5 p.c. en raison du non-respect des conditions de maintien, perd automatiquement la réduction.
1° Condition relative à la personne de l'acheteur. Il est requis que seules des personnes physiques achètent l'immeuble concerné
Un achat en commun par une personne physique et une personne morale, peu importe la répartition (achat en indivision ou l'une pour l'usufruit et l'autre pour la nue-propriété) fait toujours obstacle à l'application de l'abattement2° Condition relative à l'objet de l'achat (Immeuble affecté ou destiné àl'habitation) L'achat doit porter sur la totalité de la pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné à l'habitation sis en Région de Bruxelles-Capitale
3° Condition relative à la nature de l’acte juridique – un achat pur SONT EXCLUES les acquisitions par voie
4° Condition relative à l’intention des acheteurs – Etablissement de la résidence principale
Acquisition d’un appartement ou maison en construction ou sur plan 3 ans Acquisition d’un terrain à bâtir 3 ans Acquisition d'une maison d'habitation nouvellement construite ou d'un appartement neuf, encore soumis à la T.V.A. 2 ans 5° Condition relative au maintien de la résidence principale Le redevable qui souhaite conserver le bénéfice de l'abattement bruxellois doit à partir de la date d'établissement de la résidence principale dans le bien acquis, y conserver sa résidence principale pendant cinq années ininterrompues (SAUF CAS DE FORCE MAJEURE) 6° Exclusion en cas de pleine propriété d’une habitation «- L'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition, , la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation;
N’EMPÊCHENT PAS L’APPLICATION DE L’ABATTEMENT:
MOMENT D’APPRECIATIONLa possession d'une habitation s'apprécie à la date du contrat d'achat, c'est-à-dire, selon le cas, au moment de
TOLERANCE ADMINISTRATIVEnonobstant la circonstance qu'à la date de la convention d'achat sous seing privé, l'acheteur possède encore une autre habitation (la convention de vente n'a pas encore été signée ou la convention de vente a déjà été signée mais contient une clause de transfert différé de propriété jusqu'à la passation de l'acte authentique de vente, par hypothèse non encore passé), le bénéfice de l'abattement peut quand même être demandé immédiatement sous certaines conditions.
LA TOLERANCE SEMBLE S’APPLIQUER dans le cas où l'acte de vente a été enregistré avant la passation de l'acte notarié d'achat ou l'enregistrement de ce dernier, l'on peut, sans plus, mentionner dans l'acte d'achat la relation de l'enregistrement de l'acte de vente, afin que le receveur sache de manière certaine que la vente a effectivement eu lieuNOTION D’ « IMMEUBLE DESTINE, EN TOUT OU EN PARTIE, A L’HABITATION
APPRECIATION TERRITORIALEIl y a lieu de prendre en considération tous les immeubles déjà possédés, quelle que soit leur situation, même à l'étranger7°
Base imposable maximumLe montant sur lequel le droit devrait être liquidé n’excède pas 500.000 euros SANCTION
L’abattement « n’est pas non plus applicable lorsqu’au moins un des acquéreurs entre dans les conditions pour bénéficier, pour l’exercice d’imposition prenant cours l’année de l’enregistrement, d’une des réductions visées aux articles 145-37 à 145-46 du Code des impôts sur les revenus 1992 et que celle-ci est liée à l’achat d’un droit réel sur un bien immobilier affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Pour l’application de la phrase précédente, toute personne qui, dans les faits, pour l’exercice d’imposition en question, ne demande à aucun moment, notamment dans sa déclaration fiscale à l’impôt sur les revenus, l’application d’une des réductions visées aux articles 145-37 à 145-46 du Code des impôts sur les revenus 1992, est considérée comme n’entrant pas dans les conditions pour en bénéficier, étant entendu que, jusqu’au jour de la déclaration fiscale à l’impôt sur les revenus et sauf si la personne qui entend se prévaloir de cette présomption dispose d’au moins une information contraire, il est présumé que toute personne qui, dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, déclare sur l’honneur qu’elle ne demandera ni n’a demandé à aucun moment, l’application d’une des réductions visées aux articles 145 37 à 145 46 du Code des impôts sur les revenus 1992, liée à l’achat d’un droit réel sur un bien immobilier affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, pour les exercices d’imposition précisés dans cette déclaration, et qu’elle veillera à corriger au plus
vite tout élément porté à sa connaissance qui pourrait conduire à ce qu’une telle réduction lui soit octroyée, s’est comportée et se comportera conformément à cette déclaration.
Si, dans les faits, la majoration de l’abattement, prévue dans la section 1re du chapitre 3, a été appliquée et un des acquéreurs a bénéficié ou va bénéficier, pour l’exercice d’imposition prenant cours l’année de l’enregistrement, d’une des réductions visées aux articles 14537 à 14546 du Code des impôts sur les revenus 1992, liée à l’achat d’un droit réel sur un bien immobilier affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, les acquéreurs sont solidairement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant équivalant à la majoration de l’abattement
SANCTION 1°-2°-3°
1° Condition relative à la personne de l'acheteur. Il est requis que seules des personnes physiques achètent l'immeuble concerné La cession ultérieure à une personne morale n'empêche pas le maintien du bénéfice de l'abattement pour autant que tous les acquéreurs initiaux aient établi ou établissent leur résidence principale dans l’immeuble
2° Condition relative à l'objet de l'achat – (Immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation)
en cas de vente d'un immeuble d'habitation situé sur le territoire de deux Régions, l'Administration a considéré que le critère de localisation retenu est l'adresse de l'immeuble (Déc. adm. n° E.E./101.740, 24 octobre 2006, Rep. R.J., n° E 46bis - VL 10-01)
Les deux devront toutefois établir leur résidence principale à l'endroit du bien acquis; ceci ne doit pas nécessairement avoir lieu sur base du titre d'acquisition
les immeubles non encore affectés à l'habitation mais destinés à être réaffectés à l'habitation ou à être rénovés tombent également dans le champ d'application
3° Condition relative à la nature de l’acte juridique – un achat pur SONT EXCLUES les acquisitions par voie
TOUTEFOIS, L’ABATTEMENT PEUT S’APPLIQUER à l'acquisition d'un immeuble d'une société par associé, soumise au droit de vente en vertu de l'article 129, alinéa 1er ou de l'article 130 C. enr
4° Condition relative à l’intention des acheteurs - Etablissement de la résidence principale Il faut que l'habitation soit effectivement affectée par tous les acquéreurs à la résidence principale
PRESOMPTIONEn vertu de l'article 46bis, §1er, alinéa 1er du C. enr, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers est considérée comme celle de la résidence principale.Il s'agit d'une présomption simple et le renversement de la présomption peut être fait aussi bien par l'Administration que par le contribuable (s'il réside effectivement dans l'immeuble sans y être inscrit) (Circ. n° 2018/C/112, 18 septembre 2018, n° 4.2.4)5° Condition relative au maintien de la résidence principale Tous les acquéreurs doivent maintenir leur résidence principale dans l'immeuble acquis durant une période minimale ininterrompue de trois ans (C. enr, art. 466is, § 2, al. 1er, 4°) 6° Exclusion en cas de pleine propriété d’une habitation L’abattement n’est octroyé que Acquisition par une seule personne pour autant que cette personne ne possède pas, à elle seule, la pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation Acquisition par plusieurs personnes pour autant qu’
Acquisition par des époux
au moment où le divorce est prononcé, l'acquéreur peut demander une restitution sur la base de l'article 208 du Code des droits d'enregis-trement (Circ. n° 2018/C/112, 18 septembre 2018, n° 4.2.6., juncto déc. adm. n° 101.647, 28 juillet 2006, Rep. R.J., n° E 466is - BR/04-01)Il en est ainsi
MOMENT D’APPRECIATIONIl y a lieu de vérifier le respect de cette condition « à la date du document donnant Heu à la perception du droit d'enregis trement proportionnel» (C. enr, art. 46bis, §2, 2° juncto 1°), à savoir
Il en va de même lorsqu'un immeuble à appartements est acheté par un seul acquéreur qui n'établira sa résidence principale, selon nous, même s'il n'y a pas lieu d'établir de statuts de copropriété.
SANCTIONS 1°-2°-3°-6°
Le non-respect d'une ou de plusieurs de ces conditions de fond (conditions qui concernent le champ d'application de l'abattement et qui ne doivent faire l'objet d'aucune mention spécifique dans l'acte), est sanctionné par
SANCTIONS Conditions 4°-5°
➔ Les droits complémentaires sont dus indivisiblement et solidairement par plusieurs acquéreurs s’il y en a plusieurs qui ne respectent pas ces conditions de maintienAucune amende n’est dueEXCEPTIONLes droits complémen-taires ne sont pas dus si l'absence d'établisse-ment de la résidence principale dans le bien ou le maintien de la résidence principale durant une période ininterrompue de 3 ans se justifie par un cas de= « tout événement postérieur à la naissance de l'obligation, indépendant de la volonté de la personne qui l’invoque, insurmontable et rendant l’exécution de l’obligation impossible tant physiquement que juridiquementEX:
EX: le cas où un membre de la famille doit déménager dans une résidence adaptée à son handicap, l'aggravation de l'état de santé (opération, maladie grave, voire soins palliatifs) d'un des acquéreurs qui a nécessité une hospitalisation ou une admission dans une maison de soins, une résidence-services ou un établissement similaire, le transfert du siège d'exploitation décidé par l'employeur d'un des acquéreurs, ce qui a entraîné le changement de domicile de cet acquéreur peu après l’établissement dans l’immeuble acheté, le changement radical dans l’environnement social (extérieur à la famille) de l’acquéreurSANCTION Lorsqu'il s'avère que la règle d'exclusion est inexacte, les acquéreurs ayant fait une déclaration inexacte
Il n’existe pas en Région wallonne de barème de réduction de cette amende fiscale proportion-nelle
d'achat mais ce peut aussi être le compromis ou une déclaration conforme à l'article 31, alinéa 1er, 2°, du C. enr), contienne quatre mentions:
SANCTIONS
SANCTIONS
Si la déclaration relative à la règle d'exclusion se révèle inexacte (art. 46bis, al. 7, C. enr), les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement
Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale modifiant l'article 11, alinéa premier, de l'arrêté royal du 11 janvier 1940 relatif à l'exécution du Code des droits d'enregistrement, d'hypo-thèque et de greffe et complétant cet arrêté royal par une annexe 2L'amende pour cause d'énonciation inexacte relativement à la règle d'exclusion est réduite à la moitié des droits complémentaires
Une telle déclaration
Inexacte est également passible d'une sanction pénale lorsqu'elle a été faite dans une Intention frauduleuse (C. enr., art. 206 et s.)L'engagement d'établis-sement de la résidence principale n'est respecté (art. 46bis, al. 8, C. enreg. (Rég. Brux.-C.)) par aucun des acquéreurs Ceux-ci sont tenus indivisiblement au paiement
Pour cause de force majeure (cf. notion de ‘force majeure’ pour l'application du tarif réduit)
L'engagement n'est respecté que par certains des acquéreurs les droits complémentaires dus ainsi que l'amende réduite sont déterminés au prorata de la part légale, dans l'acquisition, de ceux des acquéreurs qui n'ont pas respecté l'engagement Pour cause de force majeure l'amende sera due par ceux qui ne peuvent invoquer la force majeure, en proportion de leur part légale dans l'acquisition (Circ. N°4/2003 du 24 février 2003) L’engagement de maintien de la résidence principale (dans le bien
nouvellement acquis) n'est respecté par aucun des acquéreurs
Pour cause de force majeure Les droits complémentaires ne sont pas dus
Seulement certains des acquéreurs ne respectent pas de maintien ininterrompu
de la résidence principaleIl n'y a pas de sanction (art. 46bis, al. 9)
S’il s’avérait, par la suite, qu’un ou plusieurs acquéreurs ont tout de même bénéficié d’une réduction d’impôt régionale pour une habitation propre
Il n’existe, en Région wallonne, aucune possibilité d'obtenir l'avantage de l'abattement par voie de restitution dans le cas où l'immeuble ayant empêché l'obtention de l'abattement est aliéné peu de temps après l'acquisition du bien nouvellement acquis (Circ. n° 2018/C/112, 18 septembre 2018, n°4.6) - Taux
- Taux applicables
- Taux de 6% pour l'acquisition de la résidence principale de l'acquéreur ( CFF , art. 2.9.4.2.11) ;
- Taux de 5% pour l'acquisition de l a résidence principale de l'acquéreur, qui s'engage à exécuter des travaux de rénovation énergétique radicaux ( CFF, art. 2.9.4.2.12)
- Taux de 1% pour l'acquisition de la résidence principale de l'acquéreur, lorsque l'immeuble concerné est u n monument protégé ( CFF, art. 2.9.4.2.14)
- Taux de 7% pour l'acquisition d'une habitation que l'acquéreur s'engage à mettre à la disposition d'une agence de location sociale agréée (CFF, art. 2.9.4.2.13).
- La date à laquelle les conditions d'application pour pouvoir bénéficier des taux réduits doivent être appréciées, est, en principe, la date de la signature de l'acte authentique de vente.
- Il en est de même de la date de départ des délais pour satisfaire aux conditions de maintien du régime de faveur appliqué
Date de référence pour apprécier les conditions d’application et de date de départ des délais
TOUTEFOIS, il y aura une possibilité de restitution après la passation de l'acte authentique si toutes les conditions d'application du taux réduit sont réunies à la date de la signature dudit acte - Bénéficiaires Seules les personnes physiques peuvent bénéficier des nouveaux taux réduits.
- il n'est pas requis que tous les acquéreurs soient des personnes physiques
- il n'est pas requis que tous les acquéreurs réunissent les conditions d'application du taux réduit
- Conventions visées
- L'acquisition doit avoir la qualité de « vente pure », c'est-à-dire un contrat de vente qui répond à la définition de l'article 1582 du Code civil SONT EXCLUES:Toute autre convention même si, sur le plan fiscal, elle tombe dans le champ d'application du droit de vente.EX:
- les conventions d'échange
- de dation en paiement portant sur un immeuble
- les acquisitions d'immeubles provenant d'une société par un ou plusieurs associés, soumise au droit de vente en vertu des articles 2.9.1.0.4, alinéa 1er, ou 2.9.1.0.5 du Vlaamse Codex Fiscaliteit
- L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété.
- en cas de pluralité d'acquéreurs, ceux-ci ne doivent pas tous avoir la qualité d'acheteurEX: un parent fait donation de la moitié indivise d'un immeuble à son enfant et il vend en même temps l'autre moitié indivise au partenaire de l’enfant (l'acquisition, dans son ensemble, porte sur la totalité en pleine propriété)
- même une acquisition qui mène à la possession de la totalité en pleine propriété peut bénéficier du taux réduit, à condition toutefois que cette acquisition soit une vente pure (Déc. adm., 29 mai 2018, n° 18044,1.)EX:
- l'acquisition de l'usufruit par le nu-propriétaire, pour autant que cette acquisition soit soumise au droit de vente
- l'acquisition simultanée par laquelle
- une personne A, qui n' était pas copropriétaire, achète une part indivise (application du droit de vente) et
- une personne B , qui était déjà copropriétaire, acquiert la part indivise restante (application du droit de partage).
EST EXCLUEl'acquisition de la part indivise restante par une personne qui était déjà copropriétaire.- sur le plan civil, il ne s'agit pas d'une vente pure, même si, sur le plan fiscal, le droit de vente peut être dû
- en cas de pluralité d'acquéreurs, ceux-ci ne doivent pas tous avoir la qualité d'acheteur
- L’acquisition doit porter sur une habitationDEF: = = maison ou l'étage ou partie d'étage d'un bâtiment, servant principalement ou devant principalement servir
- soit immédiatement
- soit après des travaux normaux de réparation ou d'entretien au logement d'une famille ou d'une personne seule, avec, le cas échéant, les dépendances acquises en même temps que la maison ou l'étage ou partie d'étage.
SONT EXCLUS- les ruines ou les immeubles qui nécessitent des travaux autres que des travaux normaux de réparation ou d'entretien avant de pouvoir servir au logement
- les terrains à bâtir
Acquisition simultanée de deux habitations l'acquéreur doit choisir pour laquelle des habitations il demande l'application du taux réduit
- Il importe peu que l'acheteur ait l'intention de transformer les deux habitations en un seul logement.
- Il en est de même lors de l'acquisition d'un immeuble composé de plusieurs appartements
lmmeuble qui n'est pas exclusivement destiné au logement de l'acquéreur. l'immeuble (y compris les dépendances) est principalement destiné au logement de l'acheteur EX:L'ensemble de l'acquisition répond à la définition d'habitation et le tarif réduit y est applicable.- l'immeuble comprenant, par exemple, une partie professionnelle laquelle est, en volume ou en valeur, nettement secondaire à la partie destinée au logement ;
- une maison d'habitation comprenant une seule chambre destinée à être donnée en location à un étudiant
l'immeuble n'est pas principalement destiné au logement de l'acheteur EX:- l'immeuble dont la partie destinée au logement est secondaire à la partie professionnelle ou commerciale
- l'immeuble comprenant plusieurs habitations, dont une seule servira de résidence principale de l'acheteur.
l'immeuble est susceptible d'être scindé en plusieurs parties distinctes. Il est permis de scinder le prix (VCF, art. 2.9.7.0.5)
Seule la partie destinée au logement de l'acheteur bénéficiera du taux réduitl'immeuble est susceptible d'être scindé en plusieurs parties distinctes. L'immeuble ne répond pas à la définition de l'article 1.1.0.0.2, alinéa dernier, 6°, du Vlaamse Codex Fiscaliteit et dès lors le taux réduit ne pourra pas être appliqué (déc. adm., 23 mai 2018, n° 18031).
- L'acquisition doit avoir la qualité de « vente pure », c'est-à-dire un contrat de vente qui répond à la définition de l'article 1582 du Code civil
- Règle d’exclusion (condition applicable au taux réduit relatif à l’acquisition de la résidence principale de l’acquéreur)
- L'acheteur ne peut pas être plein propriétaire pour la totalité d'une autre habitation ou d'un autre terrain à bâtir
- En cas de plusieurs acquéreurs, ceux-ci ne peuvent pas être conjointement pleins propriétaires pour la totalité d'une autre habitation ou d'un autre terrain à bâtir.
- qu'il s'engage à aliéner l'immeuble entravant, , à titre onéreux et pour la totalité, dans le délai d'un an à compter de l a signature de l'acte authentique et
- qu'il démontre qu'il existe un lien causal entre l' aliénation et la nouvelle acquisition.
- La même tolérance est prévue en cas d'expropriation de l'immeuble entravant, au plus tard un an après la date de la signature de l'acte authentique
- la tolérance peut également s'appliquer lorsque l'acheteur possède deux immeubles entravants à condition que les deux immeubles soient aliénés dans le délai requis et qu'il soit démontré qu'il existe un lien causal entre l a nouvelle acquisition et les deux aliénations (Déc. adm., 29 mai 2018, n° 18044, 5b)
Cette condition est appréciée à la date de l'acte authentique d'acquisition.EXCEPTION A LA CAUSE D’EXCLUSIONL’acheteur qui tombe sous la règle d'exclusion au moment de la passation de l'acte authentique, peut demander immédiatement l'application du taux réduit, à condition
En l’absence de cession, l'acheteur sera tenu de payer des droits complémentaires, ainsi que d'une majoration d’impôt de 20 p.c. des droits complémentaires ( V C F , art. 3.18.0.0.11). - Conditions de forme requises pour l’octroi de la réduction Pour pouvoir bénéficier du taux réduit, plusieurs mentions doivent être reprises dans ou au pied de l'acte authentique d'acquisition ( V C F , art. 3.12.3.0.1) :
- la mention du ou des immeubles entravants
- ainsi que l'engagement de l'acheteur de les aliéner totalement et à titre onéreux dans le délai requis
- L'acquisition sera taxée au taux de 10 p.c.
- En cas d'inexactitude intentionnelle, une majoration d ' impôt de 20 p.c. des droits complémentaires (la différence entre le taux réduit demandé et de taux de 10 p.c.) sera perçue ( V C F ,art. 3.18.0.0.11).
- Le notaire sera invité à les compléter
- En cas d'absence de réaction de l a part du notaire, l'acquisition sera taxée à 10 p.c.
- Condition de maintien de la réduction: établissement de la résidence principale
- L'acheteur qui veut bénéficier d'un taux réduit pour l'acquisition de sa résidence principale, doit prendre l'engagement d'y établir effectivement sa résidence principale.
- De plus, l'établissement de la résidence principale devra être formalisé par une inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.
Pour les taux de 6 % et de 1% Dans les 2 ans de la signature de l’acte authentique Pour le taux de 5% Dans les 5 ans de la signature de l’acte authentique Aucune durée minimale n'est prévue pendant laquelle l'inscription doit être maintenue- Défaut d’inscription
- La réduction reste acquise si le défaut d'exécution de ces conditions est la conséquence a° d'une force majeure
- Sanctions Lorsque l'acquéreur n'est pas en mesure de prouver
- qu'il a satisfait à l'obligation d'inscription
- OU que le défaut d'inscription est la conséquence d'un cas de force majeure Il sera tenu de payer
- des droits complémentaires,
- et une majoration d'impôt de 20 p.c. des droits complémentaires (VCF, art. 3.18.0.0.11),
- Combinaison avec le régime de la reportabilité Tous les nouveaux taux réduits peuvent être combinés avec le régime de la reportabilité, même en cas d'application de la réduction en cas d'acquisition d'une habitation « modeste » (abattement)
- Conditions de fond spécifiques
- L'acquéreur dispose d'un délai de cinq ans, à compter de la date de la signature de l'acte authentique, pour achever les travaux requis.
- Le fait que ces travaux ont effectivement été exécutés, devra être attesté par l'obtention d'un certificat de performance énergétique construction, tel que prévu à l'article 9.2.11 de l'Arrêté flamand relatif à l'Énergie du 19 novembre 2010
- droits complémentaires
- ainsi que d'une majoration d'impôt de 20 p.c des droits complémentaires ( V C F , art. 3.18.0.0.11).
- l'immeuble acquis doit être « un monument protégé tel que visé à l'article 2.1, 16°, du Décret relatif au Patrimoine immobilier du 12 juillet 2013 » ;
- l'acheteur doit prendre l'engagement d'investir au moins le montant de l'avantage fiscal obtenu dans des mesures de gestion, des travaux ou services nécessaires au maintien ou à la revalorisation des caractéristiques et éléments patrimoniaux du monument protégé. (l'avantage fiscal s'élève à 5 p.c de la base imposable)
- Ces mesures, travaux ou services doivent être repris dans un plan de gestion approuvé par l'Agence flamande du Patrimoine immobilier. Il peut s'agir d'un plan de gestion existant (et encore valable) ou d'un plan de gestion à établir.
- le monument protégé ne peut pas être aliéné entre vifs avant que n'ait été réalisé l'investissement requis, sous peine de perte de l a subvention
- L’acquéreur ne doit pas respecter
- la règle d'exclusion pour la possession d'autres immeubles
- ni d'engagement pour l'acheteur à prendre son inscription à l'adresse de l'immeuble acquis.
- de limite relativement au nombre d'habitations que l'acheteur peut acquérir avec application du taux de 7 p.c. dans le cadre de location sociale
- L’acquéreur doit s'engager, dans l'acte authentique d'acquisition, à conclure avec une agence immobilière sociale agréée un contrat de bail d'une durée minimale de neuf ans, et ce dans un délai de trois ans à compter de l a date de l'acte authentique d'acquisition.
- Ce contrat de bail doit être présenté à l'enregistrement.
- L'acheteur doit s'engager à faire parvenir une copie du contrat enregistré à Vlabel, dans un délai de trois ans et six mois à compter de la date de l'acte authentique d'acquisition.
- des droits complémentaires,
- ainsi que d'une majoration d'impôt de 20 p.c. des droits complémentaires ( V C F , art. 3.18.0.0.11)
- Application des taux réduits par voie de restitution
- Taux applicables
- Taux de 6% L'article 53, 2°, du Code des droits d'enregistrement réduit le droit fixé par l'article 44 à 6 p.c. ou à 5 p.c,
- pour les ventes de la propriété d'habitations dont le revenu cadastral, bâti et non bâti, n'excède pas le maximum fixé à l'article 53bis,
- à concurrence de la base imposable utilisée pour la liquidation des droits, déterminée conformément aux articles 45 à 50, qui ne dépasse pas le maximum fixé à l'article 53ter
- Taux de 5% Si toutes les conditions sont réunies, le taux est réduit à 5 p.c. lorsque la vente donne lieu à
- l'octroi à l'acquéreur d'un crédit hypothécaire conformément à l'Arrêté du Gouvernement wallon du 20 décembre 2007 portant règlement des prêts hypothécaires de la Société wallonne du Crédit social et des Guichets du Crédit social, ou à
- l'octroi d'un prêt hypothécaire par le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l'aide locative du Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie. »
Si le notaire indique dans l'acte notarié que l'acquéreur bénéficie d'un « crédit ou prêt hypothécaire social wallon Si l'acte notarié ne le précise pas
mais que le bénéfice du taux réduit est demandé en dehors de l'acte lorsqu'il ressort de l'acte ou du
contexte que le bénéfice du taux réduit est susceptible de s'appliquerSi la réduction est demandée dans un
acte sous seing privél'acte sera enregistré au taux de 5 p.c. le receveur demandera au notaire la production d'une déclaration complétive. l'Administration exigera une attestation de l'organisme prêteur. - Cette restitution est soumise à l'introduction d'une demande en restitution au pied de l'acte de prêt hypothécaire donnant droit à la réduction sur l'acte de vente de l'immeuble sur lequel porte l'hypothèque, , signée par l'acheteur et le notaire instrumentant, avant l'enregistrement de cet acte de prêt.
- La restitution s'effectue sous déduction, le cas échéant, du droit fixe général.
- Bénéficiaire
- L’ article 53, 2°, du Code des droits d'enregistrement ne concerne que des acquisitions par des personnes physiques.
- le revenu cadastral du bien acheté ne dépasse pas le maximum fixé et
- que, dans le chef de la personne physique, les conditions prévues à l'article 54, alinéas 2 et 3, soient remplies (déc. adm., 3 janvier 2002, Rep. R.J., E 53, 2°/13-01 et E 54/02-07)
- Les cohabitants légaux et les couples mariés ne forment qu'un seul patrimoine pour l'examen des conditions d'application des articles 53 et suivants du Code des droits d'enregistrement.
- Conventions visées Le taux réduit ne s'applique qu'aux ventes de la propriété d'habitations ou de terrains devant servir pour la construction d'une habitationLe tarif réduit peut être appliqué à toutes les opérations soumises au tarif fixé par l'article 44 du Code des droits d'enregistrement, même lorsqu'elles n'ont pas cette qualification en droit civil
- des partages et cessions de parts indivises, qui sont fiscalement considérées comme des ventes en vertu de l'article 113 C. enr
- des acquisitions par un ou plusieurs associés des biens d'une société, acquisitions assimilées à une vente en vertu des articles 129 et 130 du Code des droits d'enregistrement
- des échanges, mais en respectant éventuellement l'article 14 du Code des droits d'enregistrement
- soit de la nue-propriété du bien
- soit de l'immeuble grevé du droit d'habitation
- si elle devient propriétaire de la maison et
- si elle satisfait aux autres conditions auxquelles la réduction est subordonnée
- soit immédiatement
- soit moyennant des travaux normaux de réparation ou d'entretien
- Lors de l'enregistrement de l'acte d'achat, c'est le droit de vente ordinaire qui est perçu.
- Après finition de l'habitation construite ou reconstruite, les droits perçus au-delà du taux réduit peuvent être restitués, à condition que le revenu cadastral signifié n'excède pas le maximum légal
- De plus, l’obligation d’inscription devra être rempli
- d'une habitation ayant un revenu cadastral juste inférieur au maximum autorisé, et
- d'une partie d'une autre parcelle cadastrale il sera tenu compte du nouveau revenu cadastral qui aura été fixé.
- soit de la maison ou de l'étage ou partie d'étage acquis sous le régime de l'article 53, 2°
- soit de l'habitation à construire sur le terrain acquis sous le régime de l'article 57. » la réduction n'est susceptible de s'appliquer aux dépendances que si elles sont acquises en même temps
- que l'habitation ou
- que le terrain destiné à servir d'assiette à celle-ci
- l'article 53, 1°, pour la terre et
- l'article 53, 2°, pour l'habitation, à charge bien entendu de satisfaire à toutes les conditions légales
- Le garage attenant à une habitation est manifestement une dépendance de celle-ci (Déc. adm., 21 février 1957)
- Un garage non attenant à l'habitation, mais situé à proximité de celle-ci, est susceptible, selon les circonstances de fait (distance, destination, importance normale par rapport à l'habitation) d'être considéré comme dépendance (Déc. adm., 29 septembre 1978)
- ces serres ne peuvent être considérées comme des dépendances au sens de l'article 53, 2°
- si l'acquéreur a l'intention d'exploiter ces serres, c'est l'article 53, 1°, qui doit être invoqué
- l'article 53, 1°, pour les serres, et
- l'article 53, 2°, pour la maison avec, le cas échéant, le jardin y attenant
- une habitation est acquise en indivision par plusieurs personnes
- et qu'en même temps, la dépendance de cette habitation est acquise par l'une d'elles seulement, le tarif réduit n'est susceptible de s'appliquer à l'acquisition de la dépendance que dans la mesure de la part que l'acheteur de celle-ci achète en propriété dans l'habitation (Déc. adm., 23 juin 1958)
- Terrain devant servir d’emplacement à une habitation (C. enr, art. 57)
- Le droit réduit est applicable à la vente de la propriété d'un terrain devant servir d'emplacement à une habitation, pour autant que le bien acquis et l'immeuble construit répondent aux conditions de l'article 53, 2°, du Code des droits d'enregistrement
- Le taux est réduit à 5 p.c. lorsque la vente donne lieu à l'octroi à l'acquéreur
- d'un crédit hypothécaire conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 20 décembre 2007 portant règlement des prêts hypothécaires de la Société wallonne du Crédit social et des Guichets du Crédit social, ou à
- d'un prêt hypothécaire par le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l'aide locative du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie
- l'acte est enregistré au droit fixé par l'article 44
- Ce qui est perçu au-delà du droit réduit est restitué après l'achèvement de la construction, plus exactement après que le revenu cadastral de cette construction est devenu définitif, sur production d'un extrait de la matrice cadastrale (C. enr./W., art. 58).
- La restitution est faite en règle à l'acquéreur.
- Elle a lieu au profit du vendeur si c'est lui qui a supporté les frais de l'acte.
- Dans les deux situations, l'Administration opère la restitution en mains du notaire qui a reçu l'acte si ce notaire en fait la demande
- L'action en restitution naît à la date à laquelle le revenu cadastral de l'habitation est devenu définitif (= 2 mois après la signification du revenu cadastral définitif)
- Cette action est prescrite deux ans après cette date sans qu'il y ait lieu d'avoir égard au moment où l'acheteur produit l'extrait de la matrice cadastrale
- La restitution est faite en règle à l'acquéreur.
- L'article 57 C.enr. subordonne l'application du taux réduit, pour les acquisitions qu'il envisage, à la condition « que le bien acquis et l'immeuble construit répondent aux conditions de l'article 53, 2° » (voy. Ci-dessus)
- à supposer que l'acquéreur ait construit en annexe de l'habitation des bâtiments auxquels le caractère de dépendance au sens qui vient d'être dit ne peut être reconnu, une restitution partielle est seule possible, c'est-à-dire une restitution dans la mesure où la base de perception se rapporte à la partie du bien acheté utilisée pour l'habitation et les dépendances au sens de l'article 5 précité.
Lorsqu'il y a application de l'article 57,
Dates et montants à prendre en considération Le revenu cadastral maximum de l'immeuble construit et de ses dépendances est celui visé à l'article 53bis, alinéa 1er, 2° C. enr suivant les distinctions prévues dans cette disposition, mais en substituant à la date de l'acte d'acquisition la date à laquelle le revenu cadastral est déterminé après l'achèvement de la construction (C. enr. art. 57, al. 2). Critère de la valeur vénale de la construction érigée Dans le cadre de l'application de l'article 57 C. enr, les montants maxima établis par le Code, eux aussi indexés annuellement, constituent un critère d'exclusion 
Immeuble se trouvant dans une zone de pression immobilière 240.006,90 EUR Immeuble se trouvant dans une zone de pression immobilière 229.206,60
Vente d’un bâtiment destiné à être transformé en habitation Le bénéfice de cet article peut être invoqué lors de l'achat d'un bâtiment autre qu'une habitation (p. ex. un garage, un atelier) que l'acquéreur a l'intention de transformer en habitation, soit après démolition, soit après aménagements S'il y a lieu à restitution (après fixation du revenu cadastral de l'habitation reconstruite), cette restitution a pour objet ce qui a été perçu au-delà du droit réduit sur la totalité du prix et des charges stipulés, sans déduction de la valeur des constructions non soumises à la TVA, qui existaient lors de l'achat (Déc. adm., 19 mai 1966)Achat d'un terrain avec des constructions que l'acquéreur maintiendra
dépendances de l'habitationLorsque sur le terrain acquis se trouvent des constructions que l'acquéreur a l'intention de conserver pour servir de dépendances à l'habitation construite, c'est l'article 57 du Code des droits d'enregistrement/W. qui est applicable pour l'ensemble des biens acquis Dépendances de l’habitation construite
Acquisition d'un terrain par plusieurs personnes - Construction par un des
coïndivisairesEn cas d'acquisition par plusieurs personnes ensemble, celle de ces personnes qui est devenue propriétaire, en vertu d'une cession équipollente à partage ultérieure, de la totalité du terrain acquis, sur lequel elle a ensuite édifié une habitation modeste, ne peut obtenir la restitution que pour la part indivise qu'elle a acquise à l'origine S'il y a lieu à restitution (après fixation du revenu cadastral de l'habitation reconstruite), cette restitution a pour objet ce qui a été perçu au-delà du droit réduit sur la totalité du prix et des charges stipulés, sans déduction de la valeur des constructions non soumises à la TVA, qui existaient lors de l'achat (Déc. adm., 19 mai 1966)
- Limite de revenu cadastral des biens acquis et des biens déjà possédés
- Bien acquis: revenu cadastral1- a° Le revenu cadastral de l'habitation acquise ne peut être supérieur à 745 EUR lorsque l'acquisition a pour objet
- soit un immeuble bâti
- soit à la fois un immeuble bâti et des terrains
- lorsque l'acquisition a pour objet un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- ET SI l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal ont trois ou quatre enfants à charge à la date de l'acte d'acquisition.
- lorsque l'acquisition a pour objet un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- ET SI l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal ont cinq ou six enfants à charge à la date de l'acte d'acquisition.
- lorsque l'acquisition a pour objet un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- ET SI l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal ont sept enfants à charge ou plus à la date de l'acte d'acquisition.
- qui font partie du ménage de l'acquéreur à la date de l'acte d'acquisition et
- qui, pendant l'année civile précédant cette date, n'ont pas bénéficié personnellement de ressources dont le montant net, déterminé conformément aux articles 142 et 143 du Code des impôts sur les revenus 1992, est supérieur au montant net visé à l'article 136 du même Code
- Ils doivent faire partie du ménage de l'acquéreur, , d'une manière effective et durable
- à la date de l'acte d'acquisition en cas d'application de l'article 53, 1° ou 2°, et
- à la date à laquelle le revenu cadastral de l'habitation construite est déterminé (donc, après l'achèvement de la construction) en cas d'application de l'article 57
TOUTEFOIS, il n’est pas tenu compte d'un éloignement temporaire du domicile de l'acquéreur, pour des raisons d'études, de santé ou autres (telles que service militaire) - Ils ne peuvent pas avoir bénéficié personnellement, pendant l'année civile précédant cette date, de ressources dont le montant net, déterminé conformément aux articles 142 et 143 du Code des impôts sur les revenus 1992, est supérieur au montant net visé à l'article 136 du même Code Pour déterminer le montant net des ressources personnelles d'un enfant à charge de l'acquéreur ou de son
conjoint, il doit être fait abstraction :- des allocations familiales
- des allocations de naissance et des primes d'adoption légales ainsi que
- des bourses d'études et des primes à l'épargne prénuptiale
- des allocations à charge du Trésor qui sont octroyées aux handicapés
- des revenus professionnels qu'une personne a recueillis pendant l'année au cours de laquelle elle a été appelée à accomplir son service militaire ou un service en qualité d'objecteur de conscience
- des rémunérations perçues par des handicapés visés à l'article 135 du C.I.R. 92 en raison de leur emploi dans un atelier protégé reconnu
- des rentes alimentaires ou rentes alimentaires complémentaires payées au contribuable après la période imposable à laquelle elles se rapportent, en exécution d'une décision judiciaire qui en a fixé ou augmenté le montant avec effet rétroactif {cf. C.I.R. 92, art. 143).
Le montant net des ressources s'entend du montant brut diminué des frais que l'intéressé justifie avoir faits ou supportés durant la période imposable pour acquérir ou conserver ces ressources.- A défaut d'éléments probants, les frais déductibles sont fixés à 20 p.c. du montant brut desdites ressources.
- Quand ces ressources sont constituées par des rémunérations de travailleurs ou de profits, les frais déductibles sont au minimum de 380 EUR ( montant de base 250 EUR) (C.I.R. 92, art. 142)
- L'acquéreur doit souscrire une déclaration par laquelle
- il affirme que les conditions prévues à l'article 53bis C. enr, ou à l'article 57 C. enr., selon le cas, sont remplies en ce qui concerne ses enfants et/ou ceux de son conjoint et
- il désigne ces enfants d'une manière précise (nom, prénoms, date de naissance, état civil et, éventuelle)
- Cette déclaration doit être faite
- Les inexactitudes dans la déclaration sont éventuellement passibles de la sanction établie par l'article 202, alinéa 2, du Code
en cas d'application de l'article 53, 1° ou 2° C. enr
dans l'acte d'acquisition ou au pied de cet acte avant l'enregistrement en cas d'application de l'article 57 du Code
dans la demande en restitution partielle des droits introduite confor-mément à l'article 58, alinéa 1er du Code
- Il y a lieu de tenir compte tant des enfants conçus que des enfants déjà nés
- soit lors de l'acquisition (en cas d'application de l'art. 53)
- soit à la date à laquelle le revenu cadastral est déterminé après l'achèvement de la construction (en cas d'application de l'art. 57
- Il y a lieu de tenir compte des enfants adoptés ou même simplement recueillis, du moment qu'ils sont à charge de l'acquéreur ou de son conjoint
- l'enfant qui a été considéré comme étant à charge pour la perception de l'impôt sur les revenus ne peut plus être retenu comme tel pour l'application des articles 53 et 57, lorsqu'il a cessé de l'être à la date visée, selon le cas, à l'article 53 bis C. enr ou à l'article 57 C. enr (EX: l’enfant a quitté définitivement le ménage)
- Lors de l'acquisition commune d'une habitation modeste par deux cohabitants en indivision, ayant chacun des enfants à charge, il est tenu compte de tous les enfants, si la preuve est rapportée
- que les acquéreurs forment une famille de fait à la date d'acquisition et
- s'il est également prouvé qu'au moment de l'acquisition les enfants étaient entretenus par les deux acquéreurs (Déc. adm., 7 novembre 2005, Rep. R.J., E 53/02-14)
- Dans un règlement de co-parenté, lorsque les enfants habitent alternativement chez chacun des parents, les deux parents (et, le cas échéant, leur partenaire respectif en cas de formation d'une famille de fait) bénéficient de l'augmentation du revenu cadastral prévue par l'article 53bis C. enr en cas d'acquisition d'une habitation au tarif réduit
L'Administration admet la la preuve de la co-parenté aussi par la production :- d'une convention enregistrée ou homologuée par le juge, dans laquelle il est expressément prévu que l'hébergement des enfants est réparti identiquement entre les deux contribuables
- d'une décision judiciaire dans laquelle il est expressément prévu que l'hébergement des enfants est réparti identiquement entre les deux contribuables (Déc. adm., 6 novembre 2007, Rep. R. J . , E 53/02-14)
845 EUR
945 EUR
1045 EUR
Enfants à charge= les enfants
Enfants à charge= les enfants - mineurs d'âge ou non - de l'acquéreur et de son conjoint ou de l'un d'eux seulement (p. ex, enfants d'un premier mariage) pour lesquels sont réunies les conditions suivantes,
Enfants à charge atteints à 66% au moins d’une insuffisance ou d’une diminution de capacité physique ou mentale du chef d’une ou plusieurs affectionsIls sont comptés pour deux enfants à charge
- La réduction n'est applicable aux terrains compris dans l'acquisition que si le total des revenus cadastraux de ces terrains ne dépasse pas 323 EUR (C. enr, art 53bis).
Revenu cadastral existant à la date de l’acquisition Acquisition d’une habitation - le revenu dont il faut tenir compte est le revenu cadastral, bâti et non bâti, existant à la date de l'acte d'acquisition
- le droit réduit est directement applicable, même si le revenu cadastral attribué à l'habitation a un code 2K
Acquisition d'un terrain destiné à servir d'emplacement à une habitation Le revenu cadastral, bâti et non bâti, de l'habitation construite sera pris en considération (C. enr, art. 57), mais déterminé selon le régime applicable à la date de l'acquisition (art. 58) Vente de la nue-propriété c'est toutefois le revenu cadastral de la pleine propriété qui doit être pris en considération
Compromis sous condition suspensive Au cas où le compromis contient une condition suspensive, la règle d'exclusion s'applique à la date de la réalisation de la condition - Le revenu cadastral à la date de l'acquisition est, en règle, celui qui sert de base à la perception du précompte immobilier, pour l'année au cours de laquelle l'acquisition a lieu
- Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'indexation du revenu cadastral
Revenu cadastral correspondant à l’état réel du bien Le seul revenu cadastral à prendre en considération est celui correspondant à l'état réel du bien acquis (peu importe qu'il soit majoré ou diminué). Il suffit que la cause de la modification existe au jour de l'acquisition, sans qu'il soit nécessaire que le nouveau revenu soit inscrit avec effet rétroactifImmeuble avec matériel et outillage Quand l'acquisition a pour objet une parcelle à laquelle a été attribué un revenu cadastral non seulement pour le fonds, mais aussi pour le matériel et l'outillage, il faut tenir compte du montant de ce revenu pour déterminer si le maximum est ou n'est pas dépassé EXCEPTIONLe revenu cadastral, attribué au matériel et à l'outillage consistant en des objets mobiliers corporels affectés au service et à l'exploitation de biens immeubles, doit être négligé conformément à l'article 21-2, 2°, du Code des droits d'enregistrement, pour déterminer si le revenu cadastral dépasse ou non le maximumImmeuble transformé Article 473 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92)Le propriétaire (possesseur, emphytéote, superfîciaire ou usufruitier) d'un bien est tenu de déclarer spontanément à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale l'achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.La déclaration doit être faite dans les trente jours de l'événement.- il y a lieu d'appliquer l'article 56TOUTEFOIS, lorsque le revenu cadastral figurant sur l'extrait de la matrice cadastrale joint à l'acte d'acquisition est fixé par la suite, avec effet rétroactif au jour de l'acquisition, à un montant qui excède le maximum autorisé, il ne peut être prétendu que l'acheteur a commis une inexactitude dans les énonciations prévues par l'article 55, 2°, du Code.
- Si le compromis de vente a été signé avant la notification du nouveau revenu cadastral, qui s'avérerait être supérieur au maximum légal (suite à des travaux non déclarés par le vendeur), l'acquéreur se verrait réclamer le droit d'enregistrement plein. ➔ le candidat-acquéreur qui ferait de l'obtention du tarif réduit un élément essentiel à son acquisition, aura avantage à insérer, dans l'acte sous seing privé de vente, une condition suspensive d'obtention du tarif d'enregistrement réduit
- En cas de révision à la hausse du revenu cadastral, pour des raisons antérieures à la vente et dans les conditions précitées, l'article 214, 7°, du Code, qui prévoit une prescription de l'action en recouvrement par quinze ans à compter du jour où est née l'action de l'Etat, est applicable
Retard ou erreur de l’Administration
Dans ce cas, c'est le revenu nouveau, obtenu après la révision,
qui doit être pris en considérationIl suffit que le motif qui implique la rectification ou la révision du revenu cadastral existe au jour de la vente; il n'est pas nécessaire qu'elle agisse avec effet rétroactif au janvier précédant l'acquisition pour la perception du précompte immobilierL'acquéreur peut solliciter le bénéfice de la réduction, en ayant soin de préciser dans la déclaration prescrite par l'article 55 que si le revenu cadastral des biens dépasse le maximum autorisé, c'est parce que ce revenu ne correspond pas à la réalité.- Le receveur qui enregistrera l'acte d'acquisition percevra le droit au taux fixé par l'article 44, sans pouvoir réclamer l'amende prévue par l'article 59.
- Si, en suite de la réclamation introduite par l'acheteur, le revenu est ramené par l'Administration du cadastre, pour une raison existant antérieurement à l'acquisition, à un montant qui n'excède pas le maximum autorisé, la réduction sera accordée et ce qui a été perçu au-delà du taux réduit sera restitué à l'acheteur (Quest. parl. n° 1310, 9 avril 1998)
- La demande en restitution de la différence des droits est prescrite après deux ans à compter du jour où l'action est née (C. enr., art. 215), soit après deux ans à compter du jour où le nouveau revenu cadastral est devenu définitif.Celui-ci devient définitif deux mois après sa notification, sauf procédure de réclamation.
- ce qui a été perçu au-delà du tarif réduit peut être restitué totalement même lorsque l'acte d'acquisition ne faisait pas mention des énonciations prévues à l'article 55, 2° C. enr (Déc. adm., 26 janvier 1990, Rep. R.J., E 55/05-04)
Scission de l’opération en plusieurs actes En cas d'acquisition d'immeubles dont le revenu cadastral dépasse le maximum prévu, il n'est pas permis de scinder l'opération en deux ou plusieurs actes afin d'obtenir le bénéfice de la réduction tout au moins pour partie. C'est le gestum qui compte et non le scriptum. Revenu cadastral non encore fixé - Une attestation, délivrée par le contrôleur du cadastre portant que le revenu cadastral dudit immeuble reste à déterminer, doit être jointe à l'acte (C. enr., art. 56).
- Quand l'achat porte sur une partie divise d'un immeuble bâti et que le revenu cadastral de la totalité du bien, joint au revenu cadastral des biens déjà possédés, n'excède pas le maximum autorisé, l'achat peut bénéficier immédiatement du tarif réduit
Contrôle par l’administration 
Anvers, 19 décembre 2006Quant à l'exigence de motivation de la décision, la cour établit que la motivation doit être proportionnelle à l'étendue du pouvoir discrétionnaire dont dispose l'Administration. En cas de compétence liée, la mention du fondement juridique et de la situation de fait qui entraîne l'application de la règle fiscale suffit
- Possession par l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal, de droits réels sur un autre immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation La réduction prévue à l'article 53 , alinéa 1er, 2° C. enr. n'est pas applicable si l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, possèdent déjà
- la totalité ou une part indivise
- d'un droit réel
- sur un autre immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- qu'il soit situé en Belgique ou à l'étranger
- La possession d'une autre habitation ou d'une partie d'habitation par l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, doit être appréciée à la date de l'acte sous seing privé d'acquisition.Au cas où le compromis contient une condition suspensive, la règle d'exclusion s'applique à la date de la réalisation de la condition.
- aucune distinction ne doit en principe être faite,
- ni selon la situation (en Belgique) et l'importance de l'habitation déjà possédée
- ni selon que celle-ci appartient à l'acquéreur ou à son conjoint ou aux deux époux
- ni encore selon qu'elle a été acquise à titre onéreux ou à titre gratuit (sauf l'exception prévue in fine de la nouvelle disposition)
- ni enfin selon qu'elle est érigée sur un terrain qui est la propriété de l'acquéreur et/ou de son conjoint ou sur un terrain appartenant à un tiers, pourvu que l'acquéreur et/ou son conjoint soit propriétaire de l'habitation construite (p, ex,, en vertu d'un droit d'emphytéose)
- Par "immeuble affecté à l'habitation", au sens de la nouvelle disposition, il faut entendre tout immeuble qui sert ou qui peut servir à loger une famille d'une manière permanente, à l'exclusion donc de biens d'un type spécial (caravanes résidentielles, etc.) qui constitueraient des immeubles mais qui ne seraient pas conçus pour le logement d'une famille pendant toute l'année
- Les immeubles affectés pour partie à l'habitation et pour partie à un usage agricole, commercial, industriel ou autre, sont visés par la disposition et ce, en règle, quelle que soit l'importance respective de chacune des deux parties de l'immeuble.
- est sans importance qu'au moment de la nouvelle acquisition,
- l'habitation déjà possédée soit occupée par l'acquéreur lui-même ou qu'elle soit louée à un tiers, par un bail à loyer ordinaire (de courte ou de longue durée), un bail commercial ou un bail à ferme)
- le fait que le bien n’est plus affecté effectivement à l'habitation
- Ne sont pas visées les situations suivantes:
- l'acquéreur et/ou son conjoint ne possèdent qu‘
- une quotité en pleine propriété ou en nue-propriété d'une habitation
- que la totalité ou une quotité en usufruit.
- lorsque chacun des époux possède des droits dans une même habitation et
- que l'ensemble de ces droits forme la totalité en pleine propriété ou en nue-propriété
TOUTEFOIS, la règle est applicable
- l'acquéreur et/ou son conjoint ont possédé une habitation mais celle-ci ne se trouve plus dans leur patrimoine. I l en est de même si l'habitation déjà possédée est appelée à être aliénée et qu'il existe un lien de causalité entre l'acquisition de la nouvelle habitation ou de l'emplacement et cette aliénation
- l'acquéreur d'une habitation modeste ou d'un emplacement, et/ou le conjoint de l'acquéreur, possèdent déjà un terrain à bâtir acquis sous le bénéfice du régime de l'article 57 du Code et il est encore possible, lors de la nouvelle acquisition, de construire une habitation sur ce terrain et de commencer à l'occuper dans le délai prescrit pour l'octroi du tarif réduit
- l'acquéreur et/ou son conjoint ne possèdent qu‘
- Possession par l'acquéreur et son conjoint ou cohabitant légal de
- la totalité ou d'une part indivise d'un droit réel sur un ou plusieurs immeubles
- dont le revenu cadastral, pour la totalité ou pour la part indivise, forme, avec celui de l'immeuble acquis, un total supérieur à 323 EUR ou 745 EUR
- La réduction prévue à l'article 53 C. enr n'est pas applicable si l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, possèdent
- la totalité ou une part indivise d'un droit réel (droit d’usufruit, droit d’emphytéose…)
- sur un ou plusieurs immeubles
- dont le revenu cadastral, pour la totalité ou pour la part indivise, forme, avec celui de l'immeuble acquis, un total supérieur au maximum fixé par l'article 53bis (C. enr., art. 54, al. 2).
- En outre, la réduction n'est applicable aux terrains compris dans l'acquisition que si le total des revenus cadastraux de ces terrains ne dépasse pas 323 EUR (C. enr./W., art. 53bis).
- lorsque, dans le cadre de la procédure en divorce, il y a séparation effective des époux au moment de l'acquisition d'un bien par l'un d'eux
- ET lorsque l'acquisition par l'un des époux est faite à titre personnel.
- pour les biens dont l'acquisition ou la cession est projetée(EX: si la convention préalable prévoit que les immeubles communs seront vendus) (cf. infra)
- Si la convention préalable à divorce attribue ces immeubles en totalité au conjoint de l'acquéreur, il semble qu'on puisse admettre que ce dernier en est d'ores et déjà entièrement dépossédé.
- Lorsque l'acquisition est faite par un époux séparé de corps et de biens, il n'y a pas lieu de faire entrer en ligne de compte le revenu cadastral des immeubles que possède le conjoint de l'acquéreur
- Lorsqu'il résulte des pièces d'une procédure judiciaire en séparation de corps que la séparation des époux est effective au moment de l'acquisition d'un bien par l'un d'eux à titre personnel, il peut être fait abstraction des immeubles propres que possède l'autre époux pour l'application des alinéas 2 et 3 de l'article 54 C. enr (Déc. adm., 5 août 1980)
- d'une renonciation à la succession postérieure à l'acquisition (Déc. adm., 10 mars 1953)
- d’un partage ultérieur
- d’une acceptation sous bénéfice d’inventaire
- Lorsqu'une personne, qui a acheté un terrain à bâtir en vue d'y construire une habitation, achète ultérieurement un immeuble bâti en sollicitant la réduction prévue à l'article 53, 2°, C. enr., il ne doit être tenu compte, pour cette deuxième acquisition, que du revenu cadastral du terrain acheté en premier lieu si aucune habitation n'a encore été érigée sur ce terrain
- En supposant que par une même et unique convention, une personne achète plusieurs biens et qu'elle sollicite la réduction pour un de ces biens, c'est le revenu de tous les biens acquis qui doit être pris en considération pour déterminer si la limite est ou non dépassée
- En cas d'acquisition sous condition suspensive, il faut, pour déterminer si le maximum de revenu cadastral est ou n'est pas dépassé, tenir compte à la fois du bien acquis et des immeubles que l'acquéreur ou son conjoint (ou son cohabitant légal) possède au moment de la réalisation de la condition
- il y a lieu, en principe, de tenir compte des biens possédés sous condition suspensive par l'acquéreur ou son conjoint (ou son cohabitant légal)
- les immeubles possédés uniquement en nue-propriété par l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal et acquis dans la succession de leurs ascendants respectifs Ne constituent pas non plus une clause d’exclusion les immeubles
- que l'acquéreur a acquis dans la succession d'un ascendant de son conjoint ou cohabitant légal
- que le conjoint ou le cohabitant légal de l’acquéreur a recueillis dans la succession d'un ascendant de l’acquéreur (Circ. adm. n° 6, 26 mars 2010 dans Ie cadre des nouvelles dispositions entrées en vigueur le 23 décembre 2009)
Il n'y a plus de limite au R.C. de tels immeubles - les immeubles dont l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, a réellement cédé le droit réel lui appartenant, à condition que
- la cession ait fait l'objet d'un acte authentique (l’enregistrement d’un acte sous seing privé n’est pas possible)
l’acte authentique de vente mentionne les immeubles à « céder », conformément à l'article 55, alinéa 1er, 2°,c) C. enr- Cette mention doit, en toute hypothèse, figurer dans l'acte sous seing privé
- si cet acte sous seing privé n'est pas présenté à l'enregistrement parce que l'acte notarié est passé dans les quatre mois qui suivent la mention sera reprise dans l'acte notarié si la vente des immeubles concernés n'a pas encore eu lieu
- enfin, si la « cession » de tout ou partie des immeubles concernés a eu lieu, il s'indique de le mentionner dans ou au pied de l'acte notarié
- la cession ait lieu au plus tard dans l'année de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble nouvellement acquis ou dans l'année de la première occupation de l'immeuble construit sur le terrain nouvellement acquis
- La date de la première occupation peut également être établie par toutes voies de droit
- la date mentionnée dans la déclaration à rentrer auprès des services du cadastre constitue une présomption simple.
L'Administration, à la demande de la Région wallonne, considérera comme suffisante toute cession, à titre onéreux ou gratuit, de la totalité des droits réels immobiliers concernés (Circ. adm. n° 6, 26 mars 2010)En l'absence de cession dans le délai requis,- le bénéfice du taux réduit ne peut pas être conservé et un accroissement égal au montant des droits complémentaires est dû accroissement égal au montant des droits complémentaires est dû
- TOUTEFOIS, la force majeure est une cause générale d'exonération en droit fiscal, qui peut toujours être invoquée, même dans le silence de la loi, et dont la preuve doit être rapportée par celui qui s'en prévaut.
Civ. Hainaut [div. Mons], 6 mars 2018Le contribuable invoque la faillite de la société de l'acquéreur comme force majeure. Le tribunal considère que la notion de force majeure ne peut être invoquée car le vendeur n'était nullement tenu par l'offre unilatérale de l'acquéreur. - les immeubles que l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, n'occupe pas personnellement en raison d'entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l'occupation de l'immeuble par cette personne elle-même à la date de l'acte authentique.
- donnés par les parents à leurs enfants avec réserve d'usufruit ou
- ou acquis en usufruit par les parents et en nue-propriété par les enfants (Déc. Adm, 30 janvier 2016, Rep. R.J. E 54/01-01)
- inoccupés lorsque l'impossibilité d'occupation dépend de la seule volonté de celui qui invoque cette impossibilité.
Pour apprécier si l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal possède, en pleine ou en nue-propriété, la totalité ou une part indivise d'un ou de plusieurs immeubles dont le revenu cadastral doit être cumulé avec celui des biens acquis, il faut se placer à la date de l'acquisition (Déc. adm., 9 juillet 1969)Epoux séparés de biens
Il faut tenir compte des biens des deux époux, même s'ils sont séparés de biens. Cohabitants légaux Il faut tenir compte des biens des deux cohabitants Epoux séparé de fait C. arb., 26 avril 2006, arrêt 64/2006Il faut tenir compte des biens de l’autre époux.Le prononcé ultérieur d'un divorce n'est pas de nature à modifier la situation puisque, au moment du transfert de propriété: il s'agit d'une éventualitéEpoux en instance de divorce Décision administrative du 23 octobre 1980, N° H.B. 2297il peut être fait abstraction du revenu cadastral afférent aux immeubles propres que possède l'autre époux
l'époux est marié sous le régime de la séparation de biens L’acquisition est faite à titre personnel
L’époux est marié sous le régime légal Biens acquis en remploi de deniers propres (C. civ., art. 1402 et 1403) L’acquisition est faite à titre personnel Acquisition, en cours de procédure en divorce, d’un bien immeuble en nom personnel Les règles ordinaires du cumul valent pour l'acquisition sans remploi, en cours de procédure en divorce, par un époux marié sous un régime de communauté. EXCEPTIONS
Si le divorce est prononcé, l'acquéreur peut demander une restitution sur base de l'article 208 C. enr. (Déc. adm., 7 juin 2002, Rep. R.J., E 54/04-01)Epoux séparés de corps et de biens (ou en instance de l’être)
Acquéreur, propriétaire en vertu d’une succession Lorsqu'au moment de l'achat d'un terrain ou d'une maison, l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal est propriétaire de biens, en tout ou en partie, en vertu d'une succession, ces biens doivent être pris en considération pour déterminer si le maximum de revenu cadastral n'est pas dépassé, sans qu'il puisse être tenu compte
Acquéreur, propriétaire de constructions, mais non du sol Pour l'application de l'article 54, alinéa 2 C. enr, il faut tenir compte du revenu cadastral des constructions dont l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal sont propriétaires, encore qu'ils ne soient pas propriétaires du sol Achat de plusieurs biens
Civ. Liège, 12 mai 2004Dans le cas d'une acquisition simultanée, par acte sous seing privé, de deux maisons d'habitation, suivie de la signature de deux actes authentiques à trente minutes d'intervalle, le tarif réduit ne peut être appliqué à aucun des biens acquis.EXCEPTIONsi dans une vente publique une personne est adjudicataire d'un premier lot, puis est encore adjudicataire d'un autre lot, et si elle sollicite la réduction pour l'achat du premier lot, il n'y a pas lieu de tenir compte du bien acquis en deuxième lieuPossession d’un appartement en construction Cass., 15 octobre 2009on entend par bien immeuble destiné à l'habitation un bien immeuble qui sert comme habitation sans exiger que cet immeuble puisse déjà être habité réellementSimulation L'acquéreur d'une habitation auquel le bénéfice du tarif réduit est refusé parce qu'il est propriétaire ostensible d'immeubles n'est pas recevable à établir qu'il n'a agi qu'en qualité de prête-nom lors de l'acquisition de ces immeubles et que ceux-ci sont en réalité la propriété d'une autre personne. La simulation n'est pas opposable à l'État
TOUTEFOIS, une restitution basée sur l'article 209, 1°, b), du Code des droits d'enregistrement sera autorisée en cas de non-réalisation de la condition.EXCEPTIONS AUX DEUX CAUSES D’EXCLUSIONNe constituent pas en soi une cause d'exclusion :
Sont considérés comme tels:les immeubles qui constituent des logements non améliorables, au sens de l'article 14°, du Code wallon du logement, reconnus comme tels par un délégué du ministre du Logement ou par un arrêté du bourgmestre, à la condition que la vente ait fait l'objet d'un acte authentique (C. enr., art. 54, al. 4)// En ce qui concerne les immeubles insalubres situés dans les régions bruxelloise et flamande, il ne sera fait exception que de ceux faisant l'objet d'une mesure similaire à celle prévue pour ceux situés en Wallonie.Ne sont pas considéré comme tels:les biens immeubles
(Circulaire du 17 janvier 1980)
- Bien acquis: revenu cadastral1- a° Le revenu cadastral de l'habitation acquise ne peut être supérieur à 745 EUR lorsque l'acquisition a pour objet
- Limite du bénéfice du taux réduit à une première tranche Le taux réduit n'est accordé que sur une première tranche de la base imposable et ne s'applique donc pas sur la base imposable totale.
- La tranche de la base imposable sur laquelle le taux réduit peut être obtenu dépend de la zone dans laquelle l'immeuble est situé (C. enr., art. 53ter).
0 -174.000,61 euros lorsque le bien est situé dans une zone de pression immobilière Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Gembloux, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Profondeville, Ramillies, Rixensart, Silly, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre.0-163.125,56 euros Lorsque le bien est situé en dehors de cette zone - La partie de la base imposable qui dépasse cette tranche est soumise au taux normal de 12,5 p.c.
- En cas de vente d'une quotité indivise, le maximum applicable selon la zone de situation de l'immeuble est réduit au prorata de la quotité vendue (C. enr./W., art. 53ter, § 1er, al. 5).Il en va de même si la vente porte sur la nue-propriété.
- Dans le cadre de l'article 57: la valeur de l'habitation construite, terrain non compris, considérée à la date d'acquisition du terrain, constitue un critère d'exclusion➔ C'est
- 6 (ou 5) p.c. sur la valeur imposable du terrain ou
- le taux de l'article 44 sur cette valeur
- Mesure anti-abus
- Lorsque l'immeuble en cause a déjà antérieurement fait l'objet d'une autre vente visée par le présent article,
- intervenue entre les mêmes parties
- et lorsque cette vente a été annulée, rescindée, résolue, révoquée ou résiliée par convention dans les douze mois précédant la vente en cause, la valeur maximale du § 1er et le statut de la zone où figure la commune en cause, applicables à cette dernière vente, sont ceux en vigueur, pour la commune en cause, l'année de la vente précédemment annulée, rescindée, résolue, révoquée ou résiliée
- Conditions de forme requises pour l’octroi de la réduction
- Lorsqu'il s'agit de l'acquisition d'une habitation (C. enr./W., art. 53, 2°), la réduction est subordonnée à la condition suivante (C. enr./W., art. 55) : l'acte ou une déclaration certifiée et signée au pied de l'acte par l'acquéreur doit énoncer expressément :
- que l'acquéreur et son conjoint ou cohabitant légal ne possèdent pas la totalité ou une part indivise d'un droit réel sur un ou plusieurs immeubles dont le revenu cadastral, pour la totalité ou pour la part indivise, forme, avec celui de l'immeuble acquis, un total supérieur au maximum fixé par l'article 53bis, abstraction faite des immeubles possédés seulement en nue-propriété par l'acquéreur et son conjoint ou cohabitant légal, et acquis dans la succession de leurs ascendants respectifs
- que l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, ne possèdent pas la totalité ou une part indivise d'un droit réel sur un autre immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation, situé en Belgique ou à l'étranger, abstraction faite des immeubles visés à l'article 54, alinéa 4, 2° ; les immeubles encore à vendre, visés par l'article 54, alinéa 4, 2°, font toutefois l'objet d'une mention distincte comprenant le lieu précis de leur situation et la nature du droit réel dont l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal est titulaire sur cet immeuble ;
- que l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, obtiendra son inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis
- la date à laquelle est intervenue la convention de vente génératrice de la débition des droits, conformément à l'article 19, alinéa 1er , 2°
- Les prescriptions de l'article 55 doivent être respectées lors de l'enregistrement de l'écrit qui donne lieu à la perception du droit proportionnel: acte notarié, acte sous seing privé, déclaration conformément à l'article 31 du Code.
Vente suivie d’une déclaration de commande ce n'est que par l'acte d'acceptation que le command devient acquéreur ab initio ➔ c'est dans cet acte qu'il doit pouvoir faire insérer les mentions exigées. (Cass., 18 février 1932)
Acquisition par porte-fort Le droit proportionnel est dû lors de l'enregistrement de l'acte constatant l'acquisition d'un immeuble par une personne pour laquelle une autre se porte fort ➔ les mentions prescrites pour bénéficier de la réduction doivent se trouver dans cet acte TOUTEFOIS, si l'acte de ratification est présenté à la formalité en même temps que l'acte d'acquisition, leur insertion dans l'acte ultérieur de ratification pourrait justifier une restitution (Déc. adm., 27 avril 1951)
Acte sous seing privé déposé au rang des minutes - Lorsque les parties présentent à l'enregistrement un acte sous seing privé constatant l'acquisition d'une habitation, et que l'acquéreur désire bénéficier de la réduction, les formalités prévues par l'article 55 C. enr. doivent être remplies lors de cet enregistrement
- si pareil acte, qui n'a pas été préalablement enregistré, est déposé au rang des minutes d'un notaire, la réduction est accordée si les mentions requises sont insérées dans l'acte de dépôt
C'est à la date de l’acte d’adjudication définitive qu'il faut se placer pour apprécier si l'acquéreur ou son conjoint sont propriétaires d'autres immeubles.
La réduction prévue à l'article 53 C.enr est accordée si les formalités imposées par l'article 55 sont accomplies au moment du paiement du droit proportionnel après réalisation de la condition, c'est-à-dire, normalement lors de l'enregistrement de la déclaration prescrite par l'article 31, 2°, du Code. EX: procès-verbal constatant l'absence de surenchèreSANCTIONSEn cas d'inexactitude dans les énonciations prévues à l'article 55, alinéa 1er, 2°, lettres a) et c) revenu cadastral des biens possédés ou propriété d'un immeuble affecté à l'habitation- Le tribunal dispose du pouvoir d'examiner l'opportunité de l'amende
- Cette amende est susceptible de remise par le ministre des Finances ou son délégué (C. enr.,art. 219)
- Elle peut aussi être réduite
Une amende de 20 p.c. du droit éludé, fixé selon le barème des amendes, forme une sanction appropriée à cette forme de négligence (Gand, 18 décembre 2007, Rep. R.J.,E 59/03-02)
Le montant de l’amende est réduiten ce qui concerne la possession d'un immeuble affecté en tout ou en partie à
l'habitation (art. 55, al. 1er, 2°, c)en ce qui concerne les immeubles déjà possédés (art. 55, al. 1er, 2°, a) à 1/5è des droits complémentaires(barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)
l'énonciation inexacte porte sur des parts indivises en nue-propriété Tous les autres cas à 1/10è des droits complémentaires(barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993) à 1/5è des droits complémentaires(barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)
Défaut d'accomplissement, avant l'enregistrement, des conditions imposées - A défaut d'exécution d'une des conditions qui précèdent au plus tard lors de la présentation à l’acte de la formalité, ce dernier est enregistré au droit ordinaire ; ce qui a été perçu au-delà du droit réduit est restituable, à concurrence des huit dixièmes, moyennant production
- de l’extrait de la matrice cadastrale et
- d’une déclaration, signée par l’acquéreur, contenant les énonciations prévues à l’article 55, al. 1er, 2°
Lorsque le bénéfice de la réduction a été sollicité dans l'acte, mais que les
conditions de forme n'ont pas été entièrement respectées (mentions incomplètes ou défectueuses, défaut de production de l'extrait cadastral), le receveur a pour devoir d'attirer l'attention du notaire ou des parties, avant l'enregistrement, sur l'irrégularité commise - En cas d'inexactitude dans les énonciations prévues à l'article 55, alinéa 1er, 2°,e)
- l'article 204 du Code est applicable (art. 59, al. 2 C. Enr)
l'article 55, alinéa 1er, 2°,e), prévoit que la réduction prévue à l'article 53 est subordonnée au fait que l'acte ou une déclaration certifiée et signée au pied de l'acte par l'acquéreur énonce expressément la date à laquelle est intervenue la convention de vente génératrice de la débition des droits, conformément à l'article 19, al. 1er, 2°Erreur dans le genre de réduction applicable L'article 55, alinéa 2, du Code des droits d'enregistrement est applicable lorsque l'acquéreur a demandé par erreur l'application d'un régime qui ne correspond pas à la destination qu'il entend donner au bien acquis.si l'erreur de l'acquéreur apparaît à la lecture de l'acte, le receveur a pour devoir d'attirer l'attention sur cette erreur avant l'enregistrement
Défaut d’accomplissement des formalités, combiné avec une insuffisance du prix Lorsqu'il y a application de l'article 55, alinéa 2, le droit dû pour une insuffisance constatée du prix énoncé dans l'acte doit être calculé au taux appliqué en définitive - Il y a lieu de ranger parmi les devoirs particuliers de la profession des notaires, notamment, l'obligation d'informer les parties des moyens d'obtenir des allégements de charges fiscales et, plus spécialement, le bénéfice de la réduction accordée en vertu de l'article 53 ou de l'article 57 du Code.Il y a faute dans le chef du notaire qui néglige d'éclairer à cet égard les contractants.
- Pour l'appréciation de la responsabilité du notaire, il faut cependant tenir compte de l'article 55, alinéa 2
si l'immeuble en cause dans une vente a déjà fait antérieurement l'objet d'une autre vente visée par l'article 53ter ou par l'article 51bis, intervenue entre les mêmes parties, et si cette vente a été annulée, rescindée, résolue, révoquée ou résiliée par convention, dans les douze moisprécédant la vente à laquelle l'acte est relatif, l'acte mentionne également la date de vente précédemment annulée, rescindée, résolue, révoquée ou résiliée.
- Condition de maintien de la réduction: inscription dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis
- La loi subordonne le maintien de la réduction à l'inscription effective de l'acquéreur ou de son conjoint dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis. Cette inscription doit
- être effectuée dans un délai de trois ans à compter de la date de l'acte authentique d'acquisition et être maintenue durant une durée ininterrompue de trois ans au moins.
- En cas d'acquisition par des personnes mariées, ceci signifie que, pendant le mariage, l'inscription d'un des deux époux est suffisante.
- Il en est de même pendant une séparation de fait ou une cohabitation légale.
- Après un divorce ou une fin de cohabitation légale, l'inscription par un des ex-époux ou cohabitants ne satisfait plus pour l’autre (Quest. pari. n° 230, 16 février 2000)
- Lorsqu'un bien acquis au taux réduit prévu à l'article 53, 2°, du Code des droits d'enregistrement/W. est revendu et
- que l'application de l'article 212 du Code est demandée on peut supposer que les intéressés ont voulu sortir du régime de faveur.
- Cet effet rétroactif n’a pour but que de protéger les copartageants des actes qui ont été réalisés par l'un d'eux durant l'indivision
- Le caractère déclaratif du partage d'une maison modeste acquise au préalable n’a pas d’influence sur l’obligation d’inscription prévue à l’article 60, al. 2 du Code
- Acquisition d'une habitation qui va être démolie pour construire un immeuble de rapport
- L'acquéreur ne va lui-même habiter qu’un seul appartement
- l'acquéreur soit inscrit dans les trois ans à l'adresse de l'habitation acquise et
- maintienne l'inscription pendant une durée ininterrompue de trois ans au moins
il satisfait à son obligation et il peut conserver la réduction - Défaut d’inscription
- La réduction reste acquise si le défaut d'exécution de ces conditions est la conséquence a° d'une force majeure Il n’y a force majeure qu'en cas d'un événement rendant impossible l'exécution de l'obligation:
- de manière définitive. on vise non seulement l'impossibilité physique, mais également l'impossibilité juridique
- postérieurement à la naissance de l'obligation.
- indépendamment du fait de celui qui l'invoque
- Ne peut être constitutif d'un cas de force majeure, l'événement qui a été provoqué ou favorisé par une faute, une imprudence ou une négligence de l'intéressé
- l'intéressé doit avoir pris toutes mesures utiles pour remplir ses obligations
- de même, il n'y a pas de force majeure si le débiteur de l'obligation a manqué de prévoyance ou de précautions
- l'événement n 'a pu être prévu par celui qui l'invoque (imprévisibilité).
- l'événement n 'a pu être empêché par celui qui l'invoque (caractère insurmontable).
- la mort naturelle ou suicide de l'un des deux acquéreurs du bien immobilier, ou de son/leur{s) enfant{s) cohabitant ou domicilié(s) à l a même adresse ;
- maladie grave ou accident grave des personnes susvisées
- l'état de maladie n'existait pas encore lors de l'achat et
- qu'il peut être raisonnablement admis que cela a rendu impossible le respect de l'obligation légale
- délocalisation du lieu de travail de l'acquéreur provoquée par l'employeur ou perte d'emploi par un des deux acquéreurs (et a fortiori par les deux)
- difficultés financières n'ayant pas été organisées par le/les redevable(s) et qui ne sont pas de nature temporaire ;
- modification de la vie familiale de(s) acquéreur{s) : divorce, cessation de l a cohabitation légale ou de fait (à condition que la cohabitation ait présenté une certaine stabilité)
- troubles de droit (EX: expropriation pour cause d'utilité publique) (Note de service aux Services extérieurs du 3 décembre 2007)
- Les événements qui n'ont pas été suffisamment établis ou
- qui ne tombent pas dans le champ d'application de la liste susmentionnée
- Ils sont soumis à l'appréciation du conseiller-inspecteur principal.
- Celui-ci peut toutefois transmettre le dossier accompagné d'une proposition argumentée à la direction régionale compétente.
- un contribuable peut
- aller en appel auprès de l'Administration centrale contre la décision de la direction régionale
- demander la conciliation ou
- peut engager une procédure judiciaire (Quest. parl. n° 768, 13 février 2014)
- Naissance d’un enfant Il n'existe aucune obligation de vivre en ménage dans l'habitation du père de l'enfant et il n'est pas démontré que l'appartement loué par le père conviendrait mieux pour cette cohabitation (Civ., Bruxelles, 26 septembre 2005)
- Circonstances familiales II n'y a pas force majeure si l'acquéreur invoque qu'il a dû, trois mois après l’acquisition, renoncer à vivre lui-même dans le bien pour y loger, sans contrepartie, son frère et sa mère qui étaient sans emploi et expulsés de leur domicile
- un jugement dont fait état l'acquéreur ne prévoit pas l'expulsion de la mère et du frère
- l'acquéreur disposait de trois années pour venir habiter dans l'immeuble acquis (Civ. Mons, 16 février 2006)
- Violence physique et harcèlement L'acquéreur est harcelé par la personne avec qui il cohabite; cette personne quitte l'habitation acquise et le harcèlement prend une forme si grave que l'acquéreur se voit contraint de vendre le bien acquis (déc. adm., 10 décembre 2001, Rep. R. J . , E 60, al. 3/04-04)
- Fin d’une relation affective A l'instar du tribunal de Bruges l’Administration semble admettre plus facilement la force majeure lorsque le requérant prouve que son divorce ou sa rupture affective a entraîné des difficultés financières
- Travaux de rénovation L'exécution de travaux de rénovation ou d'embellissement dans la maison acquise ne peut, en soi, être invoquée comme un cas de force majeure puisque le mauvais état de la maison était connu et, par conséquent, les travaux prévisibles (Déc. adm., 24 octobre 2002, Rep. R.J.,E 60, al. 3/03-02
- Sanctions Lorsque l'acquéreur n'est pas en mesure de prouver
- qu'il a satisfait à l'obligation d'inscription
- OU que le défaut d'inscription est la conséquence d'un cas de force majeure ou de raisons impérieuses de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale il doit acquitter
- la différence entre le droit ordinaire et le droit réduit
- un « accroissement » d’un montant égal au droit complémentaire
- Le ministre des Finances, peut toutefois accorder une remise totale ou partielle de cet accroissement, lequel apparaît comme étant de la même nature que les amendes administratives prévues dans le Code (art. 61-1)En principe, l'accroissement est réduit au montant de l'intérêt légal sur les droits complémentaires, à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de l’immeuble, avec un maximum de ½ des droits (barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)Ce barème n'est toutefois pas applicable en cas d'infractions commises dans l'intention d'éluder ou de permettre d'éluder l'impôt.
- Le tribunal
- ne dispose pas du pouvoir d'apprécier l'opportunité des amendes administratives
- doit vérifier leur légalité et si le principe de proportionnalité a été respecté (Civ. Arlon, 21 février 2007, Rep. R.J.,E 61-1/03-01)
TOUTEFOIS, lorsque les événements sont prévisibles mais que, malgré cette circonstance, il n'est pas au pouvoir du débiteur d'en empêcher la survenance, ces événements conservent leur caractère de force majeure
Sont admis en tant que force majeure Peuvent être admis en tant que force majeure
Il devra néanmoins ressortir clairement des circonstances que
EX:
TOUTEFOIS, si l'entrepreneur a suspendu les travaux en cours et a finalement été déclaré en faillite et qu'il peut être établi que les acheteurs ont tout mis en œuvre pour obtenir leur inscription à l'adresse du bien acquis dans les trois ans, la force majeure peut exceptionnellement être admise (déc. adm., 29 mars 2004, Bep. R. J.,E 60, al. 3/03-03)Par raison impérieuse de nature médicale, on entend notamment un état de besoin en soins dans le chef de l'acquéreur, de son conjoint, de son cohabitant légal, de ses descendants ou des descendants de son conjoint ou cohabitant légal, apparu après l'acquisition de l'habitation, qui a placé ces personnes dans l'impossibilité de s'établir effectivement ou de rester dans l'immeuble, même avec l'aide de sa famille ou d'une organisation d'aide familiale.Dans la pratique, il suffit que la survenance de la raison impérieuse soit postérieure à la date d'un éventuel acte sous seing privé (le « compromis de vente ») préalable
Lorsqu’un bien acquis au taux réduit est revendu avec application de l'article 212 du Code, le montant de l'accroissement d'impôt est dépendant des droits complémentaires à recouvrer éventuellement.Si aucun droit complémentaire n'est dû Si des droits complémentaires sont dus par suite de l'application de l'article 212, alinéa 3 aucun accroissement d'impôt ne sera dû
le montant de l'accroissement d'impôt sera déterminé en fonction de ceux-ci
Acquisition par des époux ou cohabitants légaux
Inscription exclusive La loi n'impose à l'acquéreur, son conjoint ou cohabitant légal aucune obligation d’inscription exclusive pour le maintien du bénéfice de la réduction ➔ le fait qu’il y ait encore d’autres personnes inscrites à la même adresse ne forme en soi aucune obstacle Aliénation du bien acquis
Partage du bien acquis La fiction de l'effet rétroactif du partage doit être appliquée restrictivement.
Transformation de l’habitation après acquisition
Pour autant que
- Taux
- Taux applicables
- Taux de 6% L'article 53, 1°, du Code des droits d'enregistrement/W. réduit le droit fixé par l'article 44 du même Code à 6 p.c. « pour les ventes de la propriété à une personne physique, d'immeubles ruraux dont le revenu cadastral n'excède pas le maximum fixé à l'article 53bis, à concurrence de la base imposable utilisée pour la liquidation des droits, déterminée conformément aux articles 45 à 50, qui ne dépasse pas le maximum fixé à l'article 53ter »
- Taux de 5% Le taux est réduit à 5 p.c. lorsque la vente donne lieu à l'octroi à l'acquéreur d'un crédit hypothécaire conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 20 décembre 2007 portant règlement des prêts hypothécaires de la Société wallonne du Crédit social et des Guichets du Crédit social, ou à l'octroi d'un prêt hypothécaire par le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l'aide locative du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie
- Cette restitution est soumise à l'introduction d'une demande en restitution au pied de l'acte de prêt hypothécaire donnant droit à la réduction sur l'acte de vente de l'immeuble sur lequel porte l'hypothèque, signée par l'acheteur et le notaire instrumentant, avant l'enregistrement de cet acte de prêt.
- La restitution s'effectue sous déduction, le cas échéant, du droit fixe général.
La circonstance que l'acte prévoit que les droits et frais de vente seront supportés par le vendeur n'est pas un obstacle à l'application de la réductionSelon les termes de l'article 209, 6°, du Code, sont sujets à RESTITUTION les droits perçus du chef d'un acte juridique enregistré avant application à cet acte de la réduction du tarif à 5 p.c. à concurrence du supplément de droits entre le taux appliqué lors de l'enregistrement de l'acte et le taux réduit. - Bénéficiaire
- L’ article 53, 2°, du Code des droits d'enregistrement ne concerne que des acquisitions par des personnes physiques.
- le revenu cadastral du bien acheté ne dépasse pas le maximum fixé et
- que, dans le chef de la personne physique, les conditions prévues à l'article 54, alinéas 2 et 3, soient remplies (déc. adm., 3 janvier 2002, Rep. R.J., E 53, 2°/13-01 et E 54/02-07)
- Les cohabitants légaux et les couples mariés ne forment qu'un seul patrimoine pour l'examen des conditions d'application des articles 53 et suivants du Code des droits d'enregistrement.
Lors d'une acquisition en indivision de la totalité d'une habitation par une personne physique et par une société, la personne physique peut bénéficier de l'application du tarif réduit à condition queLa qualité de cohabitant légal s'apprécie au moment de la transmission. - Conventions visées Le taux réduit ne s'applique qu'aux ventes d’immeubles rurauxLe tarif réduit peut être appliqué à toutes les opérations soumises au tarif fixé par l'article 44 du Code des droits d'enregistrement, même lorsqu'elles n'ont pas cette qualification en droit civil
- des partages et cessions de parts indivises, qui sont fiscalement considérées comme des ventes en vertu de l'article 113 C. enr
- des acquisitions par un ou plusieurs associés des biens d'une société, acquisitions assimilées à une vente en vertu des articles 129 et 130 du Code des droits d'enregistrement
- des échanges, mais en respectant éventuellement l'article 14 du Code des droits d'enregistrement
- soit de la nue-propriété du bien
- soit de l'immeuble grevé du droit d'habitation
- si elle devient propriétaire de la maison et
- si elle satisfait aux autres conditions auxquelles la réduction est subord-onnée
- Biens visés
- L'article 53, 1°, du Code des droits d'enregistrement/W. concerne au premier chef l'acquisition de terrains.
- les terres labourables
- les fonds affectés à une destination maraîchère ou horticole
- les prés, vergers, pâtures, vignes, houblonnières,…
- les terres vaines et vagues
- les landes, bruyères et fanges,
- une carrière ou une sablière
- étang servant à l'élevage de poissons (déc. adm., 11 juillet 1936, n° 186217/960) ;
- établissement avicole
- des prescriptions des plans d'aménagement du territoire
- de l'importance et du développement de la commune ou du quartier
- de l'état de la rue existante ou projetée à front de laquelle le terrain est situé
- de la situation à proximité ou non d'une agglomération ou d'un centre où les constructions se multiplient.
- (actuellement) 350 fois leur revenu cadastral (comp. A.R. 13 décembre 1979 pour l’application de l'art. 72 du Code)
- le double de la valeur des terres de culture de première catégorie de la région
- En cas d'achat d'une maison avec un jardin ou un verger qui lui sert de dépendance, la notion de « petite propriété rurale » n'est pas en situation, mais bien celle d'habitation modeste (RENVOI)
-
Acquisition de parcelles distinctes – L’acquéreur a l'intention de construire une habitation sur l'une d'elles L’acquéreur fait servir les autres comme dépendances de cette maison L’acquéreur affecte les autres à une exploitation agricole l'acquisition rentre pour le tout dans le champ d’application de l'article 57 du Code Ceci suppose qu'eu égard à leur situation, à leur étendue et à leur valeur, ces parcelles puissent être considé-rées comme des dépendances de celle-ciL’acquisition peut demander l'application de l'article 57 pour la première et de l'article 53, 1°, pour les autres. - L'article 53, 1° C. enr précise qu'est également considéré comme immeuble rural celui qui se compose de bâtiments et de terrains affectés ou destinés à une exploitation agricole
- en cas d'achat par un cultivateur d'un ensemble comprenant, à l'exclusion d'une habitation, des écuries, des granges et autres abris pour récoltes et des terrains ;
- n cas d'achat, par un viticulteur, d'un terrain avec un ensemble de serres ;
- en cas d'achat, par un pépiniériste, d'un terrain sur lequel se trouve un bâtiment servant à remiser des outils ou des plantes.
DEF:A LE CARACTERE CONSTITUTIF D’UN IMMEUBLE RURAL, au sens de la loi, non seulementIl est indifférent qu’ils soient situés sur le territoire d’une ville ou d’une commune ruralePAR CONTRASTE, il n'y a pas matière à réduction en cas d'achat de biens qui, par leur nature, ne sont pas susceptibles d’une exploitation agricoleCas particuliersEX:Jardins L'article 53, 1°, est susceptible d'être appliqué, en règle, lors de l'acquisition, faite isolément, d'un jardin TOUTEFOIS, lorsque le jardin est acheté avec une maison, dont il constitue une dépendance, c'est l'article 53, 2°, qui est applicable pour l'ensemble.Terrain à bâtir Un terrain à bâtir ne saurait être considéré comme immeuble rural « (Exposé des motifs de la loi du 21 mai 1897) MÊME SI la parcelle est en nature de jardin, si elle est exploitée par l'acquéreur pendant un certain temps comme jardin ou autrement.NOTION DE TERRAIN Â BÂTIRDEF= terrains à bâtir des terrains qui, en raison de leur situation, de leur configuration, de leur superficie, de leur valeur sont normalement destinés à servir d'assise à un bâtiment dans un temps plus ou moins rapproché. Il faut tenir compte:Hormis le cas où l'acte imposerait à l'acquéreur l'obligation de bâtir, les receveurs sont autorisés à ne pas contester le caractère de petite propriété rurale lorsque la valeur vénale des terrains acquis n'excède pasIl n'y a pas matière à discussion lorsque les terrains ont manifestement été acquis en vue d'être incorporés dans l'exploitation agricole contigue de l'acquéreur (Circ, adm., 19 septembre 1956,)Terrain industriel Il en est de même pour les terrains industriels DEF = les terrains dont la valeur est influencée par leur vocation à servir d'emplacement à un établissement industriel (ou commercial).MÊME SI la parcelle est en nature de jardin, si elle est exploitée par l'acquéreur pendant un certain temps comme jardin ou autrement.Terrain boisé La réduction n'est plus accordée, en règle, lors de l'achat d'un terrain boisé ou d'un terrain destiné à une exploitation forestière, alors même que ce terrain boisé ou à boiser serait acheté par un cultivateur pour servir d’accessoire à une exploitation agricole (Circ, adm., 17 avril 1967) TOUTEFOIS, la réduction doit être accordée si l'acquéreur manifeste dans l'acte l'intention de défricher et d'affecter le bien à une exploitation agricole MAIS il perdrait le bénéfice de la réduction s'il ne donnait pas suite à cette intention dans le délai légal (C. enr./W., art. 60 et 61)Habitations Acquisition d'une véritable ferme = un ensemble formé d'un corps de logis, de bâtiments servant à l'exploitation agricole tels que étables, écuries, granges, hangars et éventuellement de prairies ou de terres, par une personne qui désire exploiter la ferme en tant que telle.L’objet de l'acquisition consiste dans une habitation et certaines annexes qui apparaissent plutôt comme l'accessoire du corps de logis (remise, écurie ou grange, jardin, verger) si l'acquéreur est cultivateur ou il envisage de le devenir si l'acquéreur n'est pas cultivateur et qu'il n'envisage pas de le devenir Si l’acquéreur exerce ou envisage d'exercer une activité agricole à titre principal ou accessoire si l'acquéreur n'exerce et n'entend exercer aucune activité agricole La réduction du droit pour l'acqui-sition de l'ensem-ble des biens ne peut être fondée que sur l'article 53, 1° (petite propriété rurale) Il peut demander le bénéfice de la réduction prévue par l'article 53, 2°, mais seulement pour l'achat de la maison et de la partie du surplus des biens qui peut être considérée comme dépendance au sens de l'article 53, 2° Le revenu cadastral à prendre en consi-dération est évidem-ment celui de l'ensemble des biens acquisL’acquéreur peut aussi invoquer l’article 53, 1° (ensemble appa-raissant comme l'instrument normal de la profession du petit cultivateur) C'est l'article 53, 2°, qu'il a intérêt à invoquer, les anne-xes pouvant dans ce cas être considérées com-me dépendances Les deux régimes ne peuvent être invoqués en même temps, même pas l'un subsidiairement à l’autre et l’acquéreur doit supporter les conséquences de son choix Terrains avec un bâtiment rural L'article 53, 1° C. enr peut être invoqué en cas d'achat de terrains et de bâtiments ruraux qui ne comportent pas de corps de logis. Ex:Bâtiment rural isolé L'article 53, 1°, du Code des droits d'enregistrement/W. est applicable en cas d'achat par un cultivateur d'un bâtiment rural isolé (donc sans terrain) Bâtiment rural destiné ou affecté au tourisme campagnard Le bâtiment rural, affecté par l'acquéreur au tourisme campagnard, ne peut être considéré comme destiné ou affecté à des fins agricoles (Déc. adm., 4 février 2008, Rep. R.J.,E 53,17O6-O2 et E 60/PR/09-01.) - Limite de revenu cadastral des biens acquis et des biens déjà possédés
- Bien acquis: revenu cadastral
- Le revenu cadastral de l'habitation acquise ne peut être supérieur à 745 EUR lorsque l'acquisition a pour objet
- soit un immeuble bâti
- soit à la fois un immeuble bâti et des terrains
- lorsque l'acquisition a pour objet un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- ET SI l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal ont trois ou quatre enfants à charge à la date de l'acte d'acquisition.
- lorsque l'acquisition a pour objet un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- ET SI l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal ont cinq ou six enfants à charge à la date de l'acte d'acquisition.
- lorsque l'acquisition a pour objet un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation
- ET SI l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal ont sept enfants à charge ou plus à la date de l'acte d'acquisition.
- qui font partie du ménage de l'acquéreur à la date de l'acte d'acquisition et
- qui, pendant l'année civile précédant cette date, n'ont pas bénéficié personnellement de ressources dont le montant net, déterminé conformément aux articles 142 et 143 du Code des impôts sur les revenus 1992, est supérieur au montant net visé à l'article 136 du même Code
- Ils doivent faire partie du ménage de l'acquéreur, d'une manière effective et durable
- à la date de l'acte d'acquisition en cas d'application de l'article 53, 1° ou 2°, et
- à la date à laquelle le revenu cadastral de l'habitation construite est déterminé (donc, après l'achèvement de la construction) en cas d'application de l'article 57
TOUTEFOIS, il n’est pas tenu compte d'un éloignement temporaire du domicile de l'acquéreur, pour des raisons d'études, de santé ou autres (telles que service militaire) - Ils ne peuvent pas avoir bénéficié personnellement, pendant l'année civile précédant cette date, de ressources dont le montant net, déterminé conformément aux articles 142 et 143 du Code des impôts sur les revenus 1992, est supérieur au montant net visé à l'article 136 du même Code
- des allocations familiales
- des allocations de naissance et des primes d'adoption légales ainsi que
- des bourses d'études et des primes à l'épargne prénuptiale
- des allocations à charge du Trésor qui sont octroyées aux handicapés
- des revenus professionnels qu'une personne a recueillis pendant l'année au cours de laquelle elle a été appelée à accomplir son service militaire ou un service en qualité d'objecteur de conscience
- des rémunérations perçues par des handicapés visés à l'article 135 du C.I.R. 92 en raison de leur emploi dans un atelier protégé reconnu
- des rentes alimentaires ou rentes alimentaires complémentaires payées au contribuable après la période imposable à laquelle elles se rapportent, en exécution d'une décision judiciaire qui en a fixé ou augmenté le montant avec effet rétroactif {cf. C.I.R. 92, art. 143).
- A défaut d'éléments probants, les frais déductibles sont fixés à 20 p.c. du montant brut desdites ressources.
- Quand ces ressources sont constituées par des rémunérations de travailleurs ou de profits, les frais déductibles sont au minimum de 380 EUR ( montant de base 250 EUR) (C.I.R. 92, art. 142)
- L'acquéreur doit souscrire une déclaration par laquelle
- il affirme que les conditions prévues à l'article 53bis C. enr, ou à l'article 57 C. enr., selon le cas, sont remplies en ce qui concerne ses enfants et/ou ceux de son conjoint et
- il désigne ces enfants d'une manière précise (nom, prénoms, date de naissance, état civil et, éventuellement, degré du handicap physique ou mental)
- Cette déclaration doit être faite
- Les inexactitudes dans la déclaration sont éventuellement passibles de la sanction établie par l'article 202, alinéa 2, du Code
en cas d'application de l'article 53, 1° ou 2° C. enr dans l'acte d'acquisition ou au pied de cet acte avant l'enregistrement en cas d'application de l'article 57 du Code dans la demande en restitution partielle des droits introduite confor-mément à l'article 58, alinéa 1er du Code - Il y a lieu de tenir compte tant des enfants conçus que des enfants déjà nés
- soit lors de l'acquisition (en cas d'application de l'art. 53
- soit à la date à laquelle le revenu cadastral est déterminé après l'achèvement de la construction (en cas d'application de l'art. 57
- Il y a lieu de tenir compte des enfants adoptés ou même simplement recueillis, du moment qu'ils sont à charge de l'acquéreur ou de son conjoint
- l'enfant qui a été considéré comme étant à charge pour la perception de l'impôt sur les revenus ne peut plus être retenu comme tel pour l'application des articles 53 et 57, lorsqu'il a cessé de l'être à la date visée, selon le cas, à l'article 53 bis C. enr ou à l'article 57 C. enr (EX: l’enfant a quitté définitivement le ménage)
- Lors de l'acquisition commune d'une habitation modeste par deux cohabitants en indivision, ayant chacun des enfants à charge, il est tenu compte de tous les enfants, si la preuve est rapportée
- que les acquéreurs forment une famille de fait à la date d'acquisition et
- s'il est également prouvé qu'au moment de l'acquisition les enfants étaient entretenus par les deux acquéreurs (Déc. adm., 7 novembre 2005, Rep. R.J., E 53/02-14)
- Dans un règlement de co-parenté, lorsque les enfants habitent alternativement chez chacun des parents, les deux parents (et, le cas échéant, leur partenaire respectif en cas de formation d'une famille de fait) bénéficient de l'augmentation du revenu cadastral prévue par l'article 53bis C. enr en cas d'acquisition d'une habitation au tarif réduit
- d'une convention enregistrée ou homologuée par le juge, dans laquelle il est expressément prévu que l'hébergement des enfants est réparti identiquement entre les deux contribuables
- d'une décision judiciaire dans laquelle il est expressément prévu que l'hébergement des enfants est réparti identiquement entre les deux contribuables (Déc. adm., 6 novembre 2007, Rep. R. J . , E 53/02-14)
- être commencée dans un délai de cinq ans prenant cours à la date de l'acte d'acquisition et
- rester un fait acquis pendant une durée ininterrompue de trois ans au moins (art. 53bis C. enr./W)
845 EUR 945 EUR 1045 EUR Enfants à charge= les enfantsEnfants à charge= les enfants - mineurs d'âge ou non - de l'acquéreur et de son conjoint ou de l'un d'eux seulement (p. ex, enfants d'un premier mariage) pour lesquels sont réunies les conditions suivantes,Pour déterminer le montant net des ressources personnelles d'un enfant à charge de l'acquéreur ou de son conjoint, il doit être fait abstraction :Le montant net des ressources s'entend du montant brut diminué des frais que l'intéressé justifie avoir faits ou supportés durant la période imposable pour acquérir ou conserver ces ressources.Enfants à charge atteints à 66% au moins d’une insuffisance ou d’une diminution de capacité physique ou mentale du chef d’une ou plusieurs affectionsIls sont comptés pour deux enfants à charge
- La réduction n'est applicable aux terrains compris dans l'acquisition que si le total des revenus cadastraux de ces terrains ne dépasse pas 323 EUR (C. enr, art 53bis).
- le revenu dont il faut tenir compte est le revenu cadastral, bâti et non bâti, existant à la date de l'acte d'acquisition
- le droit réduit est directement applicable, même si le revenu cadastral attribué à l'habitation a un code 2K
- Le revenu cadastral à la date de l'acquisition est, en règle, celui qui sert de base à la perception du précompte immobilier, pour l'année au cours de laquelle l'acquisition a lieu
- Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'indexation du revenu cadastral
- il y a lieu d'appliquer l'article 56
- Si le compromis de vente a été signé avant la notification du nouveau revenu cadastral, qui s'avérerait être supérieur au maximum légal (suite à des travaux non déclarés par le vendeur), l'acquéreur se verrait réclamer le droit d'enregistrement plein. ➔ le candidat-acquéreur qui ferait de l'obtention du tarif réduit un élément essentiel à son acquisition, aura avantage à insérer, dans l'acte sous seing privé de vente, une condition suspensive d'obtention du tarif d'enregistrement réduit
- En cas de révision à la hausse du revenu cadastral, pour des raisons antérieures à la vente et dans les conditions précitées, l'article 214, 7°, du Code, qui prévoit une prescription de l'action en recouvrement par quinze ans à compter du jour où est née l'action de l'Etat, est applicable
- Le receveur qui enregistrera l'acte d'acquisition percevra le droit au taux fixé par l'article 44, sans pouvoir réclamer l'amende prévue par l'article 59.
- Si, en suite de la réclamation introduite par l'acheteur, le revenu est ramené par l'Administration du cadastre, pour une raison existant antérieurement à l'acquisition, à un montant qui n'excède pas le maximum autorisé, la réduction sera accordée et ce qui a été perçu au-delà du taux réduit sera restitué à l'acheteur (Quest. parl. n° 1310, 9 avril 1998)
- La demande en restitution de la différence des droits est prescrite après deux ans à compter du jour où l'action est née (C. enr., art. 215), soit après deux ans à compter du jour où le nouveau revenu cadastral est devenu définitif. Celui-ci devient définitif deux mois après sa notification, sauf procédure de réclamation.
- ce qui a été perçu au-delà du tarif réduit peut être restitué totalement même lorsque l'acte d'acquisition ne faisait pas mention des énonciations prévues à l'article 55, 2° C. enr (Déc. adm., 26 janvier 1990, Rep. R.J., E 55/05-04)
- Une attestation, délivrée par le contrôleur du cadastre portant que le revenu cadastral dudit immeuble reste à déterminer, doit être jointe à l'acte (C. enr., art. 56).
- Quand l'achat porte sur une partie divise d'un immeuble bâti et que le revenu cadastral de la totalité du bien, joint au revenu cadastral des biens déjà possédés, n'excède pas le maximum autorisé, l'achat peut bénéficier immédiatement du tarif réduit
Revenu cadastral existant à la date de l’acquisition Acquisition d’une habitation Acquisition d'un terrain destiné à servir d'emplacement à une habitation Le revenu cadastral, bâti et non bâti, de l'habitation construite sera pris en considération (C. enr, art. 57), mais déterminé selon le régime applicable à la date de l'acquisition (art. 58) Vente de la nue-propriété c'est toutefois le revenu cadastral de la pleine propriété qui doit être pris en considération Compromis sous condition suspensive Au cas où le compromis contient une condition suspensive, la règle d'exclusion s'applique à la date de la réalisation de la condition Revenu cadastral correspondant à l’état réel du bien Le seul revenu cadastral à prendre en considération est celui correspondant à l'état réel du bien acquis (peu importe qu'il soit majoré ou diminué). Il suffit que la cause de la modification existe au jour de l'acquisition, sans qu'il soit nécessaire que le nouveau revenu soit inscrit avec effet rétroactifImmeuble avec matériel et outillage Quand l'acquisition a pour objet une parcelle à laquelle a été attribué un revenu cadastral non seulement pour le fonds, mais aussi pour le matériel et l'outillage, il faut tenir compte du montant de ce revenu pour déterminer si le maximum est ou n'est pas dépassé EXCEPTIONLe revenu cadastral, attribué au matériel et à l'outillage consistant en des objets mobiliers corporels affectés au service et à l'exploitation de biens immeubles, doit être négligé conformément à l'article 21-2, 2°, du Code des droits d'enregistrement, pour déterminer si le revenu cadastral dépasse ou non le maximumImmeuble transformé Article 473 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92)Le propriétaire (possesseur, emphytéote, superfîciaire ou usufruitier) d'un bien est tenu de déclarer spontanément à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale l'achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés. La déclaration doit être faite dans les trente jours de l'événement.Retard ou erreur de l’Administration Dans ce cas, c'est le revenu nouveau, obtenu après la révision, qui doit être pris en considération Il suffit que le motif qui implique la rectification ou la révision du revenu cadastral existe au jour de la vente ; il n'est pas nécessaire qu'elle agisse avec effet rétroactif au janvier précédant l'acquisition pour la perception du précompte immobilierL'acquéreur peut solliciter le bénéfice de la réduction, en ayant soin de préciser dans la déclaration prescrite par l'article 55 que si le revenu cadastral des biens dépasse le maximum autorisé, c'est parce que ce revenu ne correspond pas à la réalité.Scission de l’opération en plusieurs actes En cas d'acquisition d'immeubles dont le revenu cadastral dépasse le maximum prévu, il n'est pas permis de scinder l'opération en deux ou plusieurs actes afin d'obtenir le bénéfice de la réduction tout au moins pour partie. C'est le gestum qui compte et non le scriptum. Revenu cadastral non encore fixé Contrôle par l’administration Anvers, 19 décembre 2006Quant à l'exigence de motivation de la décision, la cour établit que la motivation doit être proportionnelle à l'étendue du pouvoir discrétionnaire dont dispose l'Administration. En cas de compétence liée, la mention du fondement juridique et de la situation de fait qui entraîne l'application de la règle fiscale suffit- Règles d’exclusion
- Possession par l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal, de droits réels sur un autre immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation PAS APPLICABLE
- Possession par l'acquéreur et son conjoint ou cohabitant légal de
- la totalité ou d'une part indivise d'un droit réel sur un ou plusieurs immeubles
- dont le revenu cadastral, pour la totalité ou pour la part indivise, forme, avec celui de l'immeuble acquis, un total supérieur à 323 EUR ou 745 EUR
- La réduction prévue à l'article 53 C. enr n'est pas applicable si l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, possèdent
- la totalité ou une part indivise d'un droit réel (droit d’usufruit, droit d’emphytéose…)
- sur un ou plusieurs immeubles
- dont le revenu cadastral, pour la totalité ou pour la part indivise, forme, avec celui de l'immeuble acquis, un total supérieur au maximum fixé par l'article 53bis (C. enr., art. 54, al. 2).
- En outre, la réduction n'est applicable aux terrains compris dans l'acquisition que si le total des revenus cadastraux de ces terrains ne dépasse pas 323 EUR (C. enr./W., art. 53bis).
- lorsque, dans le cadre de la procédure en divorce, il y a séparation effective des époux au moment de l'acquisition d'un bien par l'un d'eux
- ET lorsque l'acquisition par l'un des époux est faite à titre personnel.
- pour les biens dont l'acquisition ou la cession est projetée (EX: si la convention préalable prévoit que les immeubles communs seront vendus) (cf. infra)
- Si la convention préalable à divorce attribue ces immeubles en totalité au conjoint de l'acquéreur, il semble qu'on puisse admettre que ce dernier en est d'ores et déjà entière-ment dépossédé.
- Lorsque l'acquisition est faite par un époux séparé de corps et de biens, il n'y a pas lieu de faire entrer en ligne de compte le revenu cadastral des immeubles que possède le conjoint de l'acquéreur
- Lorsqu'il résulte des pièces d'une procédure judiciaire en séparation de corps que la séparation des époux est effective au moment de l'acquisition d'un bien par l'un d'eux à titre personnel, il peut être fait abstraction des immeubles propres que possède l'autre époux pour l'application des alinéas 2 et 3 de l'article 54 C. enr (Déc. adm., 5 août 1980)
- d'une renonciation à la succession postérieure à l'acquisition (Déc. adm., 10 mars 1953)
- d’un partage ultérieur
- d’une acceptation sous bénéfice d’inventaire
- Lorsqu'une personne, qui a acheté un terrain à bâtir en vue d'y construire une habitation, achète ultérieurement un immeuble bâti en sollicitant la réduction prévue à l'article 53, 2°, C. enr., il ne doit être tenu compte, pour cette deuxième acquisition, que du revenu cadastral du terrain acheté en premier lieu si aucune habitation n'a encore été érigée sur ce terrain
- En supposant que par une même et unique convention, une personne achète plusieurs biens et qu'elle sollicite la réduction pour un de ces biens, c'est le revenu de tous les biens acquis qui doit être pris en considération pour déterminer si la limite est ou non dépassée
- En cas d'acquisition sous condition suspensive, il faut, pour déterminer si le maximum de revenu cadastral est ou n'est pas dépassé, tenir compte à la fois du bien acquis et des immeubles que l'acquéreur ou son conjoint (ou son cohabitant légal) possède au moment de la réalisation de la condition
- il y a lieu, en principe, de tenir compte des biens possédés sous condition suspensive par l'acquéreur ou son conjoint (ou son cohabitant légal)
Pour apprécier si l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal possède, en pleine ou en nue-propriété, la totalité ou une part indivise d'un ou de plusieurs immeubles dont le revenu cadastral doit être cumulé avec celui des biens acquis, il faut se placer à la date de l'acquisition (Déc. adm., 9 juillet 1969)Epoux séparés de biens Il faut tenir compte des biens des deux époux, même s'ils sont séparés de biens. Cohabitants légaux Il faut tenir compte des biens des deux cohabitants Epoux séparé de fait C. arb., 26 avril 2006, arrêt 64/2006Il faut tenir compte des biens de l’autre époux.Le prononcé ultérieur d'un divorce n'est pas de nature à modifier la situation puisque, au moment du transfert de propriété: il s'agit d'une éventualitéEpoux en instance de divorce Décision administrative du 23 octobre 1980, N° H.B. 2297il peut être fait abstraction du revenu cadastral afférent aux immeubles propres que possède l'autre époux l'époux est marié sous le régime de la séparation de biens L’acquisition est faite à titre personnel L’époux est marié sous le régime légal Biens acquis en remploi de deniers propres (C. civ., art. 1402 et 1403) L’acquisition est faite à titre personnel Acquisition, en cours de procédure en divorce, d’un bien immeuble en nom personnel Les règles ordinaires du cumul valent pour l'acquisition sans remploi, en cours de procédure en divorce, par un époux marié sous un régime de communauté. EXCEPTIONSSi le divorce est prononcé, l'acquéreur peut demander une restitution sur base de l'article 208 C. enr. (Déc. adm., 7 juin 2002, Rep. R.J., E 54/04-01)Epoux séparés de corps et de biens (ou en instance de l’être) Acquéreur, propriétaire en vertu d’une succession Lorsqu'au moment de l'achat d'un terrain ou d'une maison, l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal est propriétaire de biens, en tout ou en partie, en vertu d'une succession, ces biens doivent être pris en considération pour déterminer si le maximum de revenu cadastral n'est pas dépassé, sans qu'il puisse être tenu compte Acquéreur, propriétaire de constructions, mais non du sol Pour l'application de l'article 54, alinéa 2 C. enr, il faut tenir compte du revenu cadastral des constructions dont l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal sont propriétaires, encore qu'ils ne soient pas propriétaires du sol Achat de plusieurs biens Civ. Liège, 12 mai 2004Dans le cas d'une acquisition simultanée, par acte sous seing privé, de deux maisons d'habitation, suivie de la signature de deux actes authentiques à trente minutes d'intervalle, le tarif réduit ne peut être appliqué à aucun des biens acquis.Possession d’un appartement en construction EXCEPTIONsi dans une vente publique une personne est adjudicataire d'un premier lot, puis est encore adjudicataire d'un autre lot, et si elle sollicite la réduction pour l'achat du premier lot, il n'y a pas lieu de tenir compte du bien acquis en deuxième lieuSimulation L'acquéreur d'une habitation auquel le bénéfice du tarif réduit est refusé parce qu'il est propriétaire ostensible d'immeubles n'est pas recevable à établir qu'il n'a agi qu'en qualité de prête-nom lors de l'acquisition de ces immeubles et que ceux-ci sont en réalité la propriété d'une autre personne. La simulation n'est pas opposable à l'État TOUTEFOIS, une restitution basée sur l'article 209, 1°, b), du Code des droits d'enregistrement sera autorisée en cas de non-réalisation de la condition. - Bien acquis: revenu cadastral
- es immeubles possédés uniquement en nue-propriété par l'acquéreur ou son conjoint ou cohabitant légal et acquis dans la succession de leurs ascendants respectifs
- que l'acquéreur a acquis dans la succession d'un ascendant de son conjoint ou cohabitant légal
- que le conjoint ou le cohabitant légal de l’acquéreur a recueillis dans la succession d'un ascendant de l’acquéreur (Circ. adm. n° 6, 26 mars 2010 dans Ie cadre des nouvelles dispositions entrées en vigueur le 23 décembre 2009)
- les immeubles dont l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, a réellement cédé le droit réel lui appartenant, à condition que
- la cession ait fait l'objet d'un acte authentique (l’enregistrement d’un acte sous seing privé n’est pas possible)
- l’acte authentique de vente mentionne les immeubles à « céder », conformément à l'article 55, alinéa 1er, 2°,c) C. enr
- Cette mention doit, en toute hypothèse, figurer dans l'acte sous seing privé
- si cet acte sous seing privé n'est pas présenté à l'enregistrement parce que l'acte notarié est passé dans les quatre mois qui suivent, la mention sera reprise dans l'acte notarié si la vente des immeubles concernés n'a pas encore eu lieu
- enfin, si la « cession » de tout ou partie des immeubles concernés a eu lieu, il s'indique de le mentionner dans ou au pied de l'acte notarié
- la cession ait lieu au plus tard dans l'année de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble nouvellement acquis ou dans l'année de la première occupation de l'immeuble construit sur le terrain nouvellement acquis
- La date de la première occupation peut également être établie par toutes voies de droit
- la date mentionnée dans la déclaration à rentrer auprès des services du cadastre constitue une présomption simple.
- le bénéfice du taux réduit ne peut pas être conservé et un accroissement égal au montant des droits complémentaires est dû (C. enr., art. 54 et 61-1)
- TOUTEFOIS, la force majeure est une cause générale d'exonération en droit fiscal, qui peut toujours être invoquée, même dans le silence de la loi, et dont la preuve doit être rapportée par celui qui s'en prévaut.
L'Administration, à la demande de la Région wallonne, considérera comme suffisante toute cession, à titre onéreux ou gratuit, de la totalité des droits réels immobiliers concernés (Circ. adm. n° 6, 26 mars 2010)En l'absence de cession dans le délai requis, Civ. Hainaut [div. Mons], 6 mars 2018Le contribuable invoque la faillite de la société de l'acquéreur comme force majeure. Le tribunal considère que la notion de force majeure ne peut être invoquée car le vendeur n'était nullement tenu par l'offre unilatérale de l'acquéreur. - les immeubles que l'acquéreur, ou son conjoint ou cohabitant légal, n'occupe pas personnellement en raison d'entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l'occupation de l'immeuble par cette personne elle-même à la date de l'acte authentique.
- donnés par les parents à leurs enfants avec réserve d'usufruit ou
- ou acquis en usufruit par les parents et en nue-propriété par les enfants (Déc. Adm, 30 janvier 2016, Rep. R.J. E 54/01-01)
- inoccupés lorsque l'impossibilité d'occupation dépend de la seule volonté de celui qui invoque cette impossibilité.
- Limite du bénéfice du taux réduit à une première tranche Le taux réduit n'est accordé que sur une première tranche de la base imposable et ne s'applique donc pas sur la base imposable totale.
- La tranche de la base imposable sur laquelle le taux réduit peut être obtenu dépend de la zone dans laquelle l'immeuble est situé (C. enr., art. 53ter).
- La partie de la base imposable qui dépasse cette tranche est soumise au taux normal de 12,5 p.c.
- En cas de vente d'une quotité indivise, le maximum applicable selon la zone de situation de l'immeuble est réduit au prorata de la quotité vendue (C. enr./W., art. 53ter, § 1er, al. 5). Il en va de même si la vente porte sur la nue-propriété.
- Dans le cadre de l'article 57 : la valeur de l'habitation construite, terrain non compris, considérée à la date d'acquisition du terrain, constitue un critère d'exclusion ➔ C'est
- 6 (ou 5) p.c. sur la valeur imposable du terrain ou
- le taux de l'article 44 sur cette valeur
- Mesure anti-abus
- Lorsque l'immeuble en cause a déjà antérieurement fait l'objet d'une autre vente visée par le présent article,
- intervenue entre les mêmes parties
- et lorsque cette vente a été annulée, rescindée, résolue, révoquée ou résiliée par convention dans les douze mois précédant la vente en cause, la valeur maximale du § 1er et le statut de la zone où figure la commune en cause, applicables à cette dernière vente, sont ceux en vigueur, pour la commune en cause, l'année de la vente précédemment annulée, rescindée, résolue, révoquée ou résiliée
- Conditions de forme requises pour l’octroi de la réduction
- Lorsqu'il s'agit de l'acquisition d'une petite propriété rurale (C. enr./W., art. 53, 1°), la réduction est subordonnée à la condition suivante (C. enr./W., art. 55) : l'acte ou une déclaration certifiée et signée au pied de l'acte par l'acquéreur doit énoncer expressément :
- Les prescriptions de l'article 55 doivent être respectées lors de l'enregistrement de l'écrit qui donne lieu à la perception du droit proportionnel : acte notarié, acte sous seing privé, déclaration conformément à l'article 31 du Code.
- Lorsque les parties présentent à l'enregistrement un acte sous seing privé constatant l'acquisition d'une habitation, et que l'acquéreur désire bénéficier de la réduction, les formalités prévues par l'article 55 C. enr. doivent être remplies lors de cet enregistrement
- si pareil acte, qui n'a pas été préalablement enregistré, est déposé au rang des minutes d'un notaire, la réduction est accordée si les mentions requises sont insérées dans l'acte de dépôt
- À supposer que les énonciations de l'acte soient confuses à un point tel qu'il n'est pas possible de déceler à quel usage l'acquéreur entend affecter le bien, le receveur a pour devoir d'attirer, avant l'enregistrement, l'attention du notaire ou de l'acquéreur sur la nécessité de fournir une déclaration précise. S'il n'est pas donné suite à la demande du receveur, l'acte est enregistré au droit ordinaire.
- L'article 55, alinéa 2 est applicable aussi bien lorsque l'acquéreur n'a pas sollicité le bénéfice de la réduction que lorsqu'il a demandé par erreur l'application d'un régime qui ne correspondait pas à la destination qu'il entendait donner au bien acquis (en matière d'habitations modestes
- L'acquéreur encourt une amende égale au droit éludé (art. 59 C. enr)
- Le tribunal dispose du pouvoir d'examiner l'opportunité de l'amende
- Cette amende est susceptible de remise par le ministre des Finances ou son délégué (C. enr.,art. 219)
- Elle peut aussi être réduite
- A défaut d'exécution d'une des conditions qui précèdent au plus tard lors de la présentation à l’acte de la formalité, ce dernier est enregistré au droit ordinaire ; ce qui a été perçu au-delà du droit réduit est restituable, à concurrence des huit dixièmes, moyennant production
- de l’extrait de la matrice cadastrale et
- d’une déclaration, signée par l’acquéreur, contenant les énonciations prévues à l’article 55, al. 1er, 2°
- En cas d'inexactitude dans les énonciations prévues à l'article 55, alinéa 1er, 2°,e)
- l'article 204 du Code est applicable (art. 59, al. 2 C. Enr)
- Il y a lieu de ranger parmi les devoirs particuliers de la profession des notaires, notamment, l'obligation d'informer les parties des moyens d'obtenir des allégements de charges fiscales et, plus spécialement, le bénéfice de la réduction accordée en vertu de l'article 53 ou de l'article 57 du Code. Il y a faute dans le chef du notaire qui néglige d'éclairer à cet égard les contractants.
- Pour l'appréciation de la responsabilité du notaire, il faut cependant tenir compte de l'article 55, alinéa 2
Vente suivie d’une déclaration de command ce n'est que par l'acte d'acceptation que le command devient acquéreur ab initio ➔ c'est dans cet acte qu'il doit pouvoir faire insérer les mentions exigées. (Cass., 18 février 1932) Acquisition par porte-fort Le droit proportionnel est dû lors de l'enregistrement de l'acte constatant l'acquisition d'un immeuble par une personne pour laquelle une autre se porte fort ➔ les mentions prescrites pour bénéficier de la réduction doivent se trouver dans cet acte Acte sous seing privé déposé au rang des minutes Droit de préemption du preneur d’un bien rural Par référence à une offre faite nécessairement par écrit, l'exploit d'acceptation exprime l'adhésion qui noue le contrat ; à ce titre, il est passible du droit de mutation immobilière C'est ce même exploit ou une déclaration certifiée et signée au pied de celui-ci par l'acquéreur, qui doit porter les mentions requises par l'article 55, 2°, du Code. Adjudication définitive après surenchère C'est à la date de l’acte d’adjudication définitive qu'il faut se placer pour apprécier si l'acquéreur ou son conjoint sont propriétaires d'autres immeubles. Acquisition sous condition suspensive La réduction prévue à l'article 53 C.enr est accordée si les formalités imposées par l'article 55 sont accomplies au moment du paiement du droit proportionnel après réalisation de la condition, c'est-à-dire, normalement lors de l'enregistrement de la déclaration prescrite par l'article 31, 2°, du Code. EX: procès-verbal constatant l'absence de surenchèreL'acquéreur ne peut invoquer le bénéfice des deux régimes en même temps ou le bénéfice de l'un subsidiairement à l'autre. DEUX RESERVESSANCTIONSEn cas d'inexactitude dans les énonciations prévues à l'article 55, alinéa 1er, 2°, lettres a revenu cadastral des biens possédés ou propriété d'un immeuble affecté à l'habitation Une amende de 20 p.c. du droit éludé, fixé selon le barème des amendes, forme une sanction appropriée à cette forme de négligence (Gand, 18 décembre 2007, Rep. R.J.,E 59/03-02)Le montant de l’amende est réduiten ce qui concerne la possession d'un immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation (art. 55, al. 1er, 2°, c) en ce qui concerne les immeubles déjà possédés (art. 55, al. 1er, 2°, a) à 1/5è des droits complémentaires
(barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)l'énonciation inexacte porte sur des parts indivises en nue-propriété Tous les autres cas à 1/10è des droits complémentaires
(barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)à 1/5è des droits complémentaires
(barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)Défaut d'accomplissement, avant l'enregistrement, des conditions imposées l'article 55, alinéa 1er, 2°,e), prévoit que la réduction prévue à l'article 53 est subordonnée au fait que l'acte ou une déclaration certifiée et signée au pied de l'acte par l'acquéreur énonce expressément la date à laquelle est intervenue la convention de vente génératrice de la débition des droits, conformément à l'article 19, al. 1er, 2°Lorsque le bénéfice de la réduction a été sollicité dans l'acte, mais que les conditions de forme n'ont pas été entièrement respectées (mentions incomplètes ou défectueuses, défaut de production de l'extrait cadastral), le receveur apour devoir d'attirer l'attention du notaire ou des parties, avant l'enregistrement, sur l'irrégularité commise Erreur dans le genre de réduction applicable L'article 55, alinéa 2, du Code des droits d'enregistrement est applicable lorsque l'acquéreur a demandé par erreur l'application d'un régime qui ne correspond pas à la destination qu'il entend donner au bien acquis.
si l'erreur de l'acquéreur apparaît à la lecture de l'acte, le receveur a pour devoir d'attirer l'attention sur cette erreur avant l'enregistrementDéfaut d’accomplissement des formalités, combiné avec une insuffisance du prix Lorsqu'il y a application de l'article 55, alinéa 2, le droit dû pour une insuffisance constatée du prix énoncé dans l'acte doit être calculé au taux appliqué en définitive - Condition de maintien de la réduction: exploitation des biens acquisEn cas d'achat d'un immeuble rural, le bénéfice de la réduction n'est maintenu que si l'acquéreur, son conjoint ou ses descendants exploitent eux-mêmes l'immeuble.Cette exploitation doit
- Il n’y a pas lieu de distinguer entre descendant du sang ou adoptifs
- Quand deux époux acquièrent une terre avec application de la réduction, la condition d'exploitation peut être considérée comme remplie si la terre est exploitée par l'enfant issu d'un précédent mariage de l'un des acquéreurs ou par un enfant reconnu par l'un d'eux (déc. adm., 4 janvier 1966)
- Être commencée dans un délai de cinq ans prenant cours à la date de l'acte d'acquisition et
- rester un fait acquis pendant une durée ininterrompue de trois ans au moins. (art. 60 C.enr)
- l'acheteur a acheté lui-même les semences et engrais et que la vente de la récolte ait lieu par ses soins (J.P. Saint-Vith, 9 mai 1957)
- l'acquéreur accomplisse des travaux préparatoires, tels que la coupe des arbres, la pose de tuyaux de drainage et la construction de remises (Civ. Anvers, 7 mai 2010, Rep. R.J., E 60/PR/01-15)
- l'exploitation par un ascendant ou un quelconque parent (autre qu'un descendant ou le conjoint)
- le fait de placer et d'exploiter des ruches sur le terrain acheté (déc. adm., 5 mars 1969)
- que l'acquéreur ait pour profession exclusive, ou même principale, celle de cultivateur.
- l'acquéreur fasse absolument lui-même tous les travaux que réclame l'exploitation
- l'exploitation effective est assurée par les membres de la famille de l'enfant acquéreur
- L'exploitation a lieu pour le compte et aux risques de l'enfant mineur. Il faut donc qu'on établisse,
- que les recettes provenant de l'exploitation profitent à l'enfant et
- que ce dernier prend en charge tous les frais nécessités par l'exploitation 3° Il doit s’agir d’enfants mineurs qui sont, en raison de leur âge, dans l'impossibilité d'exploiter eux-mêmes.
Le maintien du bénéfice de la réduction a été refusé pour l'achat d'un terrain par une personne qui était âgée de 18 ans à l'expiration du délai de trois ans (à l'époque ; actuellement cinq ans) et qui n'avait pas exploité personnellement (Civ. Termonde, 8 janvier 1965)Déc. Adm du 23 juin 1960 (n° E.E./PR 331, Rep. R.J., E 60/PR/05-01) - Si le bien a fait l'objet d'un partage avant que cette condition soit remplie en commun, il est satisfait à la loi du moment que chacun des acquéreurs exploite, après le partage, et dans le délai légal, une partie divise du bien, qui correspond à ses droits.
- Dans la mesure des soultes qu'ils ont reçues lors du partage, les copartageants ont aliéné leurs droits primitifs et perdent le bénéfice du taux réduit (Déc. adm., 10 août 1959)
- Vente consentie par l'acquéreur à l’un de ses descendants
- Vente à sa future épouse de la moitié indivise dans l'immeuble acheté ou
- l'apport du bien au patrimoine commun consenti par l'acquéreur à l'occasion de son mariage ne font pas perdre le bénéfice de la réduction, même pas pour la quotité aliénée, du moment que l'acquéreur et son conjoint exploitent l'immeuble dans les délais prévus à l'article 60 du Code (Déc. adm., 13 janvier 1955)
- La revente a lieu avec transfert différé de la propriété ou avec réserve d'usufruit jusqu'après l'expiration du délai légal (Déc. adm., 13 août 1969)
- Défaut d’exploitation
- La réduction reste acquise si le défaut d'exécution de ces conditions est la conséquence
- d'une force majeure (art. 60, al. 3 C. enr) Il n’y a force majeure qu'en cas d'un événement rendant impossible l'exécution de l'obligation :
- de manière définitive. on vise non seulement l'impossibilité physique, mais également l'impossibilité juridique
- postérieurement à la naissance de l'obligation.
- indépendamment du fait de celui qui l'invoque
- Ne peut être constitutif d'un cas de force majeure, l'événement qui a été provoqué ou favorisé par une faute, une imprudence ou une négligence de l'intéressé
- l'intéressé doit avoir pris toutes mesures utiles pour remplir ses obligations
- de même, il n'y a pas de force majeure si le débiteur de l'obligation a manqué de prévoyance ou de précautions
- l'événement n 'a pu être prévu par celui qui l'invoque (imprévisibilité).
- l'événement n 'a pu être empêché par celui qui l'invoque (caractère insurmontable).
- Décès
- qu’il prouve que ce défaut est la conséquence d’un cas de force majeure (déc. adm., 2 décembre 1953)
- Le survivant établisse que ce décès a entraîné une modification de ses conditions de vie telle qu'il lui est devenu impossible d'exploiter l'immeuble
- Maladie de l’acquéreur ou de son conjoint
- la maladie est survenue après l'acquisition et
- que, de l'avis d'autorités médicales, la maladie est telle que l'exploitation de l'immeuble, le cas échéant eu égard aux particularités qu'il présente, ne peut pas (raisonnablement) être entamée ou continuée
- Expropriation
- Le fait que le bien est loué pour un terme ne devant prendre fin qu'après l'expiration du délai de cinq ans ou si c'est par l'effet des dispositions de la loi sur le bail à ferme en vigueur lors de l'acquisition que l'acquéreur a été dans l'impossibilité d'exploiter le bien dans ce délai (Circ. adm., 17 mars 1933)
- si c'est par l'effet d’une disposition légale postérieure à l'acquisition que l'acquéreur a été mis dans l'impossibihté de mettre fin au droit du locataire et par conséquent d'exploiter le bien dans le délai légal (Rép. min. à une quest, pari., Rec. gén. enr. not., 1950, n° 18908, p. 267)
- le retard apporté par l'autorité judiciaire à statuer sur la demande en expulsion du locataire lorsque l'acquéreur a fait tout ce qui était possible pour obtenir en temps utile la disposition du bien acquis (réponse ministérielle à une question parlementaire de 1959 Rec. gén. enr. not., 1959, n° 20097, p. 254.)
- Impécuniosité de l’acquéreurIl n'y a pas force majeure
- si l'acquéreur de l'immeuble a été obligé de le revendre parce qu'il pas trouvé à emprunter les fonds nécessaires pour acquitter le prix d'acquisition (1025) ou
- qu'il n'a pu supporter les charges de l'emprunt qu'il avait contracté.
- Si la vente est résolue à la demande du vendeur pour inexécution par l'ache-teur de ses obligations.
- Clause de réméré
- d'une raison impérieuse de nature médicale, familiale, professionnelle ou sociale
- Sanctions Lorsque l'acquéreur n'est pas en mesure de prouver
- qu'il a satisfait à l'obligation d'inscription
- OU que le défaut d'inscription est la conséquence d'un cas de force majeure ou de raisons impérieuses de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale il doit acquitter
- la différence entre le droit ordinaire et le droit réduit
- un « accroissement » d’un montant égal au droit complémentaire
- Le ministre des Finances, peut toutefois accorder une remise totale ou partielle de cet accroissement, lequel apparaît comme étant de la même nature que les amendes administratives prévues dans le Code (art. 61-1)En principe, l'accroissement est réduit au montant de l'intérêt légal sur les droits complémentaires, à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de l’immeuble, avec un maximum de ½ des droits (barème annexé à l'arrêté royal du 11 janvier 1940 (mod. par A.R. 27 août 1993)Ce barème n'est toutefois pas applicable en cas d'infractions commises dans l'intention d'éluder ou de permettre d'éluder l'impôt.
- Le tribunal
- ne dispose pas du pouvoir d'apprécier l'opportunité des amendes administratives
- doit vérifier leur légalité et si le principe de proportionnalité a été respecté (Civ. Arlon, 21 février 2007, Rep. R.J.,E 61-1/03-01)
TOUTEFOIS, lorsque les événements sont prévisibles mais que, malgré cette circonstance, il n'est pas au pouvoir du débiteur d'en empêcher la survenance, ces événements conservent leur caractère de force majeureSont admis en tant que force majeure Ne sont pas admis en tant que force majeure Décès de l’acquéreur unique L'acquéreur du bien rural a contracté une obligation personnelle. S'il vient à décéder la charge de cette obligation ne passe pas à ses héritiers, ni même à son conjoint ( Décès du conjoint de l’acquéreur unique L'obligation de l’acquéreur subsiste et il ne pourra être libéré du paiement du droit complémentaire, à défaut d'exploitation, que s'il établit que la situation est telle que, par suite du décès, il lui est devenu impossible de satisfaire à son obligation Acquisition par deux poux – Décès d’un des époux Ce décès ne fait pas disparaître l'obligation d'exploitation du bien acquis dans le chef du survivant ; à défaut d'exploitation, ce dernier est donc tenu de payer le droit complémentaire pour la part acquise par lui (c'est-à-dire la moitié), à moins la maladie de l'acquéreur ou de son conjoint peut constituer un cas de force majeure si elle se présente après l'acquisition comme un événement qu'ils ne pouvaient prévoir et qui rend impossible l'accomplissement de l'obligation d'exploiter- Il doit être établi que
Il y a force majeure si le bien acquis est exproprié en vertu d'une décision de l'autorité publique postérieure à l'acquisition (Déc. adm., 9 janvier 1932, n° 14918/1551.EXCEPTIONSL'exercice par le vendeur d'une clause de réméré, incluse dans l'acte d'acquisition, n'est pas événement imprévisible ;La charge de prouver que la condition d'exploitation requise par la loi a été remplie ou la charge de prouver l'existence d'un cas de force majeure incombent à l’acquéreurPar raison impérieuse de nature médicale, on entend notamment un état de besoin en soins dans le chef de l'acquéreur, de son conjoint, de son cohabitant légal, de ses descendants ou des descendants de son conjoint ou cohabitant légal, apparu après l'acquisition de l'habitation, qui a placé ces personnes dans l'impossibilité de s'établir effectivement ou de rester dans l'immeuble, même avec l'aide de sa famille ou d'une organisation d'aide familiale.Dans la pratique, il suffit que la survenance de la raison impérieuse soit postérieure à la date d'un éventuel acte sous seing privé (le « compromis de vente ») préalableLorsqu’un bien acquis au taux réduit est revendu avec application de l'article 212 du Code, le montant de l'accroissement d'impôt est dépendant des droits complémentaires à recouvrer éventuellement. Si aucun droit complémentaire n'est dû Si des droits complémentaires sont dus par suite de l'application de l'article 212, alinéa 3 aucun accroissement d'impôt ne sera dû
le montant de l'accroissement d'impôt sera déterminé en fonction de ceux-ci
- La réduction reste acquise si le défaut d'exécution de ces conditions est la conséquence
NOTION D’EXPLOITATIONLe bénéfice de la réduction est subordonné à la condition que l'acquéreur, son conjoint ou ses descendants exploitent personnellement le bien acquis, c'est-à-dire qu’ils mettent matériellement la main aux travaux que requiert l'exploitation pour leur propre compteIL NE SUFFIT PASN’EST PAS VISEEIL N’EST PAS REQUIS queNEANMOINS, il faut néanmoins que, nonobstant cette aide d'un tiers, l'acquéreur participe à l'exploitation d'une façon effective et sérieuseEnfant mineur l'Administration exige donc que soient réunies les conditions suivantes « Exploitation en commun L'Administration tient pour satisfaisante l'exploitation en commun par parents et enfants ou, en général, par plusieurs membres d'une même famille, de leurs biens confondus, pour autant que les acquéreurs prennent une part effective aux travaux d'exploitation des parcelles qu'ils ont personnellement acquises en bénéficiant du taux réduit (Déc. adm., 17 mars 1953, n° P.R. 115) Bien acquis en indivision Chacun des acquéreurs qui a bénéficié du taux réduit doit remplir la condition d'exploitation prévue par la loi Exploitation partielle Si l’exploitation porte que sur une partie du bien acquis, le droit complémentaire est dû sur la valeur de la partie non exploitée (partie du prix se rapportant à ces bâtiments (avec minimum de la valeur vénale). Construction d’une habitation l'habitation apparaît comme l'accessoire d'une véritable exploitation agricole l'habitation n’apparaît pas comme l'accessoire d'une véritable exploitation agricole Sa principale destination est de fournir une habitation au cons-tructeur.La réduction accordée au titre de propriété rurale pourrait être maintenue (Circ, adm., 19 septembre 1956) Cette construction fait perdre le bénéfice du régime de faveur de l'article 53, 1°, non seulement pour ce qui concerne l'emplacement sur lequel la construction a été érigée mais aussi pour le surplus du terrain acquis qui est affecté à l'usage de jardin et forme un tout avec l'habitation (Circ, adm., 19 septembre 1956) IL FAUT RESERVER 'application du dernier alinéa de l'article 55 du Code, pour le cas où la limite du revenu cadastral n'est pas dépassée en tenant compte du revenu de l'immeuble construitÉchange - Remembrement - Échange de cultures. Echange Remembrement amiable ou légal de biens ruraux Lorsqu'un immeuble rural non bâti, acquis sous le bénéfice de la réduction prévue à l'article 53, 1°, fait ultérieurement l'objet d'un échange tombant dans les prévisions de l'article 72, le bien acquis en échange est, pour l'application des articles 60, alinéa 1er et 61-1 alinéa 1er substitué à celui qui a été acquis précédemment En cas d'échange d'exploitations en application du titre 1er de la loi du 12 juillet 1976 portant des mesures particulières en matière de remembrement légal de biens ruraux lors de l'exécution de grands travaux d'infrastructure, le bien attribué pour l'exploitation, par l'acte d'échange est, pour l’application des articles 60, alinéa 1er, et 61-1, alinéa 1er, substitué à celui qui a été acquis PAR CONTRASTE, l'exploitation par l'acquéreur d’une autre parcelle dont la jouissance lui a été cédée par un tiers en échange de la jouissance du bien acquis, ne répond pas au prescrit légal (Déc. adm., 23 décembre 1959 et Cire, adm., 15 mars 1960, n"' E.E./K.L. 325 et E.E./P.R. 330) Revente ou donation du bien acquis SI, avant d'avoir exploité le bien pendant le temps prévu à l'article 60, l'acquéreur revend ou donne le bien acquis, il perd en règle le bénéfice de la réduction même si, en fait, il continue à exploiter l'immeuble EXCEPTIONSNue propriété Il est permis d'admettre, dans le cas de l'espèce, que si le nu-propriétaire occupe l'immeuble avant l'expiration du délai (conjointement avec l'usufruitier), c'est ensuite d'une renonciation pure et simple par l'usufruitier à une partie de son droit d'usufruit (Déc adm du 16 juillet 1932)Acquisition sous condition suspensive Le délai accordé par l'article 60 du Code pour exploiter l'immeuble acquis sous condition suspensive prend cours à compter de la date de l'accomplissement de la condition. Revente sur folle enchère Eu égard au mécanisme de la perception du droit d'enregistrement en cas de revente sur folle enchère (C. enr., art. 159, 2°), il a été décidé que la circonstance que le fol enchérisseur n'a pas exploité le bien ne permet pas de lui réclamer, par application de l'article 60, la différence entre le droit ordinaire fixé pour les ventes et le droit réduit qui a été perçu lors de la première adjudication (Déc. adm., 14 août 1951) - Combinaison avec le régime de la reportabilité Tous les nouveaux taux réduits peuvent être combinés avec le régime de la reportabilité, même en cas d'application de la réduction en cas d'acquisition d'une habitation « modeste » (abattement)
- Conditions de fond spécifiques
- L'acquéreur dispose d'un délai de cinq ans, à compter de la date de la signature de l'acte authentique, pour achever les travaux requis.
- Le fait que ces travaux ont effectivement été exécutés, devra être attesté par l'obtention d'un certificat de performance énergétique construction, tel que prévu à l'article 9.2.11 de l'Arrêté flamand relatif à l'Énergie du 19 novembre 2010
- droits complémentaires
- ainsi que d'une majoration d'impôt de 20 p.c des droits complémentaires ( V C F , art. 3.18.0.0.11).
- l'immeuble acquis doit être « un monument protégé tel que visé à l'article 2.1, 16°, du Décret relatif au Patrimoine immobilier du 12 juillet 2013 » ;
- l'acheteur doit prendre l'engagement d'investir au moins le montant de l'avantage fiscal obtenu dans des mesures de gestion, des travaux ou services nécessaires au maintien ou à la revalorisation des caractéristiques et éléments patrimoniaux du monument protégé. (l'avantage fiscal s'élève à 5 p.c de la base imposable)
- Ces mesures, travaux ou services doivent être repris dans un plan de gestion approuvé par l'Agence flamande du Patrimoine immobilier. Il peut s'agir d'un plan de gestion existant (et encore valable) ou d'un plan de gestion à établir.
- le monument protégé ne peut pas être aliéné entre vifs avant que n'ait été réalisé l'investissement requis, sous peine de perte de l a subvention
- L’acquéreur ne doit pas respecter
- la règle d'exclusion pour la possession d'autres immeubles
- ni d'engagement pour l'acheteur à prendre son inscription à l'adresse de l'immeuble acquis.
- de limite relativement au nombre d'habitations que l'acheteur peut acquérir avec application du taux de 7 p.c. dans le cadre de location sociale
- L’acquéreur doit s'engager, dans l'acte authentique d'acquisition, à conclure avec une agence immobilière sociale agréée un contrat de bail d'une durée minimale de neuf ans, et ce dans un délai de trois ans à compter de l a date de l'acte authentique d'acquisition.
- Ce contrat de bail doit être présenté à l'enregistrement.
- L'acheteur doit s'engager à faire parvenir une copie du contrat enregistré à Vlabel, dans un délai de trois ans et six mois à compter de la date de l'acte authentique d'acquisition.
- des droits complémentaires,
- ainsi que d'une majoration d'impôt de 20 p.c. des droits complémentaires ( V C F , art. 3.18.0.0.11)
- Application des taux réduits par voie de restitution
- Généralités Le tarif réduit vise les immeubles en tant que marchandises acquises pour être revendues plutôt que conservées.
- Conditions d’application lors de l’enregistrement
- Il doit s’agir d’une acquisition de gré à gré Le tarif réduit est limité aux ventes de gré à gré.
- L’acquisition doit être constatée par acte authentique, c-à-d
- par acte notarié
- par acte administratif
- par constatation de l’acquisition par jugement
- par dépôt d’un acte sous seing privé non enregistré au préalable parmi les minutes d’un notaire avec légalisation des signatures des parties intéressées.
- S’il s’agit d’une vente sous condition suspensive (dont le titre sous seing privé a été enregistré contre le paiement du droit fixe avant l’accomplissement de la condition), le tarif réduit de l’art. 62 C. enr pourra être appliqué sur l’acte notarié qui sera dressé après accomplissement de la condition) (Déc. du 25 octobre 1978)
- Le tarif réduit peut être appliqué sur un acte d’achat sous seing privé suivi d’un acte authentique, par lequel un professionnel était élu command conformément à l’art. 159, 1° C. enr (Déc. du 4 mai 1987)
Si l’acte sous seing privé a été présenté le premier à la formalité de l’enregistrement, le prélèvement des droits d’enregistrement ordinaires sur cet acte est néanmoins régulier; aucune demande en restitution ne sera recevable par la suite (ce raisonnement a été validé par C. constit, 4 novembre 2010, n° 127/2010)
- Il doit s’agir d’une vente d’immeuble ou d’une convention assimilée Toutes les conventions qui sont normalement soumises au tarif fixé à l’art. 44 C. enr peuvent bénéficier du tarif réduit:
- ventes
- échanges
- Apport d’une habitation dans une société par une personne physique assujettie au droit de vente immobilière
- Acquisition d’un droit d’usufruit
- Acquisition de parts indivises
- Acquisition d’un droit de servitude
- Biens ruraux (bâtis et non bâtis)= les bâtiments qui doivent normalement servir à l’exercice de la profession d’agriculteur, en ce compris l’immeuble d’habitation = les propriétés affectées à la culture des légumes et à l’horticulture, les terres arables, les pâturages, les vergers et les houblonnièresEXCEPTIONS: les biens non bâtis qui ne font pas partie d’une exploitation agricole, tels que les bois, les terres en friche, les carrières…MÊME SI l’acquéreur a acquis les biens pour les lotir et les revendre comme terrains à bâtir (Liège, 3 mai 1974, RGEN, 1974, n° 21.846)
- Leur valeur vénale ne peut excéder 350 fois le revenu cadastral non indexé du bienL’administration est en droit d’exiger une expertise de contrôle pour prouver que la valeur vénale des biens acquis est inférieure à 350 fois le R.C en application de l’art. 63-1 C. enr.CONVENTION UNIQUE AYANT PLUSIEURS BIENS POUR OBJET
- Lorsqu’une convention porte à la fois sur des propriétés rurales et sur d’autres biens, l’application du tarif réduit peut être demandée pour ces derniers, à condition que le prix global soit scindé
- SI la convention a pour objet plusieurs parcelles qui ont toutes la nature de bien rural, c’est l’ensemble qui devra être pris en considération pour établir SI la limite de la valeur est atteinte
- Lorsque la valeur vénale des biens ruraux compris dans la convention excède la limite fixée, le tarif réduit ne peut être demandé que pour certains d’entre eux au libre choix de l’acheteur A CONDITION QUE leur valeur vénale prise séparément soit supérieure à 350 fois le R.C
- L’épouse mariée sous le régime de la communauté peut bénéficier de l’avantage de la réduction lors de l’acquisition d’un bien immeuble avec son mari, MEME SI la déclaration de profession et la constitution de garantie émanaient exclusivement de ce dernier (Déc. du 30 avril 1949, Rép. R.J, E 62/02-01)
- La déclaration de profession est strictement personnelle et ne peut normalement pas être invoquée par les ayants cause du professionnel concerné
- La déclaration de profession déposée par la société absorbée suffit pour la société absorbante
- Il suffit que l’exercice suffisant de la profession soit établi dans le chef de la société absorbée pour bénéficier à la société absorbante (Déc. Du 28 juin 2007, Rép. R.J, E 631/04-01 et E 71/02-01)
- Une société absorbante qui a elle-même introduit une déclaration de marchand de biens peut invoquer pour elle-même la vente du bien acquis par elle comme une vente qui complète sa succession de reventes conformément à l’art. 71 C. enr
- La déclaration de marchand de biens ou le statut déjà acquis de marchand de biens de la société scindée soient étendu à différentes sociétés issues de la scission ➔ la proposition de scission devra déterminer qui reprend ce statut, faute de quoi il est perdu (Déc. Du28 juin 2007, Rép. R.J., E. 631/04-01 et E 71/02-01)
Fusion
Scission
- Le professionnel doit avoir constitué les sûretés requises
- Le Ministre des Finances ou son délégué fixe la nature, les conditions et le montant de la garantie à constituer, montant qui ne peut être inférieur à 5.000 EUR (art. 70 C. enr)
- l’importance de la garantie à constituer sera déterminée par l’Administration en fonction de l’activité professionnelle que le professionnel a l’intention de développer au moment de l’introduction de sa déclaration de profession.
- La nature, le montant et les conditions de cette garantie ne peuvent être contestés devant le tribunal (Civ. Louvain, 4 novembre 2011, Rép. R.J., E 269/02-04)
- La garantie peut consister en
- la constitution d’une hypothèque sur un bien immeuble situé en Belgique, en un gage en espèces versé par voie de dépôt à la Caisse des dépôts et consignations
- un gage en valeurs déposé à la Banque nationale pour compte de la Caisse des dépôts et consignations
- un cautionnement personnel fourni par une banque belge; une caisse d’épargne privée, une compagnie d’assurances, un établissement public de crédit … (Circ du 1er juillet 1988, RGEN, 1988, n°23.625; circ. n°10/1989 du 5 décembre 1989)
EXCEPTION: un versement exécuté en faveur d'un bureau d'enregistrement non habilité à recevoir des fonds en dépôt ne peut être considéré comme l'établissement d'une garantie (Liège, 23 juin 1994, RGEN, 1995, n°24.461) - Lorsque la garantie constituée est estimée insuffisante par l'Administration, l'acquéreur est tenu de fournir un supplément de garantie dans le délai que celui-ci impartit.A DEFAUT,
- les droits d'enregistrement ordinaires deviendront exigibles sur les biens non revendus, sans déduction des droits d'enregistrement déjà perçus
- l'acquéreur perdra l'avantage du tarif réduit pour ses acquisitions futures (art. 69 C. enr)
- Une réduction de la garantie constituée peut éventuellement être obtenue au vu des circonstances; la revente à un autre professionnel avec application du tarif réduit ne le justifie toutefois pas
- Pour pouvoir bénéficier de l'avantage du tarif réduit, le professionnel doit faire agréer par l'administration un représentant responsable établi en Belgique SI ce professionnel est
- une personne physique et qu'il a son domicile en dehors de l'Espace économique européen
- une personne morale sans établissement en Belgique et dont le siège social est établi en dehors de l'Espace économique européen (art. 631 C. Enr)
- Ce représentant doit assumer solidairement avec le professionnel l'exécution des obligations fiscales de ce dernier.
- le représentant responsable doit être remplacé dans les 6 mois en cas de
- décès
- retrait de son agrément
- événement entraînant son
- incapacité à agir comme représentant (art. 69, al 1er)
- Les professionnels qui ne sont pas tenus de le faire peuvent désigner un représentant responsable établi en Belgique (circ. n° 6/2011 du 30 juin 2011)
- Le non-remplacement du représentant responsable a les mêmes conséquences que l'absence de constitution d'un supplément de garantie (art. 69 C. enr)
- L'acquéreur doit remplir certaines obligations de forme au moment de l'enregistrement de l'acte
- Mentions de l'acte L'acquéreur ou le notaire instrumentant doit affirmer en son nom
- dans l'acte d'acquisition
- dans une déclaration faite au pied de l'acte
- ou dans un écrit annexé à l'acte que le professionnel
- a souscrit la déclaration de profession requise au bureau indiqué
- a procédé à la constitution d'une garantie
- et, la cas échéant, a fait agréer un représentant responsable établi en Belgique. (art. 631 C. enr)
- SI l'acte ne contient pas les affirmations susmentionnées il va sera enregistré au droit ordinaire, SANS qu'aucune demande en restitution ne soit recevable
- S'IL s'agit d'une acquisition sous condition suspensive l'avantage du tarif réduit de l'article 62 C. enr peut être obtenu SI les prescriptions de forme sont remplies au moment de l'enregistrement de la déclaration ou de l'acte constatant l'accomplissement de la condition (Déc. du 30 juin 1972, Rép. R.J, E 631/03-01)
- Déclaration de profession La forme de la déclaration de profession et le bureau où elle doit être déposée sont déterminés par l'article 9 de l'arrêté royal du 11 janvier 1940 :
- La déclaration de profession prescrite par l’article 63-1 du Code des droits d'enregistrement est faite au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel se trouve le domicile du professionnel ou le siège social s’il s'agit d'une société
- À défaut de domicile ou de siège social en Belgique, la déclaration est faite au bureau dans le ressort duquel se trouve le siège d'opérations en Belgique et, à défaut de celui-ci, au bureau de Bruxelles
- Cette déclaration, datée et signée, énonce :
- les nom, prénoms et domicile du déclarant ainsi
- que le lieu et la date de sa naissance, s'il s'agit d'un particulier ;
- la dénomination ou la raison sociale et le siège social ainsi que la date de l'acte constitutif et, le cas échéant,
- l'officier public devant lequel cet acte a été passé, s’il s'agit d'une société ;
- Elle rappelle la profession ou l'activité du déclarant
- et fait mention de l'article 63-1 du Code des droits d'enregistrement en exécution duquel elle est souscrite.
- Surimposition Le professionnel est débiteur des droits ordinaires sur son achat, SANS DEDUCTION des droits perçus précédemment:
- SI l'administration constate, lors d'un contrôle, que les déclarations faites ne correspondaient pas à la réalité,
- le professionnel perdra l'avantage du tarif réduit
- devra verser le droit supplémentaire
- et encourra l'amende stipulée à l'article 202 C. enr pour déclaration inexacte (réduite à 1/5 des droits supplémentaires suivant l'échelle des barèmes (A.R du 27 août 1993))
- lorsqu'il est établi que la valeur vénale des biens ruraux acquis n'excède pas la limite fixée par l'article 62 C. enr (art. 632 C. enr) L'acquéreur est tenu, dans ce cas, au paiement
- du droit supplémentaire
- d'une somme équivalente à titre d'amende
- l'amende pour surévaluation est encourue par le simple fait qu'il est prouvé que la valeur vénale des biens acquis n'excède pas la limite fixée à l'article 62 C. enr
- l'amende équivaut à 1/4 des droits supplémentaires, suite à la réduction prévue à l'échelle des barèmes introduite par l'AR du 27 août 1993
- des frais de procédure (art. 632 C. enr)
- ce simple fait obligera également l'acquéreur au paiement des frais de l'expertise de contrôle
- la notification de l'expertise de contrôle ne fait pas courir des intérêts de retard (>< expertise de contrôle ordinaire-art. 200 C. enr)
- l'expertise de contrôle doit être requise dans un délai de 2 ans à compter du jour de l'enregistrement de l'acte ou de la déclaration (art. 632 et 190 C. enr)
- lorsque le professionnel n'est pas à même, à l'expiration d'un délai de 5 ans après la souscription de la déclaration de profession, de justifier par une succession de reventes qu'il exerce effectivement la profession déclarée (art. 71 C. enr)
EXCEPTION: les acquisitions par des professionnels dans le cadre de vente publiques sont soumises au tarif normall’achat en vente publique par un non- professionnel qui revend immédiatement le bien de gré à gré avec application de l’article 212 C. enr à un professionnel qui sollicite l’application de l’art. 62 C. enr peut être considéré, au vu des circonstances, comme une simulation de convention de prête-nom.
EXCEPTIONS: le tarif réduit ne s’applique pas à la vente de
- Conditions d’application lors de l’enregistrement
- Il doit s’agir d’une acquisition de gré à gré Le tarif réduit est limité aux ventes de gré à gré
- soit leur siège de direction effective en Belgique,
- soit leur siège statutaire en Belgique et leur siège de direction effective hors du territoire des Etats membres de la Communauté européenne de biens immeubles
- autres que ceux affectés ou destinés partiellement ou totalement à l'habitation et apportés par une personne physique.➔Ces apports sont assujettis à 0 p.c. (art. 115bis C. enr./Féd.).
- Acquisition d’un droit d’usufruit
- Acquisition de parts indivises
- Le professionnel doit avoir constitué les sûretés requises
- le membre du personnel compétent détermine la nature et le montant de la garantie (CFF, art. 3.10.5.1.3, al. 1er), montant qui ne peut être inférieur à 5.000 EURLa garantie doit couvrir, outre les droits complémentaires, également la majoration d'impôt visé à l'article 3.18.0.0.11, alinéa 8° et 9° (déc. Vlabel, n° 15089 du 22 juin 2015)
- Pour pouvoir bénéficier de l'avantage du tarif réduit, le professionnel doit faire agréer par l'administration un représentant responsable établi en Belgique SI ce professionnel est
- une personne physique et qu'il a son domicile en dehors de l'Espace économique européen
- une personne morale sans établissement en Belgique et dont le siège social est établi en dehors de l'Espace économique européen (VCF, art. 2.9.4.2.4, § 2)
S'il n'est pas satisfait à cette prescription, le droit ordinaire est dû déduction faite du droit payé lors de l'enregistrement de l'acte, sur les biens non encore revendus (VCF, art. 2.9.4.2.6).
- le membre du personnel compétent détermine la nature et le montant de la garantie (CFF, art. 3.10.5.1.3, al. 1er), montant qui ne peut être inférieur à 5.000 EUR
- L'acquéreur doit remplir certaines obligations de forme au moment de l'enregistrement de l'acte
- Mentions de l'acte L'acquéreur ou le notaire instrumentant doit affirmer en son nom
- dans l'acte d'acquisition
- dans une déclaration faite au pied de l'acte
- ou dans un écrit annexé à l'acte que le professionnel
- a souscrit la déclaration de profession requise au bureau indiqué
- a procédé à la constitution d'une garantie
- et, la cas échéant, a fait agréer un représentant responsable établi en Belgique. (VCF, art. 3.12.3.0.1, § 1er 2°, et § 3)
- SI l'acte ne contient pas les affirmations susmentionnées il va sera enregistré au droit ordinaire, SANS qu'aucune demande en restitution ne soit recevable (VCF, art. 2.9.4.2.4, § 3).
- Déclaration de profession La déclaration de profession, visée à l'article 2.9.4.2.4, § 2, 1°, du Code flamand de la Fiscalité doit être envoyée à l'entité compétente de l'Administration flamande.
- les prénoms, nom, profession et domicile du déclarant, ainsi que le lieu et la date de sa naissance, s'il s'agit d'un particulier ;
- la dénomination, l'activité, le siège social, la date de l'acte constitutif et, le cas échéant, l'officier public devant lequel cet acte est passé, s'il s'agit d'une société ;
- la mention que la déclaration de profession est effectuée en exécution de l'article 2.9.4.2.4,§ 2, 1° du Code flamand de la Fiscalité du 13 décembre 2013.
La déclaration de profession doit être datée et signée, et énoncer les données suivantes :
- si celui qui a souscrit une déclaration de profession n'est pas à même, à l'expiration d'un délai de cinq ans après cette déclaration, de justifier, par trois reventes, qu'il exerce effectivement la profession déclarée, il devient débiteur des droits ordinaires sur ses achats, sous déduction des droits déjà perçus (L'article 2.9.4.2.4, § 4 CFF)
EXCEPTION: les acquisitions par des professionnels dans le cadre de vente publiques sont soumises au tarif normalApport d’une habitation dans une société par une personne physique assujettie au droit de vente immobilièreTOUTEFOIS, une vente publique par une commune, n'est pas une vente publique au sens strict, et n'est pas considérée comme une vente publique. Le professionnel peut donc profiter du tarif réduit (déc. Vlabel, n° 15053 du 20 avril 2015).L'article 2.9.4.2.4 du Vlaamse Codex Fiscaliteit exclut de la réduction les apports à des sociétés civiles ou commerciales ayant
Lors de l'acquisition d'un terrain, qui sera ensuite scindé par un acte de base en parties communes et privatives, e vendeur professionnel peut acheter une partie du terrain au taux de 10 p.o. et une partie au taux de 4 p.c. Le professionnel sera totalement libéré lorsque la somme de la revente des parties communes sera au moins équivalente à la part indivise acquise au taux de 4 p.c. (déc. Vlabel, n° 16011 r jdu 8 février 2016)Ces 2 exceptions n’existent pas dans le Code Flamand de la FiscalitéIl faut supposer que la garantie donnée par l'un des conjoints s'applique aux deux conjoints et que l'acquisition peut être faite pour totalité au taux de 4 p.c. (déc. Vlabel,n° 16060 du 13 juin 2016 )
- Succession de ventes
- Le professionnel n'est pas autorisé à prouver son activité professionnelle par d'autres moyens de preuve (Gand, 13 octobre 2009, Rép. R.J, E 71/07-08)
- Les aliénations doivent se présenter juridiquement comme des ventes
- les renonciations au droit d'accession
- échanges et
- apports en sociétéSAUF les apports d'habitation soumis au droit de vente immobilière.
- Il n'est pas requis que les ventes invoquées aient été constatées par acte authentique (Déc. du 8 septembre 2007, Rép. R.J., E 71/10-01)
- les ventes à d'autres professionnels peuvent être totalisées en vue de la réalisation de la succession
- les ventes consenties par le professionnel ne doivent pas nécessairement avoir pour objet des biens immeubles qui ont été acquis
- avec application du tarif réduit de l'art. 62 C. enr
- après la déclaration de profession
- d'une autre manière que par un achat dans le chef du professionnel
- La qualité d'agent immobilier professionnel requiert, pour pouvoir bénéficier du tarif réduit, une activité professionnelle exercée en Belgique et prouvée par une succession de ventes de biens immeubles situés en Belgique
- Un cas de force majeure ne dispense pas du paiement des droits supplémentaires et de l'amende (Bruxelles, 18 décembre 1974, RGEN, 1975, n° 21932)
- L'administration n'a pas le pouvoir de proroger le délai de 5 ans
- L'importance des biens négociés et le rythme auquel les négociations se déroulent devront être pris en considération pour apprécier SI les reventes réalisées sont l'expression d'une activité professionnelle sérieuse.
- 2 reventes ne répondent pas à l'exigence légale (même si l'une d'elle porte sur un lot important de terrains qui ne pouvaient être morcelés car le permis de lotir n'a pas été accordé) (Civ. Bruges, 10 septembre 2007, Rép. R.J., E 71/07-07)
- 3 reventes ne semblent pas suffire (Gand, 28 mars 1994, Rép. R.J., E 71/07-05)
- Conséquences de l'absence d'une succession de ventes L'intéressé
- perdra l'avantage de la déclaration de profession introduire et sera redevable des droits d'enregistrement ordinaires sur son acquisition, SANS déduction des droits liquidés lors de l'enregistrement de l'acte en application de l'art. 62 C. enr.
- encourra une amende équivalente aux droits supplémentaires (art. 71 C. enr), réduite à l'intérêt légal calculé sur les droits supplémentaires à dater du jour de l'enregistrement des actes (avec un MINIMUM de 1/10 et un MAXIMUM de 1/2 de ces droits ( calculés sur la valeur qui a servi de base lors de l'acquisition et selon le tarif en vigueur à cette date))
- sera tenu de payer le droit supplémentaire (sans amende) sur les acquisitions qu'il aurait faite au tarif réduit après expiration du délai de 5 ans
- des sommes dues en application de l'art. 71 C. enr: 15 ans à compter du jour où est née l'action de l'Etat = après l'expiration du délai stipulé à l'art. 71 (art. 214, al. 1er , 7° C. enr)
- des droits supplémentaires sur les achats encore enregistrés à tort au tarif réduit après expiration du délai de 5 ans: 2 ans à compter de l'enregistrement de ces actes (Déc. du 20 juin 1969, RGEN, 1970, n° 21.406)
- Fusion- Scission
Fusion La société absorbante peut invoquer la vente de n'importe quel immeuble (et pas seulement d'un immeuble provenant de la société absorbée), à condition que cette vente ait eu lieu après l'introduction de la déclaration de marchant de bien (Déc. du 28 juin 2007, Rép.R.J., E 63/1/04-01 et E 71/02-01 Scission Seule la société qui a l'intention de poursuivre l'activité, sous le statut de professionnel de la société scindée, pourra invoquer la vente d'un quelconque immeuble (et pas seulement d'un immeuble provenant de la société scindée)(à condition que cette vente ait eu lieu après le dépôt de la déclaration de profession) Apport d'une branche d'activité La proposition d'apport devra déterminer quelle société (soc apportante ou soc acquérante) obtient ce statut; A DEFAUT, le statut subsistera dans le chef de la société apportante
- Obligation de revente (art. 64 C. Enr)
- Aliénations libératoires
- Seule l'aliénation translative à titre onéreux assure au professionnel le maintien de l'application du tarif réduit.
- échange:
- UNIQUEMENT SI le cocontractant n'est pas un professionnel qui réclame l'application de l'art. 62
- Le fait que le professionnel demande l'application de cet art. pour le bien immeuble qu'il reçoit lors de l'échange, n'empêchera pas la libération pour le bien immeuble qu'il cède
- attribution par la société à l'un des associés avec application de l'art. 129, al. 3 C. enr (Déc. du 3 juillet 2009, Rép. R.J., E 129/26-01)
- vente sous réserve du droit d'emphytéose: elle n'emporte que vente partielle et ne satisfait donc que partiellement au prescrit de l'art. 64 C. enr (Déc. du 12 juin 2008, Rép. R.J., E 64/16-01)
- transmission à titre gratuit
- apport en société
- reventes à d'autres professionnels qui demandent l'application du taux réduit
- Aliénations par les ayants cause Toutes personnes à qui le professionnel a aliéné le bien immeuble d'une manière non libératoire pour lui, peuvent remplir pour lui l'obligation d'aliénation(EX: revente à un autre professionnel)➔ Pour être libératoire pour le premier professionnel, l'aliénation doit avoir lieu dans le délai initial dont disposait le professionnel pour assurer le maintien du tarif réduit.
- Aliénations déclaratives Si le professionnel a acquis un bien en copropriété avec un tiers et cède ses droits indivis au tiers; ce dernier pourra invoquer la qualité d'ayant cause du professionnel AFIN QUE ce dernier puisse être libéré lors de la revente par le cessionnaire des parts acquises dans le délai initial (Déc. du 18 mai 1960, RGEN, 1961, n°20.301)
- Application partielle de l'art. 62 C. enr Lorsque quelqu'un acquiert la totalité d'un bien immeuble, il peut n'invoquer l'avantage de l'art. 62 C. enr que pour un part indivise ➔ l'obligation de revente dans le délai fixé reste alors limitée à cette part.En cas de revente ultérieure de la moitié du bien immeuble, l'intéressé pourra opter pour l'application de l'article 212 C. Enr plutôt que l'acquitter sur son obligation fiscale (Déc. du 15 octobre 1958, RGEN, 1959, n° 20.144)
- Revente sous condition suspensive
- Lorsque la revente est soumise à une condition suspensive
- ou lorsqu'elle intervient au profit d'une personne morale sous réserve d'approbation
- le professionnel est redevable du droit d'enregistrement ordinaire SI la condition n'a pas été remplie avant l'expiration du délai fixé.
- une restitution de ce droit peut éventuellement être obtenue, après accomplissement de la condition ou après approbation (Déc du 15 décembre 1954, RGEN, 1968, n°21.140, n° 27)
- Résolution ou révocation de l'acquisition
- Revente avec TVA Une vente sous le régime TVA st considéré comme une revente valable au sens de l'article 64 C. enr.(Déc. du 6 février 1997, Rép. R.J., E 64/13-02)
- Délai d'aliénation Le professionnel ou ses ayants cause doivent aliéner les biens immeubles acquis par une transmission à titre onéreux constatée par acte authentique passé au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit la date de l'acte d'acquisition (art. 64 C. enr)
- Déclaration d'absence de revente A défaut de revente, les droits ordinaires sont liquidés sur la base d'une déclaration qui doit être présentée à l'enregistrement dans les 4 premiers mois qui suivent l'expiration de la 10 è année au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel les biens sont situés (art. 68 C. enr).
- Cette déclaration qui est signée par l'intéressé ou son représentant agréé doit être faite en deux exemplaires dont l'un reste déposé au bureau de l'enregistrement.
- Elle mentionne
- l'acte d'acquisition
- le fait nouveau qui détermine la débition du droit
- tous les éléments nécessaires à la liquidation de l'impôt (art. 68 C. enr)
- Calcul des droits dus Les droits ordinaires calculés selon le tarif de l'article 44 C. enr, exigibles conformément à l'art 64 C. enr doivent être calculés
- sur la valeur qui a servi de base au droit versé lors de l'acquisition et
- selon le tarif en vigueur à la date de celle-ci (art. 67 C. enr)
- Prescription du recouvrement
- Le recouvrement de droits et amendes dus en application de l'article 64 C. enr. est prescrit par 15 ans à compter du jour où est née l'action de l'Etat (art.214, al. 1er, 7° C. enr) (c-à-d à partir du 30 avril après l'expiration du délai de revente)
- SI le professionnel introduit la déclaration visée à l'art.68 C. enr, la prescription interviendra pour les sommes éventuellement perçues de manière insuffisante après 2 ans à compter du jour de l'introduction de la déclaration (art. 241, al. 1er, 1° C. enr)
EX:
NE SONT PAS LIBERATOIRES:
Le fait que l'aliénation ait été enregistrée à un tarif réduit ou même à titre gratuit (cession à l'Etat...) ne porte pas atteinte au caractère libératoire de l'aliénation.EX: cession à titre gratuit à une commune de terrains destinés à servir d'assise à une rue.
Révocation ou résolution sur décision judiciaire passée en force de chose jugée Elle autorise la restitution des droits d'enregistrement perçus en raison de l'enregistrement de l'acte d'acquisition (art. 209, al 1er, 2° et 3° C. enr) ➔ il n'y a plus lieu de réclamer des droits d'enregistrement sur la base de l'art. 64 du Code Résolution de l'acquisition constatée par jugement en dehors du prescrit de l'art. 209, al. 1er, 3° C enr. Le jugement n' autorise pas la restitution des droits d'enregistrement perçus en raison de l'enregistrement de l'acte d'acquisition ➔ les droits d'enregistrement stipulés à l'art. 64 du Code resteront exigibles à défaut de revente. Résolution de l'acquisition par suite d'une condition résolutoire expresse Les droits d'enregistrement stipulés à l'art. 64 C. enr restent exigibles. acte authentique qui constate la mise à néant ou la résolution à l'amiable de l'acquisition Il est considéré comme une retransmission ➔ une telle révocation ou résolution a donc un effet libératoire pour l'application de l'article 64 C. enr lorsqu'elle a lieu dans un délai de 10 ans. Mise à néant de l'acquisition par voie de transaction ou à l'amiable sur la base d'une nullité ressortant de façon manifeste de l'acte initial L'administration renonce aux droits d'enregistrement encore dus en raison de l'acquisition. Résolution de la vente sur folle enchère Par analogie avec la position adoptée par l'administration en matière de petites propriétés, l'on peut subodorer que l'administration renoncera à réclamer les droits encore dus. Selon l'opinion dominante, ni l'Administration ni les tribunaux ne sont à même de proroger le délai fixé à l'article 64 C. enr.
SANCTIONLe non-dépôt ou le dépôt tardif de cette déclaration est puni d'une amende équivalente aux droits, réduite au montant des intérêts légaux calculés sur les droits supplémentaires à partir de l'expiration du délai de présentation (avec un minimum de 1/10 et un maximum de 1/2 de ces droits)
Si des immeubles qui ont été acquis pour un prix unique ne sont aliénés qu'en partie, la valeur imposable de la partie non aliénée est déterminée, au pro rata de la contenance des biens, peu importe la valeur vénale supérieure ou inférieure de la partie visée lors de l'acquisition (Déc. du 30 décembre 1976, Rép. R.J.,E 67/01-01)
- Réclamation d'un supplément, sans imputation, en cas de garantie insuffisante (art. 69 C. enr)
- Garantie insuffisante Lorsque la garantie constituée lors de la souscription de la déclaration de profession devient par la suite insuffisante, le professionnel doit fournir un supplément de garantie dans le délai imparti par l'Administration (art. 69 C . enr)SI le professionnel omet de constituer la garantie supplémentaire dans le délai imparti par l'Administration, le droit d'enregistrement ordinaire devient alors exigible sur tous les biens non encore revendus, sans déduction des droits d'enregistrement déjà liquidés lors de l'enregistrement de l'acte.
- Décès du représentant belge Le représentant responsable doit être remplacé dans les 6 mois du décès du représentant mais aussi en cas de retrait de son agrément ou d'événement entraînant son incapacité à agir comme représentant (art. 69, al. 1er C. enr)
- Le non-remplacement du représentant responsable a les mêmes conséquences que l'absence de constitution d'un supplément de garantie
- Les acquisitions qui sont faites après expiration du délai de 6 mois ne peuvent plus bénéficier du tarif réduit (art. 69 C. enr)
- Payement volontaire, sans imputation Le professionnel peut offrir de payer volontairement le droit d'enregistrement ordinaire avant l'expiration du délai fixé, sans déduction du droit d'enregistrement prélevé lors de l'enregistrement de l'acte d'acquisition (art. 65 C. enr)➔ le professionnel pourra obtenir une mainlevée sur les garanties constituées➔ le professionnel doit présenter à la formalité de l'enregistrement au bureau de situation des biens une déclaration faite en deux exemplaires déterminant la consistance et la valeur des biens pour lesquels il souhaite acquitter les droits (art. 68 C. enr).
- devient débiteur des droits ordinaires sur ses achats, sous déduction des droits déjà perçus (article 2.9.4.2.4, § 4)
- devra s’acquitter d’une majoration d'impôt de 20 p.c. soit de l'impôt d'enregistrement, soit des droits complémentaires (VCF, art. 3.18.0.0.11, 1er, 8°).
- Délai d'aliénation Le professionnel ou ses ayants cause doivent aliéner les biens immeubles acquis par une transmission à titre onéreux constatée par acte authentique passé au plus tard le 31 décembre de la huitième année qui suit la date de l'acte d'acquisition
- Déclaration d'absence de revente
- Le droit de 10 p.c. devient exigible ous déduction de l'impôt déjà perçu (article 2.9.4.2.5, § 1er, alinéa 1)
- ainsi qu'une amende égale à 20 p.c. des droits complémentaires (CFF,art. 3.18.0.0.11, al.1er, 9°)
- Ce paiement (art. 2.9.4.2.5, § 2, 1è et 2è phrase) ne libère que le professionnel concerné et non le professionnel de qui il a acquis le bien. Ce professionnel devra également payer les droits complémentaires.
- L'offre spontanée du paiement des droits complémentaires, n'empêche pas la majoration d'impôt de 20 p.c. (VCF, art. 3.18.0.0.11, al. 1er, 9°).
- Reportabilité
- Généralités La reportabilité permet de déduire des nouveaux droits d'enregistrement dus, lors de l'acquisition par une personne physique d'un nouvel immeuble affecté ou destiné à l'habitation et destiné à devenir sa résidence principale, les droits d'enregistrement qui ont été perçus sur une acquisition antérieure d'habitation ou de terrain à bâtir qui a servi, dans le passé, de résidence principale
- Deux systèmes de reportabilité
- dans les deux ans, ou
- dans les cinq ans en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir
- Droits pouvant faire l’objet d’une imputation ou d’une restitution
- Les droits reportables sont ceux qui sont dus conformément aux articles 2.9.4.1.1, 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12, 2.9.4.2.13 ou 2.9.4.2.14 du Vlaamse Codex Fiscaliteit.
- sans devoir tenir compte des règles de la reportabilité elles-mêmes
- en tenant compte de l'abattement
- en tenant compte du taux réduit d'acquisition d'une habitation modeste (VCF, art. 2.9.5.0.5)
- les droits complémentaires payés pour une acquisition antérieure (VCF, art. 2.9.5.0.1, al. 3)
- droits complémentaires dus pour cause d'insuffisance d'estimation
- des droits complé-mentaires dus en raison du non-respect de l'obligation d'inscription prévue aux articles 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 et 2.9.4.2.14 du Vlaamse Codex Fiscaliteit ou à l'ancien article 2.9.4.2.1, § 2, 5°, b), du Vlaamse Codex Fiscaliteit qui s'appliquent en cas d'acquisition d'une habitation au taux réduit.
- les droits restitués (EX: en application de l'article 3.6.0.0.6, § 2, du Vlaamse Codex Fiscaliteit en cas de revente dans les deux ans de l'acquisition) ne peuvent pas être « emportés »
- Reportabilité sur une partie de bien, non résidence principale Au cas où l'ancienne habitation avait une affectation mixte, une scission de la base imposable ne serait pas nécessaire dès lors qu'au moins une partie de l’acquisition antérieure pouvait servir d’habitation à part entière en tant que résidence (Déc. adm., 30 mars 2015, n° IV-2015.026 et 03/04/2017, n° 17021)
- Ancienne résidence acquise en plusieurs fois Lorsque l’ancienne résidence principale a été acquise en plusieurs fois, le montant reportable est la somme de tous les droits perçus
- Revente du bien ou cession de droits indivis en partie ou en plusieurs étapes
- La vente d’une part indivise peut donner droit à reportabilité ➔seuls les droits afférents à la partie cédée sont reportables
- Il en est de même si le cédant vend une partie et donne l’autre partie de sa maison d’habitation
- Les droits pouvant faire l'objet de la restitution ont les droits « perçus » sur la nouvelle acquisition (VCF, art. 3.6.0.0.6, § 3) Seuls des droits visés aux articles 2.9.4.1.1, 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12, 2.9.4.2.13 ou 2.9.4.2.14 VCF sont restituables.
- Reportabilité sur une partie d’un bien, ne faisant pas partie de la résidence principale Au cas où le bien nouvellement acquis a ou aura une affectation mixte, une scission de la base imposable ne serait pas nécessaire dès lors qu'au moins une partie du bien peut servir d'habitation à part entière en tant que résidence (Déc. adm., 3 avril 2017, n° 17021)
- Bien nouvellement acquis en plusieurs fois Lorsque la nouvelle résidence principale ou le terrain à bâtir sur lequel l'habitation a été ou va être construite a été acquise en plusieurs fois, le montant qui peut faire l'objet d'une restitution est la somme de tous les droits perçus, et donc pas seulement des droits qui ont été perçus sur le principal.
- Conditions de fond La reportabilité est divisible.
- Seules les personnes physiques peuvent bénéficier de la reportabilité
- une personne physique peut acheter un bien en même temps qu'une personne morale
- un bien immeuble affecté ou destiné à l'habitation ou
- sur un terrain à bâtir sur lequel cette habitation sera construit
- La notion d'habitation est définie par l'article 1.1.0.0.2, dernier alinéa, 6°, du Vlaamse Codex Fiscaliteit
- L'acquisition d'un terrain à bâtir sur lequel l'acquéreur constitue, après la vente, un droit de superficie en faveur d'un tiers (même une personne morale) ne perd donc pas le bénéfice de la reportabilité pour autant que ce tiers y érige un immeuble d'habitation dans lequel l'acquéreur,« personne physique » qui veut bénéficier de la reportabilité, établit sa résidece principal (par analogie à déc. adm., 4 avril 2016, n° 16043)
- L'ancienne résidence principale ne doit pas nécessairement être acquise par un achat pur
- il faut que l'acquisition de l'ancienne résidence principale <tombe sous l'application du droit de vente/li>EX: l’ancien bien a été acquis dans le cadre d'un partage sur lequel l'acquéreur a payé le droit de venteil peut s'agir des taux suivants :
- le taux ordinaire (anciennement 12,50 p.c. ; actuellement 10 p.c.) ;
- le taux réduit pour les habitations modestes (anciennement 6 p.c. ou 5 p.c) lorsque la résidence principale a été acquise avant le 1er juin 2018 ;
- les taux réduits particuliers pour la résidence principale de l'acquéreur (7 p.c, 6 p.c. ou 1 p.c), lorsque la résidence principale a été acquise à partir du 1er juin 2018.
- la reportabilité est appliquée proportionnellement à l'étendue de la quote-part vendue
- Au moment de la vente de l'autre quote-part, la reportabilité pourra être appliquée une deuxième fois, proportionnellement à l'étendue de cette quote-part,
- à condition que les conditions relatives à la chronologie de l'opération soient toujours remplies et
- sans que les limites ne puissent être dépassées compte tenu de la totalité des deux ventes
- une cession de parts indivises entre copropriétaires (cf. VCF, art. 2.10.1.0.1, 2°).
- la conversion d'usufruit qui donne lieu à la perception du droit de partage (VCF, art. 2.10.1.0.1, 3°) et par laquelle le cédant cède tous les droits dont il dispose (Déc. adm., 24 août 2016, n° 16077)
- La date déterminante est la date (acte sous seing privé) de la convention de vente ou de partage.
- En cas d'attribution de l'habitation commune ou indivise à un des conjoints dans le cadre du divorce par consentement mutuel, il s'agit de a date de l'acte portant règlement préalable au divorce et non pas de la date à laquelle le divorce devient définitif.
- L'établissement de la résidence principale est, en ce qui concerne la reportabilité, une question de fait.
- Il n'est pas requis que l'établissement soit formalisé par une inscription au registre de la population ou au registre des étrangers.
- Vlabel a décidé qu'aucune durée minimale ne peut être requise (Déc. adm., 22 décembre 2014, n° 14025-2.)
- dans un délai de deux ans à partir de la date de l'enregistrement de l'acquisition qui donne lieu à la perception du droit de vente, si cette acquisition concerne une habitation et au plus tard dans les deux ans de la date ultime de présentation régulière à l'enregistrement de l'acte ou du document qui donne lieu à la perception du droit de vente
- ou dans un délai de cinq ans à partir de la date de l'enregistrement de l'acquisition qui donne lieu à la perception du droit de vente, si cette acquisition concerne un terrain à bâtir et, au plus tard, dans les cinq ans de la date ultime de présentation régulière à l'enregistrement de l'acte ou du document qui donne lieu à la perception du droit de vente.
- La vente d'un immeuble sur plan ou en construction ou l'acquisition d'un bien non encore affecté à l'habitation est assimilée à un terrain à bâtir
- Au cas où l'acquisition par la personne physique serait limitée au terrain (sur lequel se trouve un immeuble que le vendeur se réserve et qui appartient à un tiers ou qui est vendu à un tiers), le délai à respecter est celui de cinq ans.
- L‘affectation à la résidence est une question de fait.
- Il n'est pas requis que l'établissement soit formalisé par une inscription au registre de la population ou au registre des étrangers bien que cette inscription entraîne une forte présomption d'établissement de la résidence principale
- Il n’est pas prévu de délai minimum d'occupation du bien à titre de résidence principale.
- ou bien, à l'établissement du droit de vente ou de partage sur la vente ou le partage de l'ancienne résidence principale ;
- ou bien, à l'exemption du droit en application de l'article 2.9.6.0.1, alinéa 1er, 4 CFF, sur la vente ou le partage de l'ancienne résidence principale (CFF, art. 2.9.5.0.1, al. 1er).
- dans les deux ans à compter de l'acte authentique de la nouvelle acquisition ou,
- lorsque l'acquisition porte sur un terrain à bâtir (ou un bien assimilé), dans les cinq ans à compter de l'acte authentique de la nouvelle acquisition (CFF, art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 1er).
- Chaîne interrompue
- En principe, la reportabilité ne s'applique que si les acquisitions et les ventes (ou partages) successives remplissent toutes les conditions de la reportabilité.Si la chaîne est interrompue, les droits reportables du passé sont perdus et la reportabilité devra être reconstituée.
- X a rompu la chaîne en invoquant la reportabilité pour A2, sans satisfaire à la condition d'établissement de sa résidence principale dans A2.
- TOUTEFOIS, s'il s'avère, peu de temps après la nouvelle acquisition, que le nouveau bien ne pourra jamais devenir la résidence principale de l'acquéreur suite à un cas de force majeure relatif à l'état du bien (p. ex. sol pollué), Vlabel accepte que puisse être transférée de A2 à A3
- L’article 2.9.5.0.4, alinéa 1er CFF assimile à une opération au sens de l'article 2.9.5.0.1 CFF ou de l'article 3.6.0.0.6, §3 CFF, une combinaison de deux opérations semblables pour laquelle l'avant-dernière acquisition assujettie au droit de vente en a été exonérée en application de l'article 2.9.6.0.1, alinéa 1er, 4° CFF
EX:
Droits reportables théoriquement au moment de A2 7.500 EUR Calcul des droits dus sur A2 9.000 EUR (= 16.500 – 7.500) Calcul des droits complémentaires pour non-respect de la condition d'établissement de la résidence principale dans l'immeuble 2 (sauf en cas de force majeure) 7.500 EUR + majoration d’impôt (CFF, art. 3.18.0.0.11) 
Droits reportables théoriquement au moment de A2 7.500 EUR alcul des droits dus sur A2 9.000 EUR (= 16.500 – 7.500) Calcul des droits dus sur A3 13.000 EUR Le choix de demander la reportabilité est définitifL'acquéreur ne peut pas renoncer à la reportabilité dont il a bénéficié relative-ment à une certaine opération afin de la transférer à une opération ultérieure (Déc. adm, 8 février 2016, n° 15138)
Calcul des droits dus sur A2 Pas de reportabilité Droit reportables théoriquement: 7500 EUR Calcul des droits dus sur A3 4500 EUR 12.000 EUR - 7500 EUR Il faut que la personne physique ait établi sa résidence principale dans l'habitation acquise avec paiement de la TVA, dans un délai de deux ans et ce, même si l'immeuble acquis pouvait être assimilé à un terrain à bâtir(VCF, art. 2.9.5.0.4, al. 3, 1°, b) ou 2°, b)) - Un droit individuel La reportabilité est un droit individuel ➔ Il n'est pas cessible, ni entre vifs, ni à cause de mort.
- Lors de l'acquisition d'un bien immeuble par plusieurs acquéreurs, chaque acquéreur reporter par la suite sa part légale des droits dus sur cette acquisition.
- Si tant la première aliénation (d'une partie) que l'aliénation ultérieure de la part restante épondent aux conditions de reportabilité et
- si les deux aliénations sont soit des ventes pures, soit la première une vente pure et la dernière un partage avec cession de tous les droits
- et que les deux cessions ont lieu dans le délai légal (de deux ans ou de cinq ans)
- L'apport à la communauté conjugale d'un immeuble indivis entre les deux époux, acquis avant le mariage, n'engendre pas de transfert de propriété proprement dit.
- dans le chef de X: 0 EUR
- dans le chef de Y: 6000 €
- Limites à la reportabilité
- Le montant est imputé ou restitué est toujours limité à 12.500 EUR.
- Le droit de vente théoriquement reportable ne peut être utilisé qu'à concurrence d'un maximum de 12.500 EUR par bien immeuble nouvellement acquis.
- Par ailleurs, le droit à la reportabilité, aussi bien par imputation que par restitution, de chaque acquéreur est limité à ce maximum, multiplié par la fraction qu'il obtient du nouveau bien (CFF, art. 2.9.5.0.1, dernier al. et 3.6.0.0.6, § 3, al. 5).
- dans le chef de X: 3750 €
- dans le chef de X: 5250 €
-
Reportabilité par imputation Reportabilité par restitution La reportabilité par imputation ne peut excéder la quote-part légale des droits d'enregis-trement à payer sur le nouveau bien (CFF, art. 2.9.5.0.1, al. 4) Les droits qui peuvent faire l'objet d'une restitution sont les droits perçus sur l'acquisition de la nouvelle résidence. Ce montant restituable est limité à la quote-part légale des droits dus sur l'ancienne acquisition (VCF, art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 3) - À partir du 1er janvier 2019, le montant maximum de 12.500 EUR suivra l'évolution de l'indice général des prix à la consommation du Royaume.
- Excédent
- Cet excédent pourra éventuellement être reporté lors d'une nouvelle acquisition ultérieure qui remplit, à son tour, toutes les conditions de reportabilité.EX:
Calcul des droits dus sur A2 - dans le chef de X: 6.500 €
- dans le chef de Y: 6.500 €
(=7500 EUR x ½) Droits reportables théoriquement au moment de V1 - dans le chef de X: 7.500 €
Au moment de V1x (avant 2011), l'anc. art. 212 bis s'appliquait➔ les droits reportables étaient les droits dus sur A1 et non pas les droits perçus sur A2Calcul des droits restitués au moment de V1 (X) - dans le chef de X: 6.250 €
= (7.500 mais limité à 12.500 x 50%)
Droits finalement payés sur A2 - dans le chef de X: 250 €
- dans le chef de Y: 6500 €
Droits reportables théoriquement au moment de A3 - dans le chef de X:
= droits dus sur A2 = excédent
Calcul des droits dus sur A3 - dans le chef de X: 4.250 €
= (12.000 – 6500 (A2) - 1250)
Droits reportables théoriquement au moment de A4 - dans le chef de X:
12.000 + 0,00
= droits dus sur A3 + excédent
Calcul des droits dus sur A4 - dans le chef de X: 8000
= 20.000 - 12.000
- Un excédent ne se crée que lorsque des droits reportables n'ont pas encore été imputés ou restitués lors d'opérations précédentes visées par l'article 2.9.5.0.1 ou 3.6.0.0.6, § 3 CFF
- Les droits complémentaires ne sont pas reportables.
- Cumul entre reportabilité et restitution de l’article 3.6.0.0.6,§2 CFF
- La reportabilité (aussi bien par imputation que par restitution) peut être cumulée avec l'application de l'article 3.6.0.0.6, § 2, CFF (restitution de 3/5 lors de la revente dans un délai de deux ans).
- Dans certains cas, la demande en restitution n'a aucun intérêt du fait que la somme restituée aurait pu être « récupérée » via le système de la reportabilité
- Au cas où les droits théoriquement reportables dépasseraient le montant réellement reportable après application des limites, la demande en restitution de l'article 3.6.0.0.6, § 2 CFF garde son intérêt
EX:
Droits reportables théoriquement au moment de A2 Dans le chef de X: 12.000 Calcul des droits dus sur A2 Dans le chef de X: 3.000 = (15.000 -12.000)
Droits à restituer théoriquement au moment de A2 Dans le chef de X: 9.000 = (15000-12000)
Calcul de la restitution effective au moment de V2 Dans le chef de X: 9.000 EUR Limité effectivement au moment effectivement payé lors de A2 = 3.000 EUR = (15.000 -12.000)
Droits reportables théoriquement au moment de
A3Dans le chef de X: 6000 EUR 
= (15000- (3/5 x 15000)
Pour le calcul des droits reportables théori-quement, il faut tenir compte de la restitution théorique (de 3/5) nonobstant le fait que la restitution effective a été limitée à 3.000 EUR (du fait la reportabilité ne peut donner droit à restitution).= excédent A1 (12000-6000)
Au moment de A2 en 2015, les droits reportables de 12.000 EUR (A1) sont entièrement utilisés et ne créent donc pas un excédent. Suite à la révision de l'imputation appliquée à l'opération A2 (après application de l'art. 3.6.0.0.6, § 2, du VCF), les droits reportables théori-quement sur A2 ne s'élèvent qu'à 6.000 EUR.➔ De ce fait, un excédent se crée sur A1Calcul des droits dus sur A3 dans le chef de X: 4.000 dans le chef de Y: 10.000 = (20.000 x 50%) -6250 max (plafonné à 12000 x1/2=6.000)
- Combinaison de la perception de droits complémentaires et d'une restitution en application de l'article 3.6.0.0.6, § 2 CFF Il faut
- d'abord calculer le montant des droits complémentaires, ainsi que de la majoration d'impôt applicable
- ensuite calculer le montant de la restitution.
- faire la compensation des sommes à percevoir et de celles à restituer (Déc. adm., 22 décembre 2014, n° 14022)
- La reportabilité (aussi bien par imputation que par restitution) peut être cumulée avec l'application de l'article 3.6.0.0.6, § 2, CFF (restitution de 3/5 lors de la revente dans un délai de deux ans).
EX:
Lorsque le nouveau bien est acquis en plusieurs fois, la limite de 12.500 EUR doit s’appliquer sur la totalité des biens acquisDroits reportables théoriquement au moment de A2 (=7500 EUR x ½) Calcul des droits dus sur A2 (= 30.000 € x 30%) – 3750 € 
Droits reportables théoriquement au moment de A2 7500 EUR Calcul des droits dus sur A2 0 EUR Le droit fixe n'est même pas dû(= 6.000 – 6.000) Calcul des droits dus sur A2’ 0 EUR (= 600 – 600)
Après l'application de ce coefficient, les montants sont arrondis aux cinq cents EUR inférieurs (VCF, art. 2.9.5.0.1, dernier al., et art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 5)Reportabilité par imputation Reportabilité par restitution il s'agit du montant maximum pour l'année pendant laquelle l'acte authentique de la nouvelle acquisition est passé (CFF, art. 2.9.5.0.1, dernier al., in fine). il s'agit du montant maximum pour l'année pendant laquelle le droit à restitution est né (VCF, art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 5, in fine), c'est-à-dire l'année pendant laquelle la vente ou le partage de l'ancienne résidence principale ont eu lieu
Un « excédent » concerne les droits qui n'ont pas encore été imputés ou restitués lors de l'opération précédente suite aux règles de reportabilité (VCF, art. 2.9.5.0.1, al. 5, ou 3.6.0.0.6, § 3, al. 4)
TOUTEFOIS, des droits complémentaires peuvent être payés par des droits reportables, à condition que le montant maximal reportable ne soit pas encore épuisé au moment de la perception initiale
- Conditions de forme Ces conditions de forme
- doivent, en principe, être mentionnées dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit de vente sur l'acquisition (CFF, art. 2.9.5.0.2 et 3.12.3.0.1, §3 al.6) ou donnant lieu à la perception du droit de vente ou de partage (CFF,art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 6)
- peuvent faire l'objet d'une requête, signée par la personne physique, qui accompagne le document donnant lieu à la perception du droit de vente sur l'acquisition de la nouvelle résidence principale à l'occasion de sa présentation à l'enregistrement (VCF, art. 3.12.3.0.1, § 4, dernier al.)
- peuvent faire l’objet d'une requête en restitution séparée (CFF, art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 6)
1° Demande explicite Reportabilité par imputation Reportabilité par restitution L'application de la reportabilité doit être demandée explicite-ment et ce, en principe, au moment de l'enregistrement de l’acquisition du nouveau bien La personne concernée peut demander la restitution pendant un délai de cinq ans, à compter du premier janvier de l'année pendant laquelle le droit à restitution est né, c'est-à-dire l'année de la vente ou du partage de l'ancienne résidence principale. 2° Demande en exonération d’office La personne concernée peut - demander une exonération d'office, en introduisant une réclamation dans un délai de trois mois à compter du troisième jour ouvrable suivant la date d'envoi mentionnée sur la feuille d'imposition (CFF, art. 3.5.2.0.1).
- après écoulement de ce délai de trois mois, demander une exonération d'office à condition que cette requête tardive soit justifiée par de justes motifs et ce, pendant un délai de cinq ans à compter du premier janvier de l'année au cours de laquelle l'impôt a été établi (CFF, art. 3.6.0.0.1)
3° Mention à reprendre Acquisition de l'habitation précédente avec application du droit de vente (CFF, art. 2.9.5.0.2 et 3.12.3.0.1, § 1er et § 4, al. 2 et 4) Acquisition de l'habitation précédente avec application du droit de vente (VCF, art. 3.6.0.0.6, § 3). - Les parties doivent demander explicitement l'application de l'article 2.9.5.0.1 CFF
- Obligation de mentionner le montant et la date de paiement du droit de vente perçu sur l'acquisition de l'ancienne résidence principale ainsi que la part légale de l'acquéreur concerné
- Si la personne demande l'imputation d'excédents, le document doit également mentionner le montant et la date de paiement du droit de vente perçu sur les actes d'acquisition des habitations précédentes pour lesquelles la reportabilité à titre d'excédent est demandée, ainsi que la part légale de la personne physique dans les droits imputés ou restitués (CFF, art. 3.12.3.0.1, §4, al. 4).
- Il n'est pas explicitement prévu que les droits restitués ultérieurement (p. ex. en application de l'art. 3.6.0.0.6, § 2, du VCF) doivent être mentionnés. TOUTEFOIS, l'absence de cette mention sera considérée comme une déclaration inexacte, qui donnera lieu à la perception de droits complémentaires (VCF, art. 2.9.5.0.3), ainsi que d'une majoration d'impôt (VCF, art. 3.18.0.0.11).
- Déclarations relatives à la résidence principaleChaque acquéreur doit déclarer que
- l’habitation revendue ou partagée lui a servi de résidence principale à un moment quelconque de la période de dix-huit mois précédant la vente ou le partage avec cession de tous droits (CFF, art. 2.9.5.0.2, al. 1er, 2°)
- qu'il établira sa résidence principale à l'endroit du bien nouvellement acquis :
- soit dans les deux ans après la date de l'enregistrement de l'acte ou de l'écrit qui donne lieu à la perception du droit de vente, s'il s'agit d'une habitation, et au plus tard dans les deux ans après la date ultime de présentation régu-lière à l'enregistre-ment du dit acte ou écrit ;
- soit dans les cinq ans après l'enregistrement de l'acte ou de l'écrit qui donne lieu à la perception du droit de vente, s'il s'agit d'un terrain à bâtir (ou d'un bien assimilé), et au plus tard dans les cinq ans après la date ultime de présentation régulière dudit acte ou écrit
- Obligation de mentionner le mon-tant et la date de paiement du droit de vente ainsi que la part légale de l'acquéreur concernéLe document présenté à l'enregistrement demandant le bénéfice de la reportabilité, doit contenir :
- la mention du montant et de la date de paiement du droit de vente perçu lors de l'acquisition de l'habitation précédente ou du terrain à bâtir sur lequel cette habitation est construite, ainsi que la part légale de la personne physique dans les droits perçus sur cette acquisition précédente (CCF,art. 3.6.0.0.6, §3, al. 6, 2°,a)
- la mention du montant et de la date de paiement du droit de vente perçu sur l'habita-tion ou le terrain nouvellement acquis, ainsi que la part légale de la personne physique dans les droits perçus sur cette nouvelle acquisi-tion (VCF, art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 6, 2°)
Les mêmes mentions relatives aux actes d'acquisition et de vente des habitations précédentes pour lesquelles la reportabilité à titre d'excédent est demandée, ainsi que la part légale de la personne physique dans les droits imputés ou restitués doivent être reprises (VCF, art. 3.6.0.0.6, § 3, al. 7) et ce, dans le cas où la personne demanderait la restitution d'excédents - Mention du numéro de compte. — Même si le CFF ne prévoit pas expressément qu'il faut mentionner le numéro de compte sur lequel peut être versé le montant des droits à restituer, cette mention facilitera le traitement du dossier de restitution
- Déclaration sincère et véritableChaque acquéreur demandant la reportabilité par restitution doit faire une déclaration signée et déclarée sincère et véritable concernant son ancienne et sa nouvelle résidence principale:
- que l’habitation revendue ou partagée lui a servi de résidence principale à un moment quelconque de la période de dix-huit mois précédant l'acquisition du nouveau bien (CFF, art. 3.6.0.0.6, §3, al. 7,3°,a;)
- Qu’il établit ou établira sa résidence principa-le à l'endroit du bien nouvellement acquis :
- s'il s'agit d'une habitation, dans les deux ans après la date de l'enregistrement de l’acte ou de l'écrit qui donne lieu à la perception du droit de vente, et au plus tard dans les deux ans après la date ultime de présentation régulière à l’enre dudit acte ou document, en cas de présentation tardive ;
- s'il s'agit d'un terrain à bâtir (ou un bien assimilé), dans les cinq ans après la même date
Acquisition de l'habitation précédente entièrement avec application de la TVA (VCF, art. 2.9.5.0.1 en combinaison avec VCF, art. 2.9.5.0.4). Acquisition de l'habitation précédente entièrement avec application de la TVA (VCF, art. 3.6.0.0.3, § 3, en combinaison avec l'art. 2.9.5.0.4) - L'acquisition d'une maison d'habitation neuve et, le cas échéant, du terrain y attenant, entièrement soumise à la TVA, ne peut donner droit à la reportabilité
- Lors de l'acquisition d'une nouvelle habitation ou d'un terrain à bâtir soumise au droit de vente qui suit l'acquisition d'une maison d'habitation neuve entièrement soumise à la TVA,
- outre les mentions et déclarations à reprendre dans ou au pied du document dans lequel la reportabilité par imputation est demandée
- Lors de l'acquisition d'une nouvelle habitation ou d'un terrain à bâtir soumise au droit de vente qui suit l'acquisition d'une maison d'habitation neuve entièrement soumise à la TVA,
- outre les mentions et déclarations à reprendre dans ou au pied du document dans lequel la reportabilité par imputation est demandée
- il faudra également reprendre des mentions et des déclarations relatives à l'opération précédente:
- Obligation de mentionner le montant et la date de paiement du droit de vente ainsi que la part légale de l'acquéreur concerné. (CFF, art. 3.12.3.0.1, § 4, al. 3).
- Déclaration com-plémentaire.La personne physique est également tenue de déclarer, eu égard à la première opération,
- si la première opération de la combinaison précédente était une opération visée à l'article 2.9.5.0.1, alinéa 1er du Vlaamse Codex Fiscaliteit (A1- V1- A2)
- qu'à un quelcon-que moment durant la période de dix-huit mois précédant la vente ou le partage de celle-ci, la première habitation de l'opération assimilée (A1) était affectée à sa résidence principale (VCF, art. 2.9.5.0.4, al. 3, 1°, a)) ;
- qu'elle avait établi sa résidence principale au lieu de l'habitation acquise en application de l'exonération du droit de vente (A2) dans les deux ans après la date de l'enregistrement du document qui a donné lieu à l'application de l'exonération du droit de vente sur l'acquisition de ladite habitation, et au plus tard dans les deux ans après la date ultime de présentation régu-lière à l'enregistre-ment (CFF, art. 2.9.5.0.4, al. 3, 1°, b)).
- si la première opération de la combinaison récédente était une opération visée à l'article 3.6.0.0.6, § 3, alinéa 1er CFF (A1-V1-A2), la personne physique est également tenue de déclarer, eu égard à la première opération,
- qu'à un quelconque moment durant la période de dix-huit mois précédant l'acquisition de l'habitation en application de l'exonération du droit proportionnel (A2) la première habitation de l'opération était affectée à sa résidence principale (CFF, art. 2.9.5.0.4, al. 3,2°, a)
- qu'elle avait établi sa résidence principale au lieu d'habitation acquis en application de l'exonération du droit de vente (A2) dans les deux suivant la date de l'enregistrement du document qui a donné lieu à l'application de l'exonération du droit de vente sur à l'acquisition de ladite habitation, et au plus tard dans les deux ans après la date ultime de présentation régulière à l’enregistrement (CFF, art. 2.9.5.0.4,aL.3, 2° b)
- L'acquisition d'une maison d'habitation neuve et, le cas échéant, du terrain y attenant, entièrement soumise à la TVA, ne peut donner droit à la reportabilité
- Dans le document de demande en restitution, il y a lieu de reprendre les mentions suivantes conformément à l’article 3.6.0.0.6,§3 CFF
- outre l’obligation de mentionner le montant et la date de paiement du droit de vente, ainsi que la mention de la part légale de l'acquéreur concerné relativement
- à l’acquisition précédant la nouvelle acquisition
- à l’habitation ou au terrain nouvellement acquis Il convient de reprendre
- ces mêmes mentions relativement à l'acquisition précédant celle qui a été réalisée en application de l’exonération prévue à l’article 2.9.6.0.1, al.1er, 4° CFF ain
- la mention de la part légale incombant à la personne physique (CFF, art. 2.9.5.0.4, al. 3 CFF)
- Déclarations complémentaires la personne physique est également tenue de déclarer eu égard à la première opération :
- si la première opération de la combinaison précédente est une opération visée à l’article 2.9.5.0.1 CFF (A1- V1- A2TVA)
- qu'à un quelconque moment durant la période de dix-huit mois précédant la vente ou le partage de celle-ci, la première habitation de l'opération assimilée (A1) était affectée à sa résidence principale (CFF, art. 2.9.5.0.4, al. 3, 1°, a)
- qu'elle avait établi sa résidence principale au heu d'habitation acquis en application de l'exonération du droit de vente (A2-TVA) dans les deux ans après la date de l'enregistrement du document qui a donné lieu à l'application de l'exonération du droit de vente sur l'acquisition de ladite habitation, et au plus tard dans les deux ans après la date ultime de présentation régulière à l'enregistrement (VCF, art. 2.9.5.0.4, al. 3, r,b)
- si la première opération de la combinaison précédente était une opération visée à l'article 3.6.0.0.6, § 3, alinéa 1er CFF (A1-A2TVA – V1), la personne physique est également tenue de déclarer, eu égard à la première opération,
- qu'à un quelconque moment durant la période de dix-huit mois précédant l'acquisition de l'habitation en application de l'exonération du droit proportionnel (A2 TVA), la première habitation de l'opération assimilée (A1) était affectée à sa résidence principale (VCF, art. 2.9.5.0.4, al. 3, 2°,a)) ;
- qu'elle avait établi sa résidence principale au lieu d'habitation acquis en application de l'exonération du droit de vente (A2 TVA) dans les deux ans suivant la date du document qui a donné lieu à l'application de l'exonération du droit de vente sur à l'acquisition de ladite habitation, et au plus tard dans les deux ans après la date ultime de présentation régulière à l’enregistrement (CFF, art. 2.9.5.0.4,aL.3, 2° b)
- outre l’obligation de mentionner le montant et la date de paiement du droit de vente, ainsi que la mention de la part légale de l'acquéreur concerné relativement
- Sanctions
- La personne perd l'avantage de la reportabilité
- sans pour autant devoir payer une majoration d'impôt, SAUF
- s'il s'agit d'une condition de fond traduite en condition de forme et
- que le demandeur a fait une mention inexacte à ce sujet
- les droits complémentaires ainsi qu‘
- une majoration d'impôt égale à 20 p.c. de ces droits (CFF, art. 2.9.5.0.3 et art. 3.18.0.0.11, al. 1er, 11° et 13°)
- une mention inexacte relative au montant ou à la date de paiement du droit de vente reportable
- une mention inexacte relative à la part légale dans les droits
- une déclaration inexacte concernant l'ancienne résidence principale
- le non-respect de la déclaration concernant l'établissement de la nouvelle résidence principale dans le bien nouvellement acquis
TOUTEFOIS, la base imposable ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale de ces biens (art. 46 C. enr).
DEF = celle que les parties ont accordée aux biens transmis dans la convention en vue de la fixation de la contrepartie à accorder pour l'acquisition. | DEF = La valeur vénale est décrite comme le prix à escompter en cas de vente normale, dans des conditions normales de préparation, c'est-à-dire avec la publicité suffisante et après avoir attiré un nombre d'amateurs suffisant, tout en observant également tous les facteurs objectifs pouvant influer sur la valeur du bien Valeur vénale d’un terrain bâti «Lors de la fixation de la valeur d'un bien immobilier, soit terrain et bâtiment ensemble, soit séparément, l'expertise est faite de la façon la plus sincère, correcte et bona fide, en tenant compte de tous les éléments et facteurs relevants (par exemple à proximité d'une usine polluante ou d'une école, les dimensions de la parcelle, etc.) pouvant sensiblement influencer la valeur du bien concerné. Si la valeur du terrain et celle du bâtiment doivent être évaluées séparément, la valeur du terrain doit être déterminée en fonction du bâtiment existant. Dans ce cas, la valeur du terrain ne correspond pas à celle d'un terrain non bâti et constructible. En effet, la valeur du terrain est grevée de la construction qui s'y trouve. Il y a donc lieu, en fonction du type, de l'état et de la fonctionnalité du bâtiment, de la superficie non bâtie disponible et utilisable, de l'utilité immédiate ou future du terrain, etc., d'appliquer un taux de réduction sur la valeur du terrain non bâti». (...) «Si le bâtiment n 'a manifestement aucune valeur et n 'est bon qu 'à être démoli, pour connaître la valeur réelle du terrain, il y a lieu de déduire de la valeur du terrain non bâti, les frais de démolition et de dégagement. Cette méthode de scission de la valeur du terrain et du bâtiment ne vise pas la vente d'un nouveau bâtiment ou d'un bâtiment à construire en application du régime T.V.A. pour les constructions et les droits d'enregistrement pour le terrain, par exemple pour les ventes de maisons dites clé sur porte et d'appartements nouvellement construits» (Q. pari. n° 1403 de Mme PIETERS du 8 septembre 2006, g. et R. Pari, Chambre, 2006-07, n° 145, p. 28.228) Moment auquel la valeur vénale doit être établieLa valeur vénale des biens immeubles doit être établie à la date à laquelle l'impôt est exigible. C'est la date | L'évaluation forfaitaire de l'usufruit a un caractère subsidiaire.  La loi ne permet aucune réduction
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DEF = la somme d'argent stipulée au profit du vendeur
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Ce mode de calcul est obligatoire
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| Le taux ordinaire en Région de Bruxelles-Capitale s’élève à 12,5 % (art. 44 C. enr) | Le taux ordinaire s’élève à 10 % (art. 44 C. enr) | Le taux ordinaire s’élève à 12,5% (art. 44 C. enr) |
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| Acquisition de la résidence principale de l’acquéreur ou d’une habitation que l’acquéreur s’engage à mettre à la disposition d’une agence de location sociale agréée | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
TOUTEFOIS, en cas de pluralité d'acquéreurs,
SANCTIONS
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La circonstance que l'acte prévoit que les droits et frais de vente seront supportés par le vendeur n'est pas un obstacle à l'application de la réductionLors d'une acquisition en indivision de la totalité d'une habitation par une personne physique et par une société, la personne physique peut bénéficier de l'application du tarif réduit à condition que La qualité de cohabitant légal s'apprécie au moment de la transmission.Il faut, selon la Région wallonne, interpréter ces termes comme signifiant « à la date de la convention » donc à la date de l'acte sous seing privé, le cas échéant (Circ. adm. n° 6, 26 mars 2010) EX: Cas particuliers
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EX: Cas particuliers
EXCEPTIONS AUX DEUX CAUSES D’EXCLUSIONNe constituent pas en soi une cause d'exclusion : Ne constituent pas non plus une clause d’exclusion les immeubles Il n'y a plus de limite au R.C. de tels immeubles Sont considérés comme tels:les immeubles qui constituent des logements non améliorables, au sens de l'article 14°, du Code wallon du logement, reconnus comme tels par un délégué du ministre du Logement ou par un arrêté du bourgmestre, à la condition que la vente ait fait l'objet d'un acte authentique (C. enr., art. 54, al. 4) // En ce qui concerne les immeubles insalubres situés dans les régions bruxelloise et flamande, il ne sera fait exception que de ceux faisant l'objet d'une mesure similaire à celle prévue pour ceux situés en Wallonie. Ne sont pas considéré comme tels:les biens immeubles
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Région de Bruxelles-Capitale du 20 décembre 2002 modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (art. 3) a augmenté de 5 p.c. à 8 p.c. le taux du droit | il faut que le bien immeuble transmis soit situé dans la Région flamande (L. spéc. 16 janvier 1989, art. 5, § 2, 6°) | |||||
| Les dispositions sont identiques à celles applicables en Région de Bruxelles-Capitale | ||||||
NE REPONDENT PAS A CES CONDITIONS EX: Il pourra toutefois bénéficier de l'avantage de l'article 212 C. enr sur ces ventes PRESCRIPTION DU RECOUVREMENT  | EX: un professionnel achète un grand terrain à bâtir, qu'il lotit en en quatre parcelles plus petites, et qu'ensuite il les vend séparément, ces ventes sont considérées comme quatre reventes (déc. Vlabel, n° 15021 du 2 février 2015). Vu les circonstances et le statut particulier de la personne faisant profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, le juge n'a pas retenu la force majeure (Civ. Flandre-Orientale, 8 mai 2018https://belastingen.vlaanderen.be). L’intéressé  Transaction, par laquelle le bien est attribué à un ou plusieurs associés
La vente par un second professionnel, à qui le premier professionnel a revendu le bien de façon non libératoire, est bien libératrice à la fois pour le premier comme pour le second.Pour le premier professionnel, il est naturellement tenu compte du délai qui lui est applicable (déc. Vlabel, n° 16104 du 14 novembre 2016). Si des immeubles achetés pour un prix unique ne sont aliénés qu'en partie, la valeur imposable de la partie non aliénée est déterminée au prorata du volume (VCF, art. 2.9.4.2.5, § 1er. Le Vlaamse Codex Fiscaliteit ne prévoit aucune exception dans ce cas (déc. Vlabel, n° 16104 du 14 novembre 2016). | L'article 2.9.4.2.5, § P"', alinéa P'', du Vlaamse Codex Fiscaliteit |
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= contribution de cette personne dans le droit de vente à laquelle il est tenu conformément aux règles du droit civil Aliénations successives La totalité des droits de vente sur la part légale acquise à l'origine peut être reportée EX: 
EX: 
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la reportabilité ne sera accordée qu'à la personne physique sur sa part légale dans l'immeuble
La vente conjointe un terrain par une personne physique et - du bâtiment,, accompagné d'un droit de superficie, par une société ne donne aucun droit à la reportabilité du fait que dans le chef de la personne physique, il n'y a pas vente de sa résidence principale
Les demandes de permis d’urbanisme ou de certificat d’urbanisme n° 2 visées au paragraphe 1er, 1° à 3°, ne donnent pas lieu à une annonce de projet lorsqu’elles sont conformes à un permis d’urbanisation non périmé.
Lorsque la demande de permis ou de certificat d’urbanisme n° 2 comporte une demande de création, de modification ou de suppression de la voirie communale,.
Pour la région de langue française, toute demande de permis ou de certificat d’urbanisme n° 2 relative
Hébergements de loisirs
Lorsque la demande de permis com-
Lorsque la demande de permis porte sur
-1 Construction, reconstruction, transforma-tion et/ou placement d’une installation fixe
-3 –a Modification de la destination ou de l’utilisation d’un bien bâti et/ou modification du nombre de logementsLe dossier de demande relatif à ce type d’actes comprend les documents communs visés ci-dessus et les documents spécifiques suivants
-4 Placement de dispositif de publicité
-5 Utilisation d’un terrain pour le dépôt, pour le stationnement de véhicules et pour le placement d’installations mobilesLe dossier de demande relatif à l’un de ces types d’actes comprend les documents communs visés ci-dessus et les documents spécifiques suivants
-7-a Aménager un espace vert soumis à permis d’urbanisme
-11 Dispositions particulières applicables aux demandes de permis concernant un bien classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde ou en cours de classement ou d’inscription
Loi personnelle du de cujus
certains droits régionaux (derechos forales) du Nord de l’Espagne(fueros de Navarre et de la province basque d’Ayala)
les Grecs musulmans de Thrace en Grèce
Voy. l’Annexe II du Règlement d’exécution n° 1329/2014 de la Commission du 9 décembre 2014, qui comprend le formulaire II
Ex:un héritier ou bénéficiaire sollicite la délivrance d’un certificat successoral européen → 
