| Congé donné par le bailleur | Bail de 9 ans | Bail de courte durée | Bail de plus de 9 ans | Bail à vie |
- Le preneur n’est pas tenu de respecter le délai de préavis de 3 mois (art. 3, §5, al.3). Il semble que le preneur doive toutefois donner un congé; seul le délai du congé ne doit pas être respecté.
- Le preneur n’est pas tenu de payer l’indemnité prévue à l’art. 3, §5, al.2.
| Le bailleur ne pourra mettre fin au bail anticipativement en l’absence de clause particulière du bail l’y autorisant. |
- Le bailleur peut résilier le bail prématurément, conformément aux mêmes règles qu’en cas de bail de 9 ans.
- Le contrat peut toutefois exclure, en tout ou partie, les possibilités légales de résiliation par le bailleur.
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- Le bailleur (ni ses héritiers ni un tiers acheteur) ne peuvent résilier le bail avant le décès du preneur.
- Les parties peuvent toutefois convenir que l’1 ou l’autre, ou toutes les causes de résiliation anticipée par le bailleur autori-sées par la loi sur la bail de résidence principale s’applique-ront selon les moda-lités qu’elles convien-nent.
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| Bail de 9 ans | Bail de courte durée | Bail de plus de 9 ans | Bail à vie |
| POUR OCCUPATION PERSONNELLE (art.3,§2) | POUR TRAVAUX | CONGES SANS MOTIFS | CONGES SANS MOTIFS |
- Les parties peuvent valablement convenir (explicitement ou implicitement) d’exclure (totalement ou partiellement) cette possibilité de résiliation par bailleur.
- Le droit de résiliation peut aussi être limité dans le temps (EX: la résiliation n’est permise qu’après x années d’occupation).
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- Les parties peuvent valablement convenir (explicitement ou implicitement) d’exclure (totalement ou partiellement) cette possibilité de résiliation par bailleur.
- La faculté de résiliation peut être exclue partiellement
- quant au terme.
- quant à la nature des travaux (exclusion des transformation).
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- Les parties peuvent valablement convenir (explicitement ou implicitement) d’exclure (totalement ou partiellement) cette possibilité de résiliation par bailleur.
- La limitation conventionnelle ne modifie rien à l’obligation de versement de l’indemnité.
| | | L’exclusion de toute possibilité de résiliation sans motifs est de droit dans le bail à vie (sauf dérogation convention- nelles). |
| Bail de 9 ans | Bail de courte durée | Bail de plus de 9 ans | Bail à vie |
| POUR OCCUPATION PERSONNELLE (art.3,§2) | POUR TRAVAUX |
- Notion d’ « occupation personnelle »
- La résiliation est permise en faveur des personnes suivantes:
- le bailleur lui-même ou l’un d’eux.
- son conjoint (ou cohabitant légal).
- ses descendants et ceux de son conjoint.
- ses enfants adoptifs et ceux de son conjoint.
- ses ascendants et ceux de son conjoint.
- ses collatéraux et ceux de son conjoint jusqu’au 3è degré (neveux-oncles…).
(mais, en ce qui concerne ces derniers, pas avant la fin du triennat).
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- Notion de « travaux » protégés
Les travaux envisagés doivent concerner la reconstruction, transformation ou rénovation de l’ensemble de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci.
- Il n’est pas exigé que les travaux soient indispensables, voire même utiles.
- Il doit s’agir de travaux importants (rénovation de l’installation sanitaire).
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| Bail de 9 ans | Bail de courte durée | Bail de plus de 9 ans | Bail à vie |
| POUR OCCUPATION PERSONNELLE (art.3,§2) |
- Le bailleur- personne morale peut également donner congé pour installer dans le bien
- son siège social.
- une succursale.
- un siège d’exploitation ou centre d’activité.
- une société-mère.
- une société-sœur.
- une filiale.
- son gérant ou l’administrateur investi d’un pouvoir de représentation de la société.
- Notion d’ « occupation »
- La personne en faveur de laquelle il est mis fin au bail ne doit pas destiner le bien à usage d’habitation; elle peut destiner le bien à n’importe quel usage (professionnel…).
- La preuve de l’occupation personnelle peut être faite par toute voie de droit.
- La personne ne doit pas occuper l’entièreté du bien.
- Notion d’occupation « effective »
- L’occupation doit être réelle, non factice.
- Une occupation occasionnelle ou sporadique doit être admise à la condition qu’elle s’accompagne d’une véritable
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| Bail de 9 ans | Bail de courte durée | Bail de plus de 9 ans | Bail à vie |
| POUR OCCUPATION PERSONNELLE (art.3,§2) | POUR TRAVAUX | CONGES SANS MOTIFS |
- Forme du congé
- La loi ne soumet la validité du congé au respect d’aucune forme particulière.
- Le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur (art. 3, §2, al.2).
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- Forme du congé
- La loi ne soumet la validité du congé au respect d’aucune forme particulière.
- Le bailleur doit invoquer la raison particulière de l’exécution des travaux.
- Le bailleur doit communiquer au preneur un document justifiant la véracité du motif invoqué (devis détaillé…) pendant le préavis ou au cours d’une procédure.
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- Forme du congé
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- Délai du préavis (6 mois)
Le délai de 6 mois est IMPERATIF
 Une clause du contrat prévoyant le respect d’un délai plus court serait nulle.
- Le préavis ne prend cours que le 1er du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné (art. 3,§9)
-Le congé peut être donné à tout moment occupation du bien par des collatéraux du 3è degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du 1er triennat.
Conformément au droit commun, le congé est donné
- le jour de la notification de l’exploit par l’huissier.
- le jour où le preneur a pu prendre connaissance de la lettre.
- le jour où la lettre recommandée à été remise au domicile du preneur.
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- Délai du préavis (6 mois)
Le délai de 6 mois est IMPERATIF
- Le préavis ne prend cours que le 1er du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné-Lorsque les travaux concernent plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur est autorisé à mettre fin au bail à tout moment, pour autant que celui-ci ne soit pas résilié pdt la 1è année d’occupation (art. 3,§3, al.2).
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- Délai du préavis (6 mois)
Le délai de 6 mois est IMPERATIF
- Le préavis ne prend cours que le 1er du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
La résiliation anticipée sans motif ne peut être notifiée valablement que pour l’issue d’un triennat (la fin d’un triennat dépendra de la date d’entrée en vigueur du bail et non de sa conclusion).
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