1. Principe

   L’article 577-9, § 3, du Code civil, dispose que tout copropriétaire peut demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe, afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

2. Procédure

   À l’encontre de qui l’action doit-elle être introduite ?

   Il a été jugé que l’action ne peut être introduite qu’après avoir sollicité le syndic sans avoir obtenu satisfaction.

1. Celui qui n’est pas titulaire du droit de vote

   L’article 577-10, § 4, alinéas 3 et 4, nouveau du Code civil, tel que modifié par la loi du 18 juin 2018 prévoit :
   « Toute personne occupant l’immeuble bâti en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, peut cependant demander au juge d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

   Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément à l’alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l’assemblée générale. »

2. Conditions

   • L’action en annulation ne peut viser que les décisions

     • irrégulières,
     • frauduleuses ou abusives.
   • Il faut également que la décision cause un préjudice propre.

3. Délai

   • 4 mois, prévu pour ceux qui disposent d’un droit de vote à l’assemblée.
   • L’action doit être intentée dans les 2 mois de la communication, mais au plus tard dans les 4 mois de la date de l’assemblée générale.

4. Communication de la décision

   La décision doit être communiquée par celui qui a octroyé le droit personnel ou réel.

5. Plus de suspension de la décision

   Le législateur de 2018 a supprimé la disposition selon laquelle le juge pouvait ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée qui figurait à l’ancienne version de l’article 577-10, § 4, alinéa 7, du Code civil.

1. Travaux urgents – nécessaires – utiles

2. Exonération de toute responsabilité dans le chef du copropriétaire

• L’article 577-9, § 6, du Code civil dispose que : « Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :

  1. la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble ;

  2. le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci, s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble. »

1. Les quotes-parts de droits dans les parties communes

   • L’acte de base doit comprendre la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de la valeur respective de chaque lot (C.civ. art. 3.85).

   • C’est ce qui déterminera notamment :

     • l’étendue du pouvoir de vote des copropriétaires aux assemblées (C.civ. art. 3.87)
     • et leurs obligations dans l’hypothèse de l’exécution forcée d’une décision de justice à l’encontre de l’association des copropriétaires (C.civ. art. 3.86)
     • ou encore leur quote-part de frais en cas de reconstruction ou de remise en état après destruction totale ou partielle (C.civ. art. 3.88).

2. Rectification de la répartition des quotes-parts

   • Une décision de modification de la répartition des quotes-parts de copropriété requiert l’unanimité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (C.civ. art. 3.88).

   • Si cette unanimité n’est pas atteinte (suite à une erreur ou une inexactitude), un copropriétaire a la faculté d’introduire une action en rectification.

     • Le Tribunal déclare la demande irrecevable.

3. Inscription marginale et transcription du jugement

   • L’action en modification de la répartition des quotités doit faire l’objet d’une inscription en marge du titre concerné, en application de l’article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire.
   • Le jugement statuant sur la demande doit également faire l’objet de la transcription.

4. Répartition des charges et du calcul de celles-ci

   • Les charges de la copropriété, notamment :

     • les frais d’entretien,
     • de réparation
     • et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif.
       SAUF si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. (par application de l’art. 577-2, § 9, al. 3 et 4).
   • Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité.

5. Rectification de la répartition des charges

   • La modification de la répartition des charges requiert une décision de l’assemblée générale prise à la majorité des 4/5 des voix des présents et représentés (C.civ. art. 3.88), Code civ.).

   • En vertu de l’article 577-9, § 6, 2°, du Code civil, si cette majorité ne peut être atteinte, un copropriétaire peut introduire une action en rectification pour les charges s’il peut démontrer :

     • soit que le mode de répartition lui cause un préjudice propre ;
     • soit que le calcul des charges est inexact depuis l’origine ;
     • soit que le calcul des charges est devenu inexact en raison de modifications apportées à l’immeuble.

6. Répartition des charges d’ascenseurs

   • Voici quelques décisions intéressantes en ce qu’elles statuent sur des conflits classiques à propos de la répartition des charges d’ascenseurs.

     • Le juge de paix de Molenbeek-Saint-Jean, 20 octobre 2009, R.C.D.I-T. App., 2011, liv, 1er, p. 54.
     • Une autre décision, du juge de paix d’Etterbeek, 21 novembre 2011, R.C.D.I.-T. App., 2012, liv. 1er, p. 3.
     • Le juge de paix de Jette, 7 novembre 2005, R.C.D.I.-T. App., 2006, liv. 3, p. 22.
     • Enfin, relevons une décision du juge de paix du canton de Saint-Josse-ten-Noode, 8 mars 2017, R.C.D.I.-T. App., 2017, liv. 3, p. 31.
     • Le juge de paix de Forest, 17 novembre 2017, R.C.D.I.-T. App., 2018, liv. 1er, p. 48.

   • Voici cependant quelques demandes en matière de charges d’ascenseurs accueillies favorablement, mais de façon minoritaire :

     • le juge de paix de Waregem, 4 décembre 2012, T.G.R.-T.W.V.R., 2013, p. 100
     • le juge de paix de Zomergem, 12 décembre 2008, J.J.P., 2011, p. 315. Dans le même sens, Civ. Gand, 31 octobre 2014, R.C.D.I.-T. App., 2015, liv. 3, p. 43.

7. Procédure

   • La loi du 2 juin 2010 a reconnu à l’association des copropriétaires la qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant (C.civ. art. 3.92).
   • Cette disposition a pour conséquence que les actions en rectification peuvent être introduites à l’encontre de l’association et ne doivent plus l’être à l’encontre de tous les copropriétaires individuellement.

8. Délai

   L’introduction d’une action en rectification n’est soumise à aucun délai.

9. Inscription marginale et transcription du jugement

   • Tout comme l’action en rectification des quotes-parts, l’action en rectification de la répartition des charges doit être mentionnée en marge en application de l’article 3, alinéa 1er de la loi hypothécaire et précédée d’une demande formulée en assemblée générale.
   • Le jugement ordonnant la modification doit faire l’objet d’une transcription.

1. Inscription marginale et transcription du jugement

   • (3/4 des voix avant la loi du 18 juin 2018)
   • L’article 577-9, § 7 règle le cas inverse de l’abus de minorité.
   • Lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut s’adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l’assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.
   • 

     • A notamment été jugée abusive l’attitude de propriétaires minoritaires empêchant la réalisation de travaux de rénovation d’ascenseurs en refusant de les confier à une firme spécialisée au motif qu’ils souhaitaient les voir confier à une autre entreprise dont le devis était cependant insuffisant.

     • • La majorité des 3/4 des voix ne pouvant être atteinte, le tribunal s’est substitué à l’assemblée pour prendre la décision de réalisation des travaux.

     • Constitue également un abus de minorité le fait de copropriétaires s’opposant au placement sous toiture de nouveaux condensateurs par l’exploitant d’un commerce, alors que précisément les anciennes installations étaient vétustés et défectueuses.

     • Il a été jugé qu’un copropriétaire qui refuse de manière persistante de déposer les décisions judiciaires précédentes et qui, par son vote négatif émis de manière injustifiable, essaie d’empêcher que l’assemblée générale puisse adopter une décision régulière à la majorité requise des voix, commet un abus de minorité.

     • Abusent de leur minorité, les copropriétaires qui s’opposent au remplacement de l’ascenseur, eu égard à l’état de l’installation, à son ancienneté, à la survenance de pannes multiples et en l’absence de conformité aux normes actuelles, et qui empêchent que la proposition recueille la majorité requise, en l’occurrence les 3/4 des voix.

     • Constitue un abus de minorité, le refus de procéder à la rénovation et à l’isolation de la toiture, sans considération de l’intérêt commun de la copropriété qui, en remettant à plus tard la rénovation de la toiture, s’ouvre non seulement à des coûts de rénovation nettement supérieurs mais aussi à des avatars divers et dégradations. Ce refus de la minorité est hors de proportion avec l’avantage qui peut résulter pour les minoritaires de leur vote négatif et cause un préjudice au demandeur par les infiltrations qu’il subit dans les parties privatives.

     • A été jugé abusif, dans le cadre d’une copropriété composée de deux copropriétaires, le refus d’un copropriétaire de voter en faveur de la candidature du syndic présentée par le syndic judiciaire au motif qu’il fait persister une situation de blocage sans justification raisonnable et sans démontrer l’avantage que le copropriétaire pourrait en retirer.

2. Délai

   • Aucun délai n’est requis pour l’introduction d’une procédure en abus de minorité.

     • Car lorsqu’il y a abus de minorité, aucune décision n’est prise, précisément

• Parmi les procédures particulières à la copropriété, l’action en désignation d’un conseil de copropriété est prévue par l’article 577-8/1, § 1er, alinéa 1er dernière phrase, du Code civil, introduite par la loi du 18 juin 2018. (Cf. chapitre relatif au conseil de copropriété).

• La jurisprudence s’est ainsi prononcée sur :

  • des litiges :

    • relatifs à la responsabilité de l’association des copropriétaires, en sa qualité de gardienne de l’immeuble (art. 1384 C. civ.),
    • à propos de dommages suite au défaut de déblaiement de la neige (art. 1382 C. civ.), envers le voisin ou un copropriétaire.

  • les contentieux relatifs :

    • à la vente de la conciergerie,
    • à la vente ou la rétention de l’accessoire d’un lot (un garage ou une cave, au droit de construire sur les parties communes, à la jouissance exclusive d’une partie commune, aux servitudes…).

• Il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires.

  

  • Lorsqu’une association de copropriétaires est condamnée, le législateur a prévu que l’exécution des décisions la condamnant peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire :

    • proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes ;

    • ou proportionnellement aux quotes-parts utilisées pour le vote lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement des charges les concernant (C.civ. art. 3.86, du Code civil tel que modifié par la loi du 18 juin 2018).

      • Il s’agit du patrimoine de la personne morale et le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

• Selon l’article 591, 2°, du Code judiciaire, le juge de paix est compétent, quel que soit le montant de la demande, pour les contestations ayant pour objet :

  • l’usage,
  • la jouissance,
  • l’entretien,
  • la conservation
  • ou l’administration du bien commun en cas de copropriété.
• L’article 591, 2°bis (ancien), du Code judiciaire précisait que le juge de paix n’était compétent que pour des contestations visées par des dispositions spécifiques de la loi relative à la copropriété. Ces dispositions n’avaient donc pas pour effet de confier au juge de paix tous les litiges relatifs à la copropriété.

• Le tribunal de l’entreprise institué par la loi du 15 avril 2018 portant réforme du droit des entreprises {M.B., 27 avril 2018) sera compétent dans le cadre d’une procédure où une association de copropriétaires est partie, lorsqu’il s’agit d’un conflit portant sur autre chose que les matières propres à la copropriété réservées à la compétence du juge de paix en vertu de l’article 591, 2° et 2°bis du Code judiciaire.

  EXEMPLE:
  

  Une action en récupération de factures contre une association de copropriétaires devra être introduite par un entrepreneur ou un fournisseur devant le tribunal d’entreprise.

• La loi du 18 juin 2018 apporte des éclaircissements sur la question de la répartition des honoraires et frais entre les copropriétaires lors d’une procédure entre l’association des copropriétaires et l’un d’entre eux ou certains d’entre eux.
• Le nouvel article 577-9, § 8, du Code civil dispose : « Le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l’opposant à l’association des copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires, sans préjudice des décomptes ultérieurs.
• Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l’association des copropriétaires dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
• Le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
• Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires ».

• Désormais, en cas de litige, les provisions pour honoraires et frais tant judiciaires qu’extrajudiciaires doivent être réparties entre tous les copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes aussi longtemps qu’une décision définitive n’est pas intervenue.
• Un copropriétaire, qu’il soit défendeur ou demandeur dans une procédure contre l’association des copropriétaires devra intervenir dans les frais de l’association des copropriétaires.
• Ces montants s’ajouteront à ses propres frais et honoraires résultant de la procédure dans laquelle il est engagé contre l’association des copropriétaires.

• L’article 577-10, § 1er/1, du Code civil se lit désormais comme suit : « Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot. »

  • Informer le syndic pour l’adresse des propriétaires et des titulaires de droit personnel sur le bien (les locataires et occupants) , afin de lui permettre de procéder aux notifications qui lui incombent.
  • Indiquer au syndic les modifications intervenant en matière de droits réels octroyés sur le lot (constitution d’un droit d’usufruit p. ex.) mais également de droits personnels (en cas de mise en location p. ex.).
• Les copropriétaires doivent ainsi collaborer à l’actualisation de la liste des copropriétaires que le syndic doit tenir à jour en vertu de l’article 577-8, § 4, 16°, du Code civil.

• Les actes de la copropriété comprennent :

  • les statuts,
  • le règlement de copropriété,
  • le règlement d’ordre intérieur et les décisions de l’assemblée générale.
• La loi du 18 juin 2018 innove dans le cadre du règlement d’ordre intérieur et des décisions de l’assemblée générale, quant à l’opposabilité de ces actes.

• Le règlement d’ordre intérieur est devenu obligatoire (C.civ. art. 3.85)
• Le syndic doit mettre à jour le règlement d’ordre intérieur d’initiative et sans délai en cas de modifications légales, sans avoir besoin d’une décision de l’assemblée générale (C.civ. art. 3.93).
• Le régime d’opposabilité du règlement d’ordre intérieur et des décisions d’assemblée générale (C.civ. art. 3.93).

• Le règlement d’ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou, si celui-ci n’a pas encore été désigné, à l’initiative de son auteur (p. ex. le constructeur de l’immeuble) (C.civ. art. 3.93).
• Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d’ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l’assemblée générale (C.civ. art. 3.93).
• Le syndic doit également adapter le règlement d’ordre intérieur en cas de modification des dispositions légales.
• Les décisions de l’assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l’association des copropriétaires(C.civ. art. 3.93).
• Consultation desdits actes au siège de l’association des copropriétaires, sur place et sans frais par tout intéressé (C.civ. art. 3.93 et § 3, al. 2, C. civ.).
• Pour une consultation aisée, un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les 8 jours à dater de la prise de cours de sa mission, à tout moment au siège de l’association des copropriétaires, et que cet extrait doit indiquer toutes les informations nécessaires permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic et notamment le lieu lesdits actes peuvent être consultés ( C.civ. art. 3.89).

L’article 577-10, § 4, alinéa 1er, du Code civil prévoit : « Toute disposition du règlement d’ordre intérieur et toute décision de l’assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables. »

• L’article 577-10, § 4, alinéa 2, 2e phrase in fine, nouveau, du Code civil précise que les dispositions du règlement d’ordre intérieur et les décisions d’assemblée générale sont opposables moyennant, le cas échéant, transcription à la Conservation des hypothèques.

• La jurisprudence admet le principe de l’opposabilité des actes de copropriété aux copropriétaires successifs et aux locataires et occupants d’un lot privatif.
• Un droit d’action autonome est également reconnu à l’association des copropriétaires tant à l’encontre des copropriétaires que des occupants d’une partie privative de l’immeuble.
• Les tribunaux condamnent généralement les locataires au déguerpissement lorsqu’ils ne respectent pas le règlement de copropriété et sont la source de nuisances dans l’immeuble
• La jurisprudence est assez abondante dans le cadre de litiges relatant des comportements de locataires tout à fait insupportables.

• les actes visés (C.civ. art. 3.94 et § 2, alinéa 1er nouveaux, C. civ.) ;

• la terminologie des dispositions légales est adaptée.

  • On a remplacé le mot « cédant » par les mots «copropriétaire sortant » et le mot « cessionnaire » par les mots « copropriétaire entrant »

• des informations complémentaires à transmettre au copropriétaire entrant ( C.civ. art. 3.94 et 2 nouveaux, C. civ.) :

  • les arriérés éventuels incluant les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire ;
  • les frais relatifs à la transmission des informations (C.civ. art. 3.94) ;
  • les montants en jeu relatifs aux procédures judiciaires en cours (C.civ. art. 3.94).
• l’actualisation des informations obtenues avant l’acte (C.civ. art. 3.95) ;
• l’obligation d’information plus complète du syndic par le notaire de l’identité des nouveaux titulaires de droits dans un lot (C.civ. art. 3.95) ;
• une précision terminologique prévoyant que les charges ordinaires sont dues à partir du jour où le copropriétaire entrant peut jouir des parties communes (C.civ. art. 3.94) ;
• il est précisé que la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant (C.civ. art. 3.94) ;
• l’opposition extrajudiciaire entre les mains du notaire en cas de vente (C.civ. art. 3.95).

1. Obligation de transmission de documents et informations

   L’article 577-11, § 1er nouveau, du Code civil prévoit l’obligation de transmettre au copropriétaire entrant des informations et documents avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat.

2. Titulaire de l’obligation

   Selon le cas :

   • le notaire instrumentant ;
   • toute personne agissant comme intermédiaire professionnel ;
   • ou le copropriétaire sortant lui-même.

3. Délai

   • Les éléments requis doivent être communiqués par le syndic sur simple demande, dans un délai de 15 jours calendriers.
   • À défaut de réponse dans ce délai, les parties sont avisées de la carence du syndic, selon le cas, par le notaire, l’intermédiaire ou le copropriétaire sortant (C.civ. art. 3.94).

4. Informations et documents à transmettre

   1. 1° Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve.
   2. 2°
      

      • Le montant :

        • des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant ;
        • en ce compris les frais de récupération judiciaires et extrajudiciaires ;
        • ainsi que les frais de transmission de toutes les informations requises tant celles précédant l’opération que celles communiquées au moment de l’acte.
      • les frais de récupération judiciaires et extrajudiciaires déjà engagés.
      • l’indication des frais de la transmission de ces informations dont le coût est supporté par le copropriétaire sortant (C.civ. art. 3.94).
   3. 3° La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété. (En pratique, la date de la signature de l’acte devant le notaire).
   4. 4° Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu ;
   5. 5° Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.
   6. 6° Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

5. Sanction

   • La loi ne prévoit aucune sanction si l’obligation d’information préalable n’est pas respectée.

   • Sa méconnaissance pourrait cependant avoir une incidence sur la validité de la convention en raison d’un vice de consentement, l’acquéreur ayant été induit en erreur ou ayant été victime de manœuvres.

     • La jurisprudence estime que la nullité de la convention peut être invoquée.

6. Responsabilité

   Si le notaire ou l’intermédiaire ne procède pas à la demande des informations requises, ou n’informe pas l’acquéreur de ce qu’il ne les a pas reçues, sa responsabilité pourra être mise en cause, encore faut-il que l’acquéreur démontre son dommage.

1. Demande du notaire au syndic

   • Est ensuite envisagée la situation au moment de l’acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou le transfert pour cause de mort (C.civ. art. 3.95).
   • Le notaire instrumentant demande au syndic, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents énumérés au paragraphe suivant, outre le cas échéant, l’actualisation des informations visées au paragraphe précédent.
   • Lorsque la demande émane du notaire, elle sera formulée peu de temps avant la signature et les informations reçues seront actuelles. Par contre, si la demande est faite par l’agent immobilier chargé de la vente, il peut s’écouler tout un temps avant la signature du compromis avec la conséquence éventuelle que les informations transmises soient dépassées. En prévoyant l’actualisation des informations, la loi du 18 juin 2018 remédie aux observations de la doctrine.

2. Informations à transmettre

   1. 1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date (C.civ. art. 3.94) ;
   2. 2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date (C.civ. art. 3.95) ;
   3. 3° un état des frais liés à l’acquisition des parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date (C.civ. art. 3.94) ;
   4. 4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date (C.civ. art. 3.94).

3. Non-réception des documents prévus avant l’acte ou l’offre ou la promesse d’achat

   Le notaire devra s’assurer que le copropriétaire entrant a bien reçu les documents et informations prévus avant l’acte et, dans la négative, les demander au syndic de la même manière , c’est-à-dire par envoi recommandé et les transmettre au copropriétaire entrant (C.civ. art. 3.94 et 3 nouveaux, C. civ.).

4. Délai

   • Le syndic dispose cette fois d’un délai de 30 jours pour répondre et, à défaut, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci (C.civ. art. 3.94). Aucune condition de forme n’est imposée au syndic pour sa réponse.
   • A défaut de réponse, l’acte sera quand même passé et le seul recours de l’acquéreur sera la mise en cause éventuelle de la responsabilité du syndic sur pied de l’article 1382 du Code civil.

   • En cas d’omission d’interroger le syndic ou en cas de non attente de l’écoulement du délai de réponse laissé au syndic

     • Remise en cause de la responsabilité du notaire.
   • Celle-ci ne pourrait toutefois être retenue en cas de réponse incomplète ou inexacte du syndic.

• Les charges ordinaires à partir du jour où il peut jouir des parties communes (C.civ. art. 3.94).
• Les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale ou par le syndic avant la date certaine du transfert de propriété mais dont le paiement a été demandé postérieurement à cette date (C.civ. art. 3.94) ;
• Les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister (C.civ. art. 3.94).

• Un acte sous seing privé acquiert date certaine :

  • au jour de l’enregistrement,
  • au jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui l’ont souscrit
  • ou au jour où la substance de l’acte est constatée dans un acte dressé par des officiers publics.

• C’est finalement cette dernière hypothèse, la date certaine, qui a été retenue majoritairement par la pratique notariale et la doctrine.

  • Son insertion dans le texte légal en 2010 pour lever toute insécurité juridique.
• La date certaine du transfert de propriété correspond au moment où la convention acquiert elle-même date certaine, pour autant qu’elle ne reporte pas dans le temps le transfert de propriété.

• L’article 577-11, § 3, nouveau, du Code civil permet au syndic de posséder les informations les plus actuelles possible sur les occupants des lots dans l’immeuble. Cela renforce les effets de la disposition selon laquelle chaque membre de l’assemblée est tenu d’informer le syndic des changements intervenus dans le statut personnel ou réel d’un lot (C.civ. art. 3.93).

• Le notaire, qui était déjà tenu d’une obligation d’information, doit désormais informer le syndic (par courrier recommandé) de manière plus complète,

  • dans les 30 jours de la date de la passation de l’acte authentique translatif ou déclaratif de propriété d’un lot ou en cas de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot,
  • de l’identification du lot concerné,
  • de l’identité et de l’adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées,
  • et, le cas échéant, de l’identité du mandataire désigné en cas d’indivision ou lorsque le lot est grevé d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation.

• Les frais de transmission de toutes les informations requises sont à charge du copropriétaire sortant (C.civ. art. 3.94).

• Le copropriétaire entrant et le copropriétaire règlent entre eux, comme ils l’entendent, le sort du fonds de roulement et du fonds de réserve.
• Dans la pratique, c’est la quote-part du lot dans le fonds de réserve qui importera.

• La loi du 18 juin 2018 tente de donner plus de garanties au système existant, notamment en précisant que les retenues ne portent plus uniquement sur les arriérés mais également sur d’autres frais.
• Elle élargit également quelque peu le délai octroyé au syndic pour procéder à une saisie-arrêt entre les mains du notaire en cas de contestation des charges par le propriétaire sortant.

• Retenue des arriérés sur les sommes dues au copropriétaire sortant

  • Au moment de la passation de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues (et non plus sur le prix de la cession) :

    • les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le copropriétaire sortant ;
    • les frais de récupération judiciaires et extrajudiciaires ;
    • les frais de transmission des informations requises.
  • Toutefois, il devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance (C.civ. art. 3.95).
  • Si le copropriétaire sortant ne s’y oppose pas, le notaire versera les sommes dues et les autres frais au syndic.
  • La communication par le syndic au notaire de l’existence d’arriérés dus par le copropriétaire sortant vaut opposition quasi amiable entre les mains du notaire à concurrence de la somme réclamée.

• L’article 176 de la loi du 18 juin 2018 modifie l’article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 en y ajoutant un 7° comme suit :

  « Art. 27. Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

  • 1° à 6° (…)
  • 7° L’association des copropriétaires sur le lot dans un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17, le privilège visé à l’article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement.»

• L’article 177 de la loi du 18 juin 2018 complète l’article 29 de la loi hypothécaire qui figure dans la Section IV de la loi comme suit :

  « Section IV. Comment se conservent les privilèges

  Art. 29. Entre les créanciers, les privilèges ne produisent d’effet à l’égard des immeubles qu’autant qu’ils sont rendus publics par inscription sur les registres de la publicité hypothécaire, à l’exception des privilèges des frais de justice et du privilège prévu à l’article 27, 7°. »

• L’article 12 de la loi hypothécaire prévoit que « Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. »
• Les privilèges spéciaux sur immeubles sont ceux qui confèrent un droit de préférence (et droit de suite) au créancier sur un ou plusieurs immeubles déterminés du débiteur. Ils ne sont opposables aux tiers qu’après publicité instrumentaire et confèrent droit de suite au créancier. Ils peuvent être qualifiés de droits réels.
• Conformément à l’article 12 de la loi hypothécaire, un créancier privilégié sera donc payé avant tous les autres créanciers, même les créanciers hypothécaires, en fonction de la qualité de sa créance.
• Le nouveau privilège immobilier consenti à l’association des copropriétaires est un privilège spécial qui porte sur le lot dans un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot.
• L’association des copropriétaires se voit dès lors conférer un droit de préférence et un droit de suite sur le lot qui forme l’assiette de ce privilège pour les charges dues. Cela signifie qu’elle est titulaire d’un droit réel immobilier qui lui permet de réclamer les arriérés de charges aux propriétaires successifs du lot grevé dudit privilège.

• Les privilèges spéciaux sur les immeubles doivent faire l’objet de la publicité hypothécaire.

• Les privilèges énumérés à l’article 27, 1° à 4° qui ne se conservent que s’ils font l’objet de publicité, sont ceux :

  • 1° du vendeur pour le paiement du prix ;
  • 2° des copermutants pour le paiement des soultes et retours ;
  • 3° du donateur pour charges financières et autres prestations en espèces imposées au donataire ;
  • 4° des copartageants pour le paiement des soultes et retours.

• Ces quatre privilèges seront transcrits en même temps que les actes qui sont à leur origine si la créance est encore due (art. 30 à 33 de la loi hypothécaire).

• Si lors de la transcription d’un acte, une créance privilégiée apparaît, elle doit être inscrite dans ses registres par l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (anciennement le bureau des hypothèques).

  • 

    • L’acquéreur du bien immobilier est alors averti de l’existence du privilège et de la créance qui en est à l’origine.

    • La créance grève le lot et le nouveau propriétaire devra l’acquitter si le vendeur ne le fait pas.

• Le défaut d’inscription n’affectera toutefois pas l’existence du privilège qui est conservé par la seule transcription. Toutefois, le créancier peut dispenser l’Administration générale de la Documentation patrimoniale de prendre inscription d’office par une clause formelle dans l’acte. Il est alors déchu du privilège et de l’action résolutoire ou en reprise. Le créancier ne dispensera donc de l’inscription d’office que s’il n’a aucune crainte quant au paiement de ce qui lui revient.
• Le créancier ne perd néanmoins pas toute garantie car il pourra prendre, en vertu de son titre, une inscription hypothécaire qui n’aura rang qu’à sa date (art. 36, al. 2, de la loi hypothécaire).

• À l’instar du privilège de l’assureur, le nouveau privilège spécial sur immeuble pour les sommes dues à titre d’arriérés de charges pour les deux exercices précédant la vente d’un lot ne doit pas faire l’objet d’une inscription dans les registres de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (art. 29 de la loi hypothécaire).